商业地产价值评估及方法

张涛 重庆淇澳房地产土地资产评估有限公司

一、商业地产的功能及主要经营模式

商业地产是用于商业经营用途的地产，有别于供居住相关的住宅地产及供工业生产用途的工业地产，广义上的商业地产指用于零售、餐饮、娱乐、批发、办公、休闲等经营业务的房地产。商业地产主要是随着第三产业的繁荣和升级而发展起来的，包括贸易、金融、餐饮娱乐、专业服务等业态主要以人力投入和简单的办公或服务设施为基础，在很小的实体空间内完成高密度、高价值的生产和服务。根据行业进行细分，商业的功能包括零售功能地产，如商超、零售商业街、家具建材店；餐饮功能地产如酒店餐厅、快餐小吃等；娱乐休闲地产如美容美发、影视ktv、健身游戏等；商品批发地产如小商品批发市场；商住地产如写字楼、酒店式公寓、产权式公寓等。这些业态具有人流量大、消费集聚的特征，并对服务设施、通信设施有很高的要求。

商业地产的经营模式有只租不售、出售、租售结合以及自主经营三类。只租不售模式是开发商建成物业以后，通过招商租赁模式已租金作为主要收入来源；出售模式是最传统的经营模式，随着商业地产总价值的不断上升，有能力的全额购买者难以寻找，同时经营需要的大量投入也长期占用资金；租售结合时投资商和开发商合作，共同分担风险并共同受益；而自主经营是未来商业地产的主流经营模式，随着住宅地产投资空间越来越小，同时城镇化的升级发展，商业服务业的发展空间巨大，地产开发商的主营业务也逐渐从住宅投资转向商业地产的开发自主经营，如万达、绿地等龙头企业都开始利用自有商业地产打造自主商业品牌。……