温州市区城中村改造工作问题分析及对策建议

林一雨+陈运雄

摘 要： 当前，温州市正处在全力推进城中村改造工作的关键时期，为了切实保障温州市的城中村改造工作，以温州市区为例，对市区城中村改造工作的现状进行了分析，总结当中存在的问题和困难，并结合本地实际情况对市区城中村改造工作提出相应的建议，助推这项民生工程顺利发展。

关键词： 温州市区；城中村改造；发展

城中村是指在城市化快速推进过程中，被纳入城市建设用地的村庄，而这些村庄往往滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、居民生活水平低下。而对这些村庄进行改造是当前一项国家高度重视的民生工程。城中村改造属于保障性安居工程，它能有效改善困难群众的住房条件，推动城市现代化建设，事关社会和谐稳定、国家繁荣昌盛。

对于温州这个城市而言，城中村改造是提升其城市形象，完善城市综合功能，推进城市转型发展的一项重点工作，同时又是一项复杂的系统工程。2011年以来，通过对相关政策的严格制订、大力落實和众措并举，温州市区城中村改造取得了骄人的成绩。截至2016年底，市区新开工建设城中村改造项目174个，8.76万套，建筑面积约1527万平方米，总投资为758亿元，货币安置3637户。同时旧房拆除约735万平方米。近期在《温州市十三五规划》基础上又制订了《2018-2020年温州市城中村改造三年计划》，分条切块，逐步实施。

一、存在的问题和困难

（一）建设资金紧缺，融资难。一方面，目前温州市区城中村改造工程建设基本上仍是以政府为主体，资金投入基本依靠财政并结合中央、省级资金补助，投资主体单一，社会力量参与度不高，而且城中村改造甚至是保障性安居工程房源筹集主要是通过新建的方式来解决，筹集面窄，随着城中村项目的不断建设，地方政府资金压力越来越大。仅仅2017年第一季度，温州市区城中村改造工程就已经开工了3800多套。另一方面，融资困难又阻碍着城中村改造工作的推进。过去的融资平台按照一街道一平台的要求建立，注册资本少等因素使得融资平台档次低，进而导致该平台无法满足金融机构的要求。同时融资渠道窄，融资模式单一又使得大量社会资金很难进入。

（二）实物安置成本增大，安置问题多。由于政策导向等因素，极少有拆迁户会选择货币补偿方式。而实物安置不比货币安置，在项目征收、建设期间，要支付被拆迁人过渡安置费，鉴于温州房价高昂等因素，导致过渡安置费偏高，同时受安置房拆迁、建设的制约如资金链中断，导致工程项目建设周期拉长，过渡安置费日积月累。高额的安置成本给市财政带来沉重的负担，政府的压力越来越大。而在实物安置中也存在一些问题，如安置房源周边道路未通等附属配套设施建设不全等因素，延迟了分配入住期限，同时因供大于需等原因，导致有部分安置房源剩余，而这剩余的项目套数受政策的影响暂时不得向社会出售，出现住房空置现象，这又有背城中村改造这项民生政策。

（三）民众意愿不强，改造工作受阻。可以说，城中村改造工作是一个互相博弈的过程，除了极少数是祖留古宅等特殊原因，绝大多数都是拆迁双方基于利益的考虑。从政府角度，虽然近几年一直在完善相关拆迁赔偿政策，但是政府基于财力考虑，仍旧希望以一个合理甚至是较少的价格来进行拆迁征收。而民众则考虑的更多，一个安置工程从开工到交付，至少需要几年，虽然双方签了拆迁协议，但许多民众对几年以后的承诺仍持不完全信任态度，同时，因拆迁补偿跟市场价相关，伴随着温州市区房价的下跌，补偿也相应的减少，导致民众在思想上动摇，而针对危旧房的拆迁改造，则涉及到困难户这个群体，他们也想拆，但是收入原因使得他们没有资金投入到安置房的建设，有心无力。

二、对策和建议

（一）力推货币化安置，丰富安置模式。针对实物安置成本高和问题多等问题，可在原有政策基础上结合中央、省级会议精神，出台货币化安置实施细则，细化安置模式。货币化安置在很大程度上可以克服实物安置模式所带来的缺点，有效推进城中村改造进程，但是过去货币化安置以直接货币补偿为主，这也加大了政府的财政压力，而货币化安置实际上还有居民自主购买和政府购买安置两种模式，可以有效的缓解财政压力，加速商品房去库存化。尤其是政府购买安置模式，灵活机动性大，虽然这种模式要求购置商品房作为安置房源，但政府可以结合当地实际情况，不局限于市场商品房，将剩余的原安置房项目纳入其中，避免空置。

（二）出台税收优惠政策，加大奖励引导力度。第一、在建设方面，针对纳入保障性安居工程范围的项目除了减免原有文件中已规定的白蚁防治费和墙体费等税外，可以考虑扩大减税范围，如增值税、地税、国税等；在安置层面，城中村居民选择房屋产权调换时，对新换房屋可以免征契税。第二、对于这些民生工程，尤其是对一些困难地区的改造工程，当地财政可以参照中央、省级资金补助模式和标准，给予适当的资金补助，减少工程建设成本，缩短工程建设周期。第三、可对积极响应拆迁政策，提前搬离腾空和选择自主购买政府组织房源的居民给予一定的奖励，具体奖励标准由各街道根据本地情况自行确定，同时，积极探索“房票”安置模式，给持有“房票”的被征收家庭可提供购房等优惠，借此来加强居民的拆迁意愿。

（三）紧抓中央政策机遇，创新融资机制。第一、创新融资模式，拓宽融资渠道。2013年，温州市区力推BT模式，并取得了显著成果，如龙湾区就海滨教新、瑶溪朱宅等城中村改造项目与中铁、中铝等集团开展多轮BT投资谈判，单单就中铁集团，就签订了近30亿投资额。而随着建设项目的日益增加，需探索更多元的融资方式，2015年以来，中央新推的国开行、农发行贷款融资和浙江省建省厅重推的PPP模式便是很好的补充。国开行、农发行本身资金力量雄厚，贷款额度高，同时贷款利率相较其它银行又普遍低，为城中村改造工程注入强大的新鲜血液；而PPP模式，简单的讲就是政府与社会资本合作模式，这种模式又能极大程度的激活社会资本，刺激社会资本进入这项民生工程。所以政府应在这个大的政策机遇下，结合本地实际情况建立健全政策文件和城市基础设施建设财政投入与价格补偿统筹协调等机制，积极引导，推动可持续发展。第二、强化融资平台建设。完善保障性安居工程融资平台功能，充分利用保障房主融资平台，以安居房开为基础组建专门的保障房建设投资中心，通过捆绑相关保障性住房资产和财政注资，形成具备在银行间市场融资条件的平台，实现保障房融资的规模化、低成本和可持续。

结束语

城中村改造工作是一项系统又复杂的民生工程，不但涉及社会多个领域，更是关乎社会和谐，国家繁荣，因此保障这项工作顺利推进显得尤为重要。■

参考文献

[1]住房城乡建设部.《国家开发银行关于进一步推进棚改货币化安置的通知》（建保[2015]125号），2015

[2]国务院办公厅.《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》（国办发[2014]36号），2014

[3]温州市人民政府.《温州市人民政府关于扎实推进市区城中村改造工作的若干意见》（温政发[2015]43号），2015