论“住改商”房地产估价方法的比较法问题

竹雅东

摘要：住宅改变用途经商，是当前许多小区普遍存在的现象，这一现象虽然会给周边居住人群带来负外部效应，但同时也会带来正外部效应。政府也逐渐意识到一味打压“住改商”已越来越不适应市场经济发展，因而开始正面引导这个问题。那么在这一形势下，住改商所涉及到的房屋又该如何进行估价？本文拟通过对住改商现象的分析，针对具体问题，对传统估价方法的比较法提出自己的改进建议，以期对估价行业带来借鉴参考作用。

关键词：“住改商”；用途转变；房地产估价

1、问题及意义

人们对居住上的要求已不再满足于“有房可居”，而是对生活品质和居住环境有着越来越高的要求，舒适、安宁、便利已成为共同追求的目标。但是这些目标之间却有着一定的矛盾性，比如要实现“舒适”和“安宁”这两个目标，人们往往乐意于选择远离城市喧嚣的区域去置业，甚至选择郊区，但带来的问题是交通和购物的不便利。当这种问题出现的时候，往往就意味着商机的出现，于是“住改商”正好“满足”了這一供需矛盾问题，在一定程度上便利了人们的生活，带来了“外部正效应”；但我们应该意识到，在这一信息共享的社会，经济是具有开放性的，当越来越多“住改商”出现的时候，原有的交通渐渐变得拥挤不堪，原有的清新空气变成刺鼻的粉尘气味，小区住宅的客梯变成“货梯”、人货拥挤不堪，这又带来了“外部负效应”。所以，当外部负效应开始大于外部正效应时，业主需要利用法律手段来维护自身合法权益来抵制这种泛滥的“住改商”现象，政府当然也需要利用宏观和微观手段来调控，直至这种现象回到正外部效应大于负外部效应的平衡位置上。……