浅谈不动产登记机构错误登记的赔偿责任

贾玉国 四平市不动产登记中心

前言：随着社会经济的不断发展和社会生产力水平的进一步提升，不动产权交易呈现了迅猛的发展势头，不动产权交易的数量和规模都在不断扩大，随之而来的还有屡见不鲜的由不动产权登记错误引发的矛盾纠纷。由于不动产权的登记不仅会对权益人的合法权益产生影响，还会影响到不动产交易秩序的稳定性。因此，探究不动产登记机构错误登记的赔偿责任，具有十分重要的现实意义。

一、不动产登记机构错误登记赔偿责任的构成

不动产登记机构的侵权行为、权益人的损害事实和因果关系是构成不动产登记机构错误登记赔偿责任的三个前提条件，三者缺一不可。

1.侵权行为。侵权主体、行为职权性、违法性、损害后果和因果关系是构成侵权行为的主要因素。其中，违法性是认定侵权行为的重点和难点，违法性是指不动产登记机构的登记行为存在不合法的地方或者不动产登记机构工作人员存在过错。对不动产登记申请材料进行审查是不动产登记机构开展工作的基础和前提，其中，对不动产登记的申请原因进行审查是审查工作顺利开展的关键。现阶段，我国法律对不动产审查标的物进行了严格限定，但对于不动产登记材料审查的合理性尚未作出严格规定，以至于无法合理判别不动产的登记错误。因此，不动产登记机构应对不同类型的申请材料进行合理区分。

第一，应加强对档案类申请材料的审查。档案类申请材料包括不动产权证的登记内容等，一般被保存于不动产登记机构内部，相关工作人员应通过内部系统对档案类不动产申请材料的真实性进行审查。对于权益人身份的审查，学术界存在不同的说法。部分学者认为，由于权益人的身份信息受公安机关管理，不动产登记机构不具备直接查询权益人身份信息的资格，而制假水平的不断提升，高仿的身份证件屡见不鲜，不动产登记机构无法对权益人的身份信息进行严格区分。另一部分学者认为，不动产登记机构可通过对不动产登记申请人初次申请提交的身份信息和公安户籍的身份证明对权益人的身份进行审查。

第二，应严格履行登记原因材料的一般注意义务。登记材料一般包括转让合同、委托公证和遗嘱等。例如，A通过各种手段，骗去了B的身份证件和不动产权证并办理了假的委托公证；与C签订了不动产买卖合同，并与C去不动产登记机构进行登记，若不动产登记机构的工作人员尽了注意义务，但仍不能发现登记过程中存在的错误，可以表明不动产登记机构不存在错误。

第三，应做好违反轻度注意义务的过错认定工作。对与具备一定权威性的材料如法院的判决书等，只需对材料的真实性进行审查，无需审查其合法性。

2.损害事实。损害事实是指权益人的合法权益受到损害。不动产登记机构登记错误赔偿并不是唯一的权利救济方法，及时纠正登记错误也能够减少权益人的损失。同时，在物理事项、变更记录和权利状况等不动产登记的过程中，一旦发生登记错误，但不会损失权益人的权利，不动产登记机构无需承担赔偿责任[1]。

3.因果关系。因果关系是指在一般情况下，依据社会观念对不动产登记机构工作人员行为和权益人利益损害事实之间的因果关系进行判定，若二者之间存在因果关系，那么不动产登记机构需要对权益人进行赔偿。

二、不动产登记机构错误登记赔偿责任的承担

1.赔偿范围。对不动产登记机构错误登记赔偿责任进行承担是不动产登记机构必须遵守的基本原则。在我国：不动产登记机构错误登记的赔偿责任属于职务侵权责任的范畴，由国家对权益人进行赔偿，受《国家赔偿法》等法律的约束。国外不动产登记机构的赔偿责任主要包括全额赔偿模式和限额赔偿模式两种类型。其中，全额赔偿是指不动产登记机构对由于自身登记错误对不动产权益人造成的直接和间接损失进行全额赔偿。限额赔偿是指不动产登记机构由自身登记错误对不动产权益人造成的直接损失进行赔偿，无需赔偿间接损失[2]。

笔者认为，采用限额赔偿模式具有一定的合理性。限额赔偿包括不动产登记机构的职务侵权造成的利益损失和权益人维权的费用，如交通费和误工费，通过限额赔偿的方式，有利于实现赔偿问题的尽早解决。

限额赔偿模式的合理性主要有以下几个方面：第一，限额赔偿具有一定的法律适用性，第二，限额赔偿符合法理的权责一致原则。例如，江苏省南通市对限额赔偿进行了专门规定，规定年累计赔偿限额800万元，每人赔偿限额60万元，通过这种方式，有效降低了登记错误现象的发生概率。

2.赔偿数额。对于赔偿数额的承担标准，主要通过协商和诉讼两种手段进行判定。当不动产登记机构需要对权益人进行赔偿时，应依据双方平等自愿原则的指导，就赔偿的数额进行协商，若协商结果达成一致，应形成书面材料，并对书面材料的合法性进行仲裁。若协商结果未达成一致，不动产登记机构和权益人应委托评估机构对不动产机构登记错误造成的损失进行科学评估，并参照评估结果对赔偿数额进行协商。若采用上述方法多次协商仍未对赔偿数额形成统一意见，利益受损的权益人应向法院提起诉讼，由法院对赔偿数额进行调解和裁决。

结论：通过以上研究发现，在探究不动产登记机构登记错误赔偿责任的过程中，通过明确不动产登记机构的侵权行为、权益人的损害事实和因果关系，能够为赔偿责任的判定提供良好的前提条件。在此基础上，合理判定不动产登记机构错误登记赔偿的数额和范围，有利于维护权益人的合法权益。因此，在探究不动产登记机构登记错误赔偿责任的过程中，可以应用上述方法。

[1]邱鹏.我国现行不动产登记制度下登记错误赔偿责任解析[J].兰州文理学院学报(社会科学版),2016,3203:50-55.

[2]雷永华.不动产登记机构错误登记赔偿责任性质分析[J].经营管理者,2016,31:273.