昆明市保障性住房租赁市场现状与对策分析

(云南财经大学城市与环境学院 云南 昆明 650000)

昆明市保障性住房租赁市场现状与对策分析

汤玉刘永升周文平高明月

(云南财经大学城市与环境学院云南昆明650000)

随着我国人口城镇化，城市人口贫困和住房保障问题日益明显突出，本文以昆明为例，通过租户和管理者2个角度设计调查问卷，探究保障性住房在申请和租用过程中存在的问题，并根据调研结果提出相应的解决建议，有利于缩小保障性住房租户实际居住情况与预期的差距，提高租户的满意度，促进昆明市主城区公租房健康发展，构建和谐社会。

保障性住房；租户；满意度

一、引言

昆明，是云南省省会城市，截止至2015年，全市常住人口667.7万人。其中200多万为农业人口和流动人口。不管是本地的户籍人口，或是外来的常住人口，其中很大一部分人都存在住房问题，或不能独立解决住房问题。面对日益攀高的房价，不仅是那些靠取得政府最低生活保障维持生计的群体，就连一些城市高知识分子、国企白领、甚至公务员都是一个巨大的压力。

二、调研的技术方法和问卷设计

(一)样本选择

本次调研于2017年6月初启动，分别对公租房中的普惠园、福泽雅苑、人和新居、盛惠园、子君村和怡香天苑和廉租房中的翠峰花园、德惠小区、福虹家园、华福苑、华景苑和呈贡廉租房，共12个社区进行调研。选择这些社区进行调研的主要原因是这些小区的建设较完备；在建成时间上有一定的跨度，既有投入使用早的，又有近两年建成的；同时还包括规模最大的建设项目，在样本的选取上具有典型性。

(二)问题设计

本次调研的问卷，从9个不同的方面进行了设计。包括申请人基本情况调研、整体改善(满意度)调研、申请分配过程满意度调研、内部使用(满意度)调研、支付能力调研以及管理层调研。

(三)补充提问

考虑实际情况，不同的小区会存在不同的问题，且有些问题未必在问卷中有涉及，因此通过补充提问的形式，有利于更好的了解住户的实际情况。

三、昆明市保障性住房满意度分析

本次调研保障性住房针对租户共发放720份问卷，收回有效问卷626份，有效率达87%，其中廉租房319份，公租房253份。针对管理人员共发96份问卷，收回有效问卷92份。调研对象基本情况如下：

表1 满意度调研抽样人群基本信息情况

本轮调研中，住户普遍反映：从整体上来说，对保障性住房从申请、分配再到入住满意度较高，廉租房满意率达93%，公租房满意率达91%；廉租房不满意率0%，公租房不满意率达1%。且100%的廉租房和公租房住户表示保障性住房切实改善了他们的住房支出。

在内部使用方面，调研发现：1.大部分租户对保障性住房内部使用情况基本满意，廉租房有33%的租户选择了非常满意，有64%的租户选择了满意，公租房有22%的租户选择了非常满意，有60%的租户选择了满意。2.房屋质量存在普遍问题，以廉租房小区最突出，其中72%的受访者在居住的过程中遇到房屋质量引起的问题。

在物业管理方面，调研发现：1.租户对目前廉租房社区管理满意度评价较低。仅26%的租户满意度较好。2.公租房租户满意度高于廉租房。3.社区管理和服务上较为突出的问题：卫生差、小区公物维修不及时、养宠物等缺乏管理、安全隐患、停车混乱和社区工作人员不负责等。

在支付能力方面，调研发现：租户对于保障性住房的租金承受能力较强，廉租房81%的租户表示能承受，公租房80%的租户表示能承受，因而可以发现，保障性住房的租金设定契合中低收入者的收入水平，能有效的缓解中低收入者的住房压力。

管理人员管理方面，调研发现：社区管理人员对于社区的管理存在一定的困难，房屋质量问题以及租户的配合程度都阻碍了管理者的管理。因此，单方面的责备租户或者是社区管理人员都是不客观的，如何建立一种租户协议，使租户能够加强租房自律性和道德约束性，才是提升保障性住房管理的根本路径。

四、小结

通过实地调研五华区、盘龙区、西山区、官渡区和呈贡区，获知保障性住房租户的居住现状，以及管理人员的相关诉求和对未来的展望。可以发现，租户对于保障性住房的满意度较高，且廉租房整体满意度高于公租房，而公租房的硬软件设施普遍优于廉租房。此外，结合补充提问的内容，可以从以下3方面改进保障性住房的运营管理。

政府：需要将传统媒体与新媒体手段相结合，加大宣传力度方便群众更加便捷、快速的了解有关公租房的相关政策；继续简化公租房分配、入住和审核等相关政策；保障房的质量监控需要严格把关；对社区管理者做好监督。

社区管理者：需加强公租房相关管理工作的规范性和服务意识，切实对存在问题进行整改，不断促进居民自治水平的提高。

社会各界：法院、新闻媒体、公安部门联动管理和监督公租房社区管理工作；在交通方面，须与交通部门相协调，在公租房周围设立多条公交线路，在让保障家庭方便出行的同时，减轻租户一部分的经济负担。

从租户和管理者2方面探究，多角度分析改进措施，有利于缩小保障性住房租户实际居住情况与预期的差距，提高租户的满意度，促进昆明市主城区公租房健康发展，构建和谐社会。

[1]刘俊英.保障房建设与运营中的困境与出路——来自河南的调查[J].商丘职业技术学院学报,2015(1):29-31.

[2]踪程,闫浩,陈立文.住房品质、公共物品供给与保障房居民福利[J].经济问题,2017(2):51-55.

汤玉，女，云南财经大学城市与环境学院研究生，主要研究领域：城市经济与房地产；刘永升，男，云南财经大学城市与环境学院研究生，主要研究领域：区域经济学；周文平，女，云南财经大学城市与环境学院研究生，主要研究领域：城市经济与房地产；高明月，女，云南财经大学城市与环境学院研究生，主要研究领域：人口、资源与环境经济学。