商服用地及其细分用途基准地价评估研究

狄春雷+崔宇+谭永生

摘要：随着中国城镇土地使用制度改革的不断深化和土地市场的不断发展，基准地价精细化管理已是客观现实需求。在分析了商服用地用途细分必要性的基础上，提出了商服用地及其细分用途用地区片价及级别基准地价评估的总体思路与方法。通过具体案例，系统地研究了商服用地用途细分、细分用途基准地价评估的具体过程，以期为细分用途基准地价体系建设提供思路，满足当前土地市场管理及评估的需要。

关键词：商服用地；细分用途；基准地价；评估

中图分类号：F301 文献标识码：A 文章编号：0439-8114（2017）15-2966-05

DOI：10.14088/j.cnki.issn0439-8114.2017.15.042

Abstract： With the deepening of China's urban land use system reform and the continuous development of the land market， the fine management of the basic land price is an objective reality. On the basis of analyzing the necessity of subdividing commercial and services land，this paper puts forward the general idea and method of the price evaluation of the regional price and the grade basic land price for commercial-services land and its subdivision， And through the specific case， the paper studies the concrete process of subdivision and evaluation basic price of land， so as to provide the train of thought for the construction of the basic land price system to meet the needs of the current land market management and evaluation.

Key words： commercial and services land；subdivision；basic price of land；evaluation

基准地价是中国公示地价的一种，主要为出让底价、税收标准、宗地地价的确定提供依据，为公众提供信息服务及引导社会预期[1]。城镇土地使用制度改革以来，中国城镇基准地价评估的用地类型主要为商服、住宅和工矿仓储用地三大类[2]，在评估实践中，一般未对三大类用地基准地价进行细分。近年来，随着中国城镇土地使用制度改革的深化和土地市场的发展，城市土地用途进一步深入细化，基准地价表现形式呈现多样化发展趋势[3，4]，三大类用地内部所包含的不同行业由于经营收益能力及社会、经济、生态效益不同，其竞租能力、土地收益、市场地价水平存在较大分化，如商服用地中的普通零售商业用地价格与同属于商服用地分类的宾馆用地、市场用地、写字楼用地价格相差悬殊。因此，不能简单地归并为某一类用地[5]，单一的基准地价用地分类体系已经不能完全适应土地价格体系的新要求[6]，客观上需要细化和拓宽基准地价的用地分类。在评估技术途径上，当前主流的评估方法是利用市场交易价格等资料评估基准地价。在对用途进行细分后，部分细分用途用地的市场样点地价资料可能不足以支撑基准地价的评估，评估方法也需要进一步的拓展、研究。本研究结合实践经验及具体案例，对商服用地及其细分用途基准地价评估进行探讨，以期为细分用途基准地价体系建设提供思路，满足当前土地市场管理及评估的需要。

1 评估思路及方法

商服用地用途细分后，不同部分细分用途样本资料在数量上及空间分布上存在较大差异，若仅以宏观层面土地级别为单元测算基准地价，不能较精确地体现土地质量与基准地价的关系，将进一步影响城市边缘样本匮乏区的地价准确程度。因此，为了更科学准确地反映土地价值，便于政府更精细化地掌握、管理地价，基准地价的测算单元宜为中观层面的区片（或均质地域），在区片价评估的基础上测算级别基准地价。

基于此，商服用地及其细分用途基准地价评估总体技术思路为在测算细分用途区片价的基础上，通过各区片面积比例加权，得到商服用地细分用途的级别价。商服用地（大类）基准地价的测算则是在细分用途区片价的基础上，通过区片内部各细分用途面积比例加权得到商服用地的区片价，并进一步得到商服用地级别基准地价。因此，细分用途区片价的测算是整个环节的核心。

评估方法上，对于样本充足的细分用途，则以土地定级（或根据影响地价的土地条件和因素划分均质地域）为基础，利用市场交易价格等资料评估基准地价[7]。对于样本不足的细分用途，可采用以市场样本及土地质量评估为主，以不同行业基准地价比价系数修正为辅来评估的技术方法。

2 商服用地细分用途的划分

商服用地的细分，主要是为客观、真实地反映不同用途的土地价值，更好地引导土地利用方式趋于合理，更好地为地价管理服务。在具体细分商服用地时，应注意以下三点：一是要有针对性，即有针对性地区分不同经济收益能力的土地用途，并使之具有不同的价格评估标准；二是要有科学性，即能够较好地融合土地、房屋和规划等用地用途分类标准、能够客观地反映當地的实际情况[8，9]；三是要有可操作性，细分用途要有明确的指代，细分用途之间切忌交叉，便于具体应用实施等。endprint

从各地实践来看，对商服用地的细分各有不同，如上海市将商服用地细分为批发零售、住宿餐饮、商务金融、其他商服用地四类；嘉兴市细分为普通的批发零售及商业服务用地、高档宾馆用地、普通旅馆及浴室用地、综合性市场用地、专业市场用地、垄断行业的营业场所用地、独立式写字楼用地等。绍兴市将细分用途与《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007）相对应，很有借鉴意义[10]。不同的细分方式反映出不同城市的土地利用特征以及土地管理的需求，笔者认为不同的分类方式，宜以《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007）、《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）等土地用途分类体系国家标准为基础，建立细分用途与国家分类标准的一一对应关系，并结合当地政府导向及实际情况进行综合确定。

为方便描述，以某城市商服用地基准地价评估为实例，进行用途的细分及基准地价的评估。实例中，将商服用地细分为普通商服用地、商务金融用地、旅馆用地及专业市场用地区4大类（表1）。

3 商服用地及其细分用途区片价的评估

以具体案例测算为主线，论述商服用地及其细分用途区片价、级别价的评估思路及过程。

3.1 商服用地细分用途区片价的测算

3.1.1 普通商服用地区片地价的测算 一般而言，普通商服用地地价样本资料较充足，因此区片价的测算主要通过样本地价资料进行测算确定。案例中，普通商服用地调查样点数为961个，占总样点数的79.62%，样点数据充分，区片价测算具体过程：①在区片划分和区片综合分值测算的基础上（共划分为60个区片，后同），采用样点平均值法测算有样点区片的区片价；②结合有样点区片的价格及其分值进行建模，建立区片综合分值与区片价格的数学关系；③利用模型并结合无样点区片的综合分值，推算无样点区片的区片价（表2为方便描述及篇幅考虑，仅附一、二级区域区片价，后同）。

3.1.2 商务金融、旅馆、专业市场用地区片地价的测算 当前，中国商服用地的市场化程度总体较高，商服用地细分用途基准地价的评估可直接从不同细分用途样本地价资料入手，按照常规的基准地价评估思路进行。但由于各细分类型的土地市场交易数量及市场化程度仍存在较大差异，部分细分用途价格形成机制尚不健全，样本收集难度及分布状况不一，致使部分细分用途样本地价资料偏少或缺乏代表性。若仅采用常规的评估方法，评估结果将有失客观、准确。案例城市中，样本地价资料主要为批发、零售等普通商服用地；旅馆用地、商务金融业虽然也存在一定规模，但样本地价资料也由于采集难度等原因而数量不多；专业市场用地，由于用地數量较少，实际土地市场交易不活跃。因此，基于该现状，对于商务金融用地、旅馆用地及专业市场用地基准地价的评估，可采用以市场样本及区片综合质量资料评估为主，以不同行业基准地价比价系数修正为辅，综合相关政策调整确定的技术思路。

1）基于市场样本及区片综合质量资料评估商务金融、旅馆及专业市场用地区片价。与普通商服用地相比，商务金融、旅馆及专业市场土地市场竞争性相对较低，对土地区位的敏感性也普遍低于普通商服用地，虽然地价样点资料要少于普通商服用地，但也基本能反映出样点所在区片的价格水平。案例中，商务金融用地有效样点共76个，有样点区片为21个；旅馆用地有效样点共80个，有样点区片为23个；专业市场用地有效样点共71个，有样点区片为16个。基于市场样本资料评估商务金融、旅馆及专业市场区片价的思路与普通商服用地区片价评估方法及过程一致。

2）基于不同行业基准地价比价系数评估商务金融、旅馆及专业市场用地区片价。由于普通商服用地市场交易资料丰富，市场发育成熟，也是商服用地的主导用地类型，因此可以通过建立普通商服用地与商务金融、旅馆及专业市场用地的比价关系，来推算商务金融、旅馆及专业市场用地的地价，具体模型如下：

P细分i=P0×？酌i×？茁i

式中，P细分i为i细分用途的区片价，P0为i细分用途所对应的普通商服用地区片价，？酌i为i细分用途基准地价比价系数，？茁i为i细分用途容积率修正系数。

采用该评估思路的技术关键是估算商务金融、旅馆及专业市场用地与普通商服用地的比价系数。具体确定比价系数方法：①研究分析市场交易样本资料，通过比较有样点区片的商务金融、旅馆及专业市场用地样本地价与普通商服用地市场地价的比价关系，初步确定有样点区片的比较系数；②分析商务金融、旅馆及专业市场用地样本地价水平及分布规律，研究有样本区域的商务金融、旅馆及专业市场用地与普通商服用地地价在地域上的变化情况，在初步确定比价系数的基础上，综合调整确定有样点区片的比价系数。一般来说，商服用地受区位因素影响较大，级别越高，地价区域内部变动越剧烈；从商服用地细分用途来看，商务金融、旅馆及专业市场用地对区位的敏感性要低于普通商服用地，但随着级别的递减，商务金融、旅馆及专业市场用地与普通商服用地的变动情况也将变小，地价差异也将越来越小；③分析商务金融、旅馆、专业市场用地及普通商服用地样本地价在空间上的变化规律，研究不同区片、不同级别比价系数的变化情况，综合专家咨询意见，确定无样点区片的比价系数；④从土地利用收益水平入手，分析研究商务金融、旅馆及专业市场用地土地利用收益水平，调整比价系数，一般总体收益率高，比价系数也高；⑤从土地供求状况入手，分析研究商务金融、旅馆及专业市场用地的土地供需状况，需求量大，供需矛盾突出，对应用途的比价系数要高，否则就低（表3）。

3）商务金融、旅馆及专业市场用地区片价的确定。基于市场样本及定级资料评估的商务金融、旅馆及市场用地区片价更能直接反映市场地价，其缺陷在于样点地价偏少，测算结果的客观性、准确性缺乏保障；与普通商服用地比价系数评估的商务金融、旅馆及市场用地区片价更偏向于表达不同行业之间价格内部差异性、规律性，缺陷在于比价系数的确定难度大。因此，可采用二者加权平均值确定区片价结果。案例中基于市场样本及定级资料评估的区片价结果与基于普通商服用地比价系数评估的区片价结果权重比值为2∶1（表4）。endprint

3.2 商服用地（大类）区片价的确定

由于商服用地（大类）主要由细分类型用地构成，考虑到商服用地内部行业繁多且不同行业地价分异明显，为客观反映商服用地基准地价整体水平，商服用地区片价主要以细分用途区片价为基础，结合各细分用途用地结构比例关系（未建成区参照各区片规划用地比例关系），以各细分用途的面积占比为权重，通过加权平均值法进行计算。

式中，Qi为i区片的商服用地（大类）的区片价，Qij为i区片中第j类细分用途商服用地区片价，？琢ij为i区片中第j类细分用途商服用地面积比例系数，？茁ij为i区片中第j类细分用途商服用地容积率修正系数。案例城市商服用地一、二级区片价见表5。

3.3 商服用地及其细分用途级别基准地价的测算

商服用地及其细分用途级别基准地价的测算采用级别内区片地价面积加权平均值法为依据测算。模型如下：

式中，V级为级别基准地价（细分用途基准地价），Vi为区片平均地价，Si为区片面积。根据模型测算结果，并充分考虑地价管理政策导向，经区域平衡及专家咨询后确定商服用地及其细分用途级别基准地价（表6）。

4 小结

商服用地细分用途基准地价评估是土地市场发展的必然趋势，是产业体系不断多样化的现实要求，是地价精细化管理的基础性工作。本研究结合工作实践，研究了商服用地如何細分用途、细分用途特别是土地市场交易不活跃、样本数据不充足的细分用途的基准地价如何进行评估的思路及方法，以期为今后细分用途基准地价体系建设提供有益借鉴，满足当前土地市场管理及评估的需要。

参考文献：

[1] 邹 如，伍育鹏，章文波.浅析中国基准地价体系的现状与发展[J].中国土地科学，2012，26（3）：49-54.

[2] 卢新海，李书宁，赵 凯.城镇基准地价土地用途细化分类研究——以武汉市商业用地为例[J].中国房地产，2012（4）：18-28.

[3] 刘远刚.土地用途细分下基准地价评估研究[J].民营科技，2016（8）：19.

[4] 王满银，肖 瑛，汪应宏，张绍良.中国基准地价评估近10年研究进展[J].华中农业大学学报（社会科学版），2011（6）：71-75.

[5] 王树良，孙春生，严 春.关于基准地价中土地利用类型的探讨[J].中国土地科学，1999，13（3）：6-8.

[6] 曹玲燕.大都市基准地价土地用途细化分类研究——以上海市为例[J].上海国土资源，2013，34（2）：37-39.

[7] GB/T 18508-2014，城镇土地估价规程[S].

[8] 刘卫东.城市基准地价的用途细分——以宁波为例[J].中国房地产，2010（5）：46-47.

[9] 黄坤赤，时晓燕.面向深圳市的土地用途分类思考：一个整合我国土地利用分类体系的思路[J].中国土地科学，2001，15（6）：33-38.

[10] 王佩华.绍兴市区新一轮基准地价更新实现“三大突破”[J].浙江国土资源，2010（1）：40-43.endprint