借款合同和房屋买卖合同重叠的法律分析和司法应对

曾吟雨

[摘要]近年来，某些开发商在向其他人融资时或者某些房屋所有人向其他人借款時，与出借人另外又签订房屋买卖合同，合同约定在到期不能偿还债务的情况下，就要履行房屋买卖合同，用房屋价款抵偿所负债务。很多情况下，会出现借款方到期不能清偿债务，出借人主张履行房屋买卖合同，办理过户登记，但此时借款方又对此不予认可的情况。文章以此现象产生的背景为根据，结合两种民间借贷中签订的房屋买卖合同的情形，运用相关法律，分析民间借贷中签订的房屋买卖合同的性质，并提出相关建议。

[关键词]民间借贷；房屋买卖；合同性质

一、民间借贷中签订房屋买卖合同的情形

（一）直接签订房屋买卖合同

在民间借贷中，合同双方当事人会签订两个合同，一个是借款合同，另外一个就是房屋买卖合同，当然，只有一定情况下房屋买卖合同才会履行，比如一方当事人无法按约偿还本息。一旦这种情况出现，房屋买卖合同履行，那么出借人就可以凭借约定的合同内容拥有房屋的所有权。在双方合同约定的房屋成交价格这个问题上，司法实践中容易产生合同约定房屋价格和实际成交价格相差太多的问题，而在这时候，一部分借款人因为想主张买卖合同无效而使用房屋买卖合同违反“流质契约”这样的理由进行抗辩。此时出借人为极力维护房屋买卖合同的有效，一般会使用合同真实意思表示以及合同内容合理合法等理由来进行抗辩。在这种情况下，要回归到合同签订双方当事人的真实意思表示，看真实意思是为了给签订的借款合同设立担保还是要由支付对价方式从而得到房屋所有权。

（二）授权代理人代签买卖合同

在这种情况下，认为合同“无效”的观点是：既然借款人同意签订房屋买卖合同，并且也认可合同中双方约定的价格低于或者远低于市场价，那么就可以按照常情推断出出借人是不知道或者没有预料到代理人会出售房屋的；认为合同“有效”的观点是：既然借款人是按照自己的真实意思表示在没有受强迫的情况下签订的合同，并且也具有完全民事行为能力，那么他就应该有预知结果的能力并且为造成的结果负责。对于合同中约定的低价问题，可以看作是借款人自己的意思表示，因为低价是代理人在行使代理权的时候决定的，并且也不应该仅仅因为低价问题就判定房屋买卖合同无效。

二、担保型买卖合同性质分析

（一）以《民间借贷规定》第24条为基础对合同效力的分析

1.让与担保和后让与担保的运用

我国对于物权变动的规定是债权形式主义，出台的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（以下简称《民间借贷规定》）的第24条把签订的买卖合同认为是担保，假如只签订了合同而不动产没有进行登记，动产没有交付，那么所有权就不会产生变动。但是，在当事人签订买卖合同为民间借贷合同作担保时，若采取了相应的公示手段，就会产生让与担保的效力，这时候，标的物的所有权也就随之转移；在不经过公示的情况下，就不会发生标的物所有权的转移，这个时候，当事人一方先取得对标的物的期待权，等到双方当事人共同约定的条件成就，标的物的所有权就发生转移。

2.民间借贷审理原则的介入

人民法院在审理这些民间借贷的时候应该明确这些案件的基础是民间借贷关系，所以要站在这样的立场来审理案件，这是《民间借贷规定》第24条明确表明的，这样可以更好地还原案件真实情况，有利于查清案件事实。但是对于经释明后还拒不变更的，可以驳回起诉，当事人可以重新起诉。

3.禁止流质契约原则的认可

在民间此类借贷中，通常情况下，如果债务人不能按时还款，那么债权人就可以取得房屋的所有权。让与担保一度被人排斥不接受的很大一部分原因就是因为这样的民间约定涉嫌流质条款。我国现有规定没有否认让与担保和后让与担保效力，还在规定中添加了清算义务比如申请拍卖等，等到清算后债权人可以再要求返还差额请求补偿以维护权益。

（二）担保型买卖合同权利性质分析

1.优先受偿权

由于让与担保是一种非典型担保，所以债权人也有优先受偿的权利。在民间借贷的情形中，借款人应该偿还的责任财产是固定的。在不动产抵押合同中，出借人就特定物具有不动产抵押权，借款人的责任财产没有发生变化，出借人具有优先受偿权。

2.房屋买卖合同的对抗力

目前我国法律法规中预告登记权就是可以给登记人对抗第三人的权利，在《物权法》第20条就有关于不动产物权预告登记的规定，权利人办理预告登记后，如不经过权利人许可处分财产的，就不产生物权变动。在《民间借贷规定》第24条并没有关于买卖合同一定要办理预告登记的硬性规定，这种物权变动请求权的实质，其实还是债权，产生的效果还是仅仅基于预告登记制度自身的一种对抗力。所以，民间借贷中签订的房屋买卖合同是没有也不该具有优先受偿权的，而且，也是没有对抗力的。《物权法》第24条这样的规定，容易让人们产生理解上的偏差，因为这个条文没有解释清楚让与担保和后让与担保存在的区别，也没有阐释和规定房屋买卖合同的性质。

3.房屋买卖合同更适合用合同法来调整

最高人民法院在审理这类案件时，提出了这样一种观点：如果在民间借贷中，当事人双方借贷合同、房屋买卖合同都签订的话，这两份合同是不分主从的有效合同。如果先签订房屋买卖合同，那么其后借贷合同中双方约定的内容可以视为给买卖合同添加了解除条件，条件一旦成立，房屋买卖合同就解除，相反，房屋就需要办理过户手续。其次，所有权的转移并不是通过设立的解除条件来实现的，而是通过房屋买卖合同的履行来实现的。最后，假如债务人或许会由于房价和所欠款额相差大的原因而不愿意履行，那么也可以按照民法中有关显失公平的规定从而请求撤销房屋买卖合同。民间借贷中签订的房屋买卖合同因为没有具备物权性质，所以把它作为是后让与担保不适合，而适合用合同法来调整。

三、启示及建议endprint

（一）以合同真正目的为出发点认定合同性质

1.通过分析案件事实探究合同目的

“以事实为依据，以法律为准绳”是处理案件的基本原则。在现实生活中，双方当事人很容易会因为案件的性质、案件的事实、合同条款内容的理解等产生纷争，此时法官要查明案件，前提就要探究此合同签订的目的。首先，需要了解案件事实，认清案件真实原委是探究合同目的的前提；其次，具体情况具体分析，法官可以结合当时具体的社会背景，适当考虑相关人情常理，结合证据材料，客观公正地分析判断。

2.准确指导事实关系转化成法律关系

在处理此类房屋买卖合同时，法官对于基础法律关系的梳理也是非常必要的，要公正合理地处理案件，就要首先将案件中的事实关系转化为法律关系，之后，才能够有选择地适用相关法律来处理案件。所以，在处理相关案件时，法官可以在认清案件基本事实的前提下，梳理案件的法律关系。

3.面对新颖案件要最大化接近案件事实

此类由民间借贷产生的房屋买卖合同，也是这几年由社会发展，是在特定的社会背景下产生的新型案件。而法官接触新颖案件的几率也是很大的，这就要求法官具备处理新颖案件的能力，具备把新颖案件转化或最接近案件事实的确定法律关系的能力。法官可以在平常的辦案中，不断积累、归纳。民事法律关系具有历史性、预设性、以及强制性的特点，可以通过对之前案件事实事件的总结，归纳出同类事件的法律处理原则，这样可以处理以后社会生活中所产生的和法律法规规定的类似民事法律关系。

（二）从平衡权利义务合理分配法律风险

1.权衡权利义务分配的合理性

合同法中有“合同对价”这个基本原理性准则，现实生活中不可能要求做到权利义务的绝对平等。可是，法律追求的目标中也有权利和义务的相对公平。比如《合同法》中规定的显失公平的撤销权，还有违约金调整请求权等。法官在办理案件时，应该尽量考虑双方当事人的权利义务分配的公平，以此保护经济上的弱者，裁判的结果应该尽可能建立在双方主体平等的情况下，以维护合同内容最大限度的公平。

2.权衡责任分配的合理性

在合同中，要做到最大限度地保持利益的平衡，还需要做到合理地分配合同当事人的责任，这就需要法官合理地在裁断前权衡双方当事人的责任分配，不能让一方当事人承担的责任过重，而使另一方当事人承担过轻的责任或者免于承担责任。

3.合理分配风险

风险的分配问题在司法实践中通常是一个棘手的问题，这个问题关乎合同双方当事人利益，也容易产生纠纷和分歧。有的学者以买卖合同作为研究对象指出，买卖合同的主要目的，是以双方签订的合同关系为基础而产生的风险，继而在当事人中间进行分配承担。市场经济中的基本法则诸如诚实信用、买卖公平、等价有偿就要求在合同的具体内容中最大限度地把各种风险合理地分配给双方当事人，这样才可以更好地维护社会生活秩序。

四、结语

本文所讨论的民间借贷中签订的房屋买卖合同仅仅是我国在司法实践中合同纠纷的一个缩影。市场经济的不断发展，合同双方当事人的趋利性，加上合同利益主体的多元化，可能会产生各种新型的更加复杂的合同关系，与此同，时必然也会产生更多的疑难复杂的合同纠纷。要把公平正义当作最根本的准则，坚持意思自治原则，合理合法分配合同当事人的权利义务，最大限度地实现正义价值，建立公平诚信的市场环境，促进经济的繁荣发展。

[责任编辑：岳文可]endprint