法国人以房养老的操作模式

丽萨

在法国有一种“以房养老”形式：买家在老人在世时以租金形式支付老人的生活费，待老人去世后全权获得这套房子。在法国，这叫做“老人房”（Viager）。这种房子在中介所的起价很低，但就像一场赌注，如果老人很早去世，那么就可以少交房租，如果老人健康长寿，那么就要多交。本期，我们就来聊一聊关于老人房的那些事儿。

什么是老人房？

从中文翻译来看，老人房，其实就是老人卖的房子。从法语名字来看，viager，意思就是终身的房子。合起来看就是“老人卖的终身的房子”，意思就是老人到去世才真正让出的房子。具体来说，法国老人有一种养老的方式，那就是如果他们有房子，可以提前找好房子的买家，然后由买家先付一部分购房款，类似于“首付“，然后每个月再支付给老人一笔房租，作为老人的生活所需，直到老人去世，这个房子就可以归买家占有了。

为什么会存在老人房？

黑格尔说，存在即合理。所以，既然存在老人房，那么就一定有它存在的道理。

对于买家来说，在签订购买合同的时候并不需要支付大额的购房全款，而只需要付一小部分款项。这比较适合想要买房但是又一下子没有足够资金的人。同时，也比较适合想要贷款买房，却因各种原因贷不了款的买房人。此外，对于买家来说，这也可以理解成每个月定期储蓄一笔钱，而且还有希望通过这种方式捡到便宜（前提是卖方老人在签订合同后的很短时间就去世了）。

对于卖家老人来说，从签订卖房合同直到自己去世，每个月都会有人给自己支付一笔款项用于生活开销，这样很好的保证自己可以安享晚年。而且，一般想要把自己的房子以老人房形式卖出去的老人，都是没有子女的老人，这样一来，也解决了他们的房子的继承问题。

老人房售价是如何定的？

原则上，跟一般的房子一样是由买卖双方协商确定的。但是特别的是，老人房的买卖除了需要考虑房子的市值以外，还要把卖家老人的岁数和健康状况考虑在内。

具体说来，价格是由两部分组成：一个是首付，一个是房租。首付就是在签订购房合同的时候，买家需要先支付的一部分款项。关于房租的确定比较复杂，一般要考虑按照法国老人的平均寿命来看，这个老人还可以活大概多少年。而且，如果是一对老夫妻共同卖老人房，那么这个因素也要考虑进去，因为如果是两个老人，那么买家要支付房租一直到最后一个老人去世才停止。

合同里有时候还会规定每月支付的房租会根据政策的规定定期小范围的变化。

各项费用都由谁来承担？

严格来说，只有当老人去世的时候，买家才真正可以占有这个房子。那么，当老人仍然还住在房子里的时候，这期间一切修理和保养相关的费用都是由老人自己承担的。除此以外，水电瓦斯电话网的费用，还有居住税也都是由老人自己来承担。

对于买家来说，从签订购房合同之时起，每年的土地税是由买家来承担的，除非买卖双方在合同中作出相反的规定。

老人房與一般房子有什么不同？

如果我们购买一套正常的房子，那么房子价格都提前定好了。而且买家和卖家的权利义务什么的一般也在房子付款交接后基本就完成了。也就是说，一般情况下，交了钱领了房子钥匙，那么买家和卖家基本上就没有什么关系了。但是老人房不一样。同样的，签订了老人房购买合同之后，直到老人去世时，我们才可以知道自己这笔买卖是赚是赔。从合同签订之时起，直到老人去世这段时间，有可能是一年两年，也可能是十年二十年，这段时间买家和卖方老人之间一直有着千丝万缕的联系，两方的权利义务自合同签订至老人去世这段时间一直持续。

所以，说千句道万句，购买老人房本身而言就是一种风险投资。

当然，也存在一种可以规避风险的购买方式，买卖双方可以在合同里提前定好，交付多少个月的房租。如果老人提前去世，那么买家仍然需要继续向其继承人支付房租；如果到了期限，老人并没有去世，那么买家也可以按合同规定停止交房租。