浅谈精装修住宅项目管理问题与措施

陈波

（中山市君道置业发展有限公司 广东 中山 528400）

【摘要】随着国家经济的发展需求，于2001年建设部提出要求，全面取消毛坯房，倡导住宅一次装修到位。历时多年的探索与实践，各省市相继制定了有关政策法规，极力推进房地产精装修住宅项目的发展。在政策的引导与推动中，房地产开发商推出精装修住宅已逐渐形成常态，并形成一套符合国情的装修体系。然而，在行业发展与推进过程中难以避免得衍生了精装修住宅项目管理质量问题。笔者结合工作实际与房地产精装修住宅项目管理的现实问题，提出观点以及有效措施促进行业健康发展。

【关键词】精装修 住宅 项目管理 问题 措施

精装修住宅发展至今已成为房地产开发的主要方向，从国家建住房[2002]190号文下发至今，历时十五年的过渡区间，房地产开发商已然探索出符合社会经济需求以及自身发展的精装修住宅项目管理方法。于开发商而言，精装修住宅一方面能够提升住宅项目的档次水准，另一方面可以提升房地产开发商的企业产品价值继而提升品牌效应。然而，在行业发展与推进过程中难以避免得衍生了精装修住宅项目管理质量问题。国家政策的出台，旨在加强对住宅装修的管理，积极推广装修一次到位或菜单式装修模式，避免二次装修造成的破坏结构、浪费和扰民等现象。住宅精装修与酒店装修在不同的项目管理上存在根本性的差异，因此有必要对精装修住宅项目管理中存在的问题进行梳理与解决。

一、精装修住宅的施工特点与流程

批量式的精装修住宅项目与业主个人自主装修的施工具有一定的差异性，精装修住宅设计的流程以及施工标准也不尽相同。总体来说有以下两个个方面比较突出：①精装修住宅项目专业属性较强，从室内风格装潢到水电安装铺排设计，均采用专业统一的规划管理。房地产开发商在对精装修住宅的设计、生产、建造涉及面广，要通过装修中涉及的产品性能及其技术特性，并综合户型、面积、功能模式、造价、风格等因素，提供出类似菜单式的住宅装修设计手册。②精装修住宅项目管理标准与监督水准要求更为严格，整体管控环节更为细化，各部门之间的协作紧密度强。诚然，精装修住宅的开发流程大致相同，流线清晰：设计方案→材料采购以及样板示范→施工→监理→质量验收→保修与维护。整个项目开发管理的过程中，消费者参与程度较低，不存在意见反馈、喜好采纳等信息传递。目前，我国绝大部门房地产开发商不会为消费者提供菜单式精装修住宅，消费者在同一消费水准的前提下，几乎没有可以选择设计方案的空间。消费者只能通过户型设计、住宅朝向、空间大小来选择，主要依赖开发商主观上对市场和潮流导向的判断，整体审美风格同样依赖于开发商的定位。

二、精装修住宅项目管理流程中的问题与实施措施

（1）设计方案。在前面谈到精装修住宅在设计选择上，消费者的参与度的缺失，一方面显示了开发商的主观决定权，另一方面也会成为开发商在销售过程中难以避免存在设计方案不被消费者接受的风险。因此，在整个设计方案开始前，开发商理应做好以下工作：①资源整合。将同类型与不同类型的设计师进行有意识的区分与掌握，其设计代表作、风格运用、设计工时、费用收取等方面尤为重要。②项目特点定位以及设计定位的结合。开发项目的环境特点、人文特色、风俗习惯、审美喜好，开发商理应结合自身项目的特色来选择设计师及其设计风格，③成功案例的审度与团队安排。理性考察成功设计案例，有效协调团队间的协作。④明确装修设计师的主导地位。设计师在整个项目设计上处于一个十分关键和重要的位置，他需要清楚掌握住宅项目的功能配置、使用范围，需要掌握开发商提供的施工能力，并明确施工方法，清楚定位风格。在此基础上，才能把设计与生产、施工与销售有效结合，从初始的设计方案令消费者满意。

（2）设计监督与审定。精装修设计监督与审定阶段是房地产精装修住宅项目施工管理中比较重要的阶段，该阶段会直接影响到装修施工的正常运行，也会影响到整个设计方案的变动。倘若在精装修施工过程时，前后共工作衔接不上，导致施工单位工期延误和招投标工作延误，是会直接导致整个开发项目的滞后，直接产生严重的经济损失。因而务必要严加把控每个环节的衔接以及整体的控制管理，具体措施大致如下：施工流程与周期安排。房地产开发商理应对整个精装修住宅项目管理做一个全面管控，对每个施工流程与周期进行合理安排，避免施工延误以及人力物力的浪费；各个专业领域设计的紧密衔接。在整个精装修住宅项目中，除了房屋风格装修要求有具体的设计，相关的家居用电、厨房、卫浴空间的管道铺设的设计需要紧密衔接，避免出现设计要求冲突。

（3）项目招标。精装修住宅项目本身具有标段的灵活性，为保证工程高质完成，招标根据整体项目工程的阶段需求进行，细化项目的工程报价，避免管理的复杂性。

（4）项目施工。项目施工阶段属于整個开发项目当中最为困难的管理阶段，当中包含了施工的设备设施、工人技术以及人员的复杂。因此必须对各个施工工程队有序调配，区间错开与时间重合的方式有效安排。同时加强对施工设施设备的安全管控，对施工材料定量采购，避免不必要的浪费以及增加材料管理的难度。

（5）装修材料管理。精装修房屋使用的装修材料是开发项目中最受人关注的一环，也是决定住宅产品室内外风格、档次、品位的关键，不仅直接影响住宅产品质量，而且在精装修实施过程中经常会出现成本与效果之争。精装修住宅整体工程庞大，涉及的各项装修五金配件、地板石材、油漆等材料数量大，种类多。为降低采购成本以及提高自身利润，开发商与相关行业品牌签订合作协议，指定相应装修材料。那么在管理层面，对材料申报的节点以及现场材料的验收及保管提出了很高的要求，一方面要密切跟随项目施工进度，保障装修材料在对应的施工环节到位；另一方面对应管理工程师要对材料的质量加以辨别。

总而言之，精装修住宅已然成为实力雄厚的开发企业新的竞争利器，这是一种投入多、风险大、责任重的装修方式。项目开发造价成本的增加以及工期的增长，稍有不慎容易致使开发商出现经济困境和风险。精装修住宅也逐渐得到消费的认可，但消费者对精装修住宅的质量、材料的环保使用也愈发关注。精装修住宅对开发商的整体素质有了更高的标准和要求，只有高质量的精装修住宅项目才能在消费者的市场站稳脚跟。因此，加强对精装修住宅项目的管理力度，加强对措施的合理推动，提高施工质量、施工效率才是开发商发展的王道。

参考文献：

[1]徐璐.探析房地产精装修设计管理[J].现代装饰（理论），2014，（7）.