浅谈“三旧”改造城市更新规划

程鹏

摘要：“三旧改造”城市更新规划工作要充分的立足城市发展状况，保持改造工作顺利、合法、合理进行，保证城市更新规划推进获得更高的城市发展收益，积极的吸引社会力量与资源来辅助改造工作与城市规划工作的开展，促使城市更新规划对城市经济发展、文化发展、政治发展、环境发展提供持续不断的动力。

关键词：“三旧”改造；城市更新规划；措施

城市发展中土地资源相对有限，同时土地资源也是城市发展的较大价值的资源，合理利用土地资源是城市规划发展中不可规避的问题。对于较多城市而言，城市现有的老旧土地资源没有得到充分利用，因此做好城市“三旧改造”可以在一定程度上优化城市老旧土地资源，为城市发展提供更多发展空间。

一、“三旧”改造实质内涵

“三旧”改造主要是针对城镇范围内的老旧村庄、老旧厂房与老旧城镇等资源做改造优化，对于不再运用为厂房的土地资源，或者有关政策所禁止、淘汰性的厂房用地、不符合当下环保与安全生产的厂房土地资源等都属于“三旧”改造的实际范畴。“三旧改造”工作的城市规划针对用地性质、公建配套、位置、开发力度等城市设计等内容都属于该城市规划的重点，需要充分符合城市设计所需的规划深度。具体情况上，包括土地使用的实际用途功能、容积率、建筑密度、配套设施等方面都需要做明确的界定，从而再做对应的拆建改造处理。

二、“三旧改造”处理办法

在操作原则上，可以让土地使用者做土地资源的自行改造，同时也可以将土地资源交由开放商或者政府做后续改造工作。如果进行自行改造或者委托改造处理，政府可以返还原有土地使用者60%的土地出让金，改造所成就的收益主要由原有土地使用者获得。

在“三旧改造”工作中，面临着多种问题，尤其是在土地资源上有多种历史遗留问题，主要集中在转合法、转地类、转性质等。其中转合法主要是该土地资源原本有部分属于违章占地使用，因此要对建设用地做合法性与违法性的性质确定。在很多建设用地撒花姑娘，具体的土地资源来源渠道缺乏统一性，批准权限也有一定差异，手续档案办理不明确齐全，相关资料的鉴别难度较大，操作过程相对繁琐复杂。在具体处理上主要依据违法占地情节轻重来灵活性处理，如果属于性质较轻的情况，可以将集体建设用地转化为国有用地，进行低价的补缴，同时做好对应的土地性质转变手续。转地类主要是原有公益用地或者企业用地转化为商业或者商住类型的经营性用地，原有土地还归政府，通过政府行为来做土地资源的对外拍卖、招标等处理。在“三旧改造”中鼓励自行改造，可以在政府许可范围内，通过协议转让的方式来让原有土地使用者与业主方做土地开发利用。相关改造工作主要集中在“城中村”改造，以及纳入到城市规划范围的农村有关产业与人口聚居区，属于城中村与城乡结合部改造工作。甚至开展谁改造谁受益的处理办法，避免传统征地处理所引发的多种利益失衡问题，运用市场作用来调动改造动力，引入社会力量汇集到城市改造工作中。

三、“三舊改造”城市更新规划处理措施

（一）充分尊重法律法规内容

要“三旧改造”政策推行中，需要充分符合有关法律法规内容，在遵纪守法的基础上开展改造计划的操作。要确保改造计划与方案符合实际情况与政策要求，要保证改造工作与有关法律内容有效匹配，法律内容应该视为改造计划与方案制定的基础依据，要合理的处理好城市规划范围与处理对象的关系，要确立法律的权威性。有关城市土地使用需要符合有关批准流程，合理布局，规范产业链条建设。

（二）城市规划信息化管理

在城市更新规划工作操作中，需要确保工作开展的高效、合理，需要建立动态性的城市规划信息数据库，对相关数据信息做实时动态掌握分享，有效的对规划对象区域的道路、土地情况、人口等情况做详实的了解，对改造状况做及时了解，促使城市更新规划操作的规范性。保证城市更新规划符合实际状况，从数据库中获取有价值的参考信息，同时对于相关数据库信息做实时的动态更新补充，有效的促使数据信息的完善性，为有关工作开展提供参考。

（三）健全完善改造工作制度

“三旧改造”工作的开展需要依托于专业的制度设置，从而才能保证项目的效率，完善改造审批制度，避免制度内容过于繁琐复杂或者过于宽松简单，要保持松紧适宜，避免制度形式化或者僵硬化，避免对改造工作顺利开展构成威胁。如果审批流程制度设置过于简单宽松，容易引发权力寻租等问题：如果审批流程相对繁琐复杂，容易导致规划工作开展受阻，形成项目改造工作的强大制约。需要依据各城市实际情况，建立针对性的项目改造审批制度，同时要注重审批工作之间的共同配合协作，推动制度推行有效性，尽可能简化报批流程，扩展审批工作人员数量，有效的促使各流程操作能够缩短时间，提升工作效率。同时要有效运用好专家讨论会议，让城市规划与政府审批工作做有效协作配合，构建符合城市需求的审批工作模式，可以进行审批流程的网络化，节约审批程序所需要的时间消耗，提升审批工作效率，同时又严格落实好各项审批制度内容，保证审批工作的规范性。

（四）积极动员社会力量

对于“三旧”改造工作，需要积极的调动社会化力量，搭建对应的社会协作平台，引入各企业公司进入到改造工作中。例如公共空间的改造、服务设施的优化，交通环境的改造等，可以积极的提供一定申请辅助，运用各方面资源投入到实际的工作开展中。例如在城市相关历史遗迹保留维护中，长期大量的维护费用投入大，需要社会力量做后续的维持性投入来支撑相关工作的开展。在三旧改造中，也需要搭建相关平台，提供优惠政策来吸引社会力量的进入，从而有效的保证工作开展的有效性。

结束语：城市更新规划工作要充分的立足法律法规基础之上，规范规划工作制度，提升规划工作科学合理性，积极调动各方面资源与力量，达到城市更新规划工作推进的有序性。