我国不动产统一登记制度的探析

高真

当代社会经济发展迅速，要求充分利用资源，建立不动产统一登记制度对不动产物权进行统筹管理非常必要。通过总结国内外建设不动产统一登记制度的实践经验，针对我国目前不动产登记制度存在的问题，分析我国构建不动产统一登记制度的必要性和可行性，并就未来的不动产统一登记制度构建提出了一些建议，以期更好地解决现实问题，为我国不动产统一登记制度建设略尽绵薄之力。

一、不动产统一登记制度的特征非常明显，主要表现在以下几个方面

1.制定了專门的不动产登记法，详细规定了从申请到核准登记，再到发放权属证书的各个程序，统一标准，给不动产登记提供了明确、一致的法律依据。

2.统一的登记机关。这是衡量是否建立了不动产统一登记制度的重要标准。由统一的登记机关负责，避免了多头登记导致的权力交叉、重复登记、效率低下的问题，权责明确，从而大大提高了工作效率。

3.登记程序统一。何时登记、登记机关的管辖范围、申请登记的条件、登记机关受理申请、审查、核准、发放权属证书都有一定顺序。最大程度地保证不同地区的不动产登记在程序上的一致，削弱了由于各地经济、政治、文化等方面的差异对不动产登记效果的影响，确保程序公平和各地不动产物权保护的统一。

4.统一登记簿或发放统一的权属证书是不动产统一登记制度的应有之义。经过统一的登记机关核准之后，应当将不动产的物权变动情况登记在格式、内容统一的登记簿，有的国家同时还颁发格式、内容一致的权属证书，保证权利人在一定范围内不动产物权确定、平等。同时，统一登记簿便于当事人查询不动产的物权状况，方便交易。一定程度上能避免因登记簿或者权属证书格式不一致给造假者带来的可趁之机，维护了交易市场的安全。

二、我国急需构建不动产统一登记制度，其积极意义有以下几个方面

1.对不动产物权权利人来说，不动产统一登记制度根据统一的立法明确了受理申请的登记机关，统一了登记程序，申请人在登记程序中的权利、义务和责任一目了然，提高了权利人办理登记的积极性，有利于保护权利人的合法权益。统一不动产登记簿、权属证书，使不动产物权的具体内容确定，查询不动产物权权利归属等基本情况更加方便、准确。

2.对于登记机关来讲，不动产统一登记制度下由统一的登记机关负责登记，可以统一调配现有资源，合理分配任务，各部门权责明确，层级分明，消除了竞争，加强了合作和交流。此举能有效避免冗员冗费和因权力交叉导致的相互推诿以及重复登记等情况，有助于提高工作效率，降低登记成本，节省社会资源。统一登记程序、登记簿、权属证书等措施，减轻了登记机关的工作负担，便于统计不动产物权的设立、变更、消灭，为国家开展征税、保护耕地等进一步的工作提供可靠信息。

3.从整个不动产交易市场来讲，登记机关依照统一登记程序处理登记申请，整个过程严谨、简捷，不动产物权设立、变更、消灭的情况清楚，权属明确，能有效防止一地二卖、一房二卖以及重复抵押等欺诈行为的发生。不动产登记簿统一格式，统一管理，不动产交易当事人以及利害关系人确认、查询不动产的物权的权属、位置、面积、担保物权情形、质押权情形等事项十分方便，而且信息的真实性很有保证。交易后，变更物权、设立抵押登记、质押登记等方面的手续也并不复杂。不动产登记的收费标准统一、确定，乱收费现象减少，节省了交易成本。不动产统一登记制度有效地提高了不动产交易的安全性，降低了风险，维护了交易秩序，有利于不动产交易市场的繁荣。

三、我国构建不动产统一登记制度的建议

通过对比国外一些国家、地区关于不动产统一登记制度的规定，总结国内部分城市积极探索不动产统一登记制度的成功经验，对我国构建不动产统一登记制度提出了一些设想和建议，具体如下。

1.明确不动产登记的范围。不动产登记的范围主要包括不动产登记的权利主体、标的物、具有登记能力的权利内容和应登记的法律关系。不动产登记的权利主体包括享有不动产物权的自然人、法人和其他组织，不仅包括本国人，还包括在我国享有不动产物权的外国人和无国籍人。不动产登记的标的物主要是不动产，包括土地、草地、林地以及房屋、建筑物等地上定着物和附着物。具有登记能力的登记权利包括国有土地使用权、集体土地的所有权和使用权、农村土地承包经营权、土地抵押权、土地典权、房屋所有权和抵押权、其他不动产的所有权、使用权及他项权利。应登记的法律关系主要有两种，一种是依法律行为发生的不动产物权变动，另一种是非依法律行为发生的不动产物权变动。依法律行为发生的不动产物权变动是指依法律行为发生的不动产物权的产生、变更、移转和消灭，不经登记则无效。非依法律行为发生的不动产物权变动指因法律的规定、法院的判决、政府的指令、继承及事实行为发生的物权变动。

2.建立完善的不动产统一登记制度的法律体系。目前我国不动产登记主要依据的是部门规章或者规章以下的规范性法律文件，是不同的部门依据不同的管理体制，分别对土地、房屋、林木、草地等不动产登记做出的分散性的规定。这些规定法律层级较低，效力不足，而且内容上不统一甚至有互相矛盾的地方，无法满足不动产登记公示公信的需要。国外己经建立不动产统一登记的国家一般都有专门的不动产登记法指导不动产登记工作，如日本1899年颁布的《不动产登记法》，几经修改沿用至今，是日本不动产登记的主要法律依据。所以我国要建立不动产统一登记制度，全国人大的首要任务就是制定专门的、适用于全国的《不动产登记法》，系统地指导不动产登记的方方面面，给各地的不动产登记工作提供统一的行为准则和确定的

3.完善不动产登记错误赔偿机制。由于不动产的价值通常较大，不动产登记错误给权利人和利害关系人造成的损失往往也比较大，所以有必要完善登记错误的赔偿机制，确保不动产权利人和利害关系人的利益受损时能及时得到相应的赔偿，不至于血本无归。首先，应当规定不动产登记错误赔偿责任的归责原则到底是过错原则还是无过错原则。登记机关处理登记事务是利用公权力对不动产物权的管理、确认，为不动产交易提供保障的行为，采用过错责任原则比较合理。其次，确定赔偿经费的来源，保证赔偿真正实现。纵观各国不动产登记错误赔偿方式，大致分为由中央政府统筹赔偿预算、各级政府分别编列赔偿预算、国家设立专项基金与通过保险渠道支付赔偿费用四种方式。我国目前的赔偿经费主要来自中央和地方政府的财政预算，由于不动产一般价值比较大，赔偿费用不菲，政府财政负担也比较大。建议设立专门的不动产登记赔偿基金，国家财政划拨一定费用，再引入保险机制，共同构成我国的不动产登记错误赔偿金来源。不动产登记机关在收取的登记费用中，提存一定比例储备起来，作为赔偿经费的来源之一。

4.加强不动产登记簿的公开化和电子化。在信息网络化时代，国际上部分国家将不动产登记信息电子化，将数据库和网络引入登记簿管理中，使不动产登记簿的公开范围更大广阔，查询也更加便捷。登记簿电子化之后，公众只需要经过电脑网上查询即可得知某块土地上的权利状况，省去了以往需要亲至登记机关提出申请再由登记机关层层审阅调取登记簿的复杂。而且电子化之后，可以对登记簿进行多次备份，即使系统故障灭失也可以在短时间内修复或者调取其他备份，比单纯的纸质备份简单、安全。当然，不动产登记簿电子化的初始成本比较高，需要先建立一个数据库，然后对登记信息进行录入，这是一个庞大的工程。而且每一个辖区都必须配备计算机和接入网络等必要设施，对财政是一个不小的负担。总的来讲，加强不动产登记簿的公开化和电子化，有利于不动产登记信息的管理和查询，方便不动产交易双方。