土地评估风险因素及控制体系研究

胡杨 重庆淇澳房地产土地资产评估有限公司

一、引言

随着我国市场经济的发展，土地逐渐作为一种商品进行买卖、交换、租赁和抵押等。在土地交易过程中如何确保其公正性与合理性普遍受到相关利益人的关注，如何确定土地的公允价值需要土地估价师的测量与评估。然而，由于土地的价值受到多种因素影响，且对土地估价师的要求较高，存在土地估价师并不能准确合理估计土地价值这一现象。土地估价不再合理误差范围内易使土地估价师陷入法律诉讼事件，损害相关人员的利益。由此，本文将对土地评估风险进行分析，并提出相关建议以进行风险控制，降低风险。

二、土地评估风险因素

土地评估风险是指土地估价师对一宗土地进行评估，所得土地价值与其真实价值存在较大偏差的程度与可能性。土地评估风险因素较为多样，既包括土地估价师本身，亦包括委托者以及外部的法律、经济政策等因素。

（一）土地估价师因素

1．专业能力不高

土地估价具有较强的专业性，且土地作为一种特殊的商品，专业能力不高的土地估价师很难确认土地使用权的转让价值。然而，土地估价机构为赚取更多的利益，一旦忽视了自身专业能力，承接由于其能力限制不能合理评估土地价值的项目，土地评估价格与真实价格往往容易产生偏差，且偏差程度很大。以及，若土地估价师选用估价技术不正确或所获取的参数不适当都有可能产生偏差，目前，基本的估价方法有市场比较法 、成本逼近法 、收益还原法等，在选取参数时有些并没有统一标准，具体采用哪种估价方法以及选取合适的参数都需要土地估价师的准确判断。……