从市民诉求看住区规划推广街区制的挑战与思考

赵溪源　向铭铭　顾林生

摘要：随着开放街区的推行社会各界对该问题进行了广泛的讨论，学界对开放街区的研究也突发猛涨，但大多数是从规划设计或管理等角度从上至下地研究，而立足市民的诉求从下至上的看待这一问题的研究还相对较少。这一改革涉及的不仅是居住区空间形式的变化，更是人们的思维方式、行为习惯、社会认知与群内关系处理的重大转变，本文以成都地区为研究对象，通过对业主、物业公司管理人员、房地产开发商、学生等不同群体进行了问卷调查和实地访谈，了解广大市民开放街区的看法和诉求，归纳住区规划推广街区制过程中可能遇到的几类的实际问题，并从市民层面反思解决方案，提出针对性建议。

关键词：中开放街区；住区规划；市民诉求；成都地区

中图分类号：★★★★；★★★★★★ 文献标志码：A（或者B） DOI：（空着）

1.研究背景

居住区开放与封闭并没有绝对的好坏之分，区别只在于哪一种形式在时间与空间上更适合区域的发展和人们生产、生活的实际需求。纵观我国居住区建设模式，从古代里坊制到街巷制，新中国成立后的“大街区、宽马路”和单位大院的典型配置，改革开放以来，大型封闭社区逐步成为住区规划建设的主流模式。近些年，随着市场放开与多样化进程不断推进，城镇化的推动下交通拥堵、空气污染等问题等严峻，开放街区式居住形式开始复苏，一些城市如四川、南京等开始尝试建设开放式的小区，但其仍属个别现象，没有在社会上形成主流。而民众对街区制的质疑固然有人民群众对规划专业知识了解不多和政策被过度解读的影响因素存在，但也反映出在民众对新生事物以及自身利益关注度持续提高的背景下政府与学界对公众质疑解释力不足的问题。

国内学界对街区制（或称开放式小区）的相关理论以及大型封闭社区对形成与利弊已有充分论述，但对街区制居住模式的探讨多从技术和政策层面出发，对街区制的建设标准以及推行实施的研究仍缺乏系统的探讨。本文将从市民诉求层面立足成都地区现有案例展开定量实证研究，结合国内外较为成功的街区制范例重点梳理街区制推行实施过程中的问题及解决思路。

2现有开放街区案例分析

我国的街区制推广理应结合国内现有开放案例和国外开放街区的形式，以及我国基本国情以及市民诉求来逐步推行。

2.1成都9个街区制推广示范片区及周边现有开放小区现状

成都市出台了基于“小街区规制”的《成都市中心城区“3900+”路网体系规划》，将通过增加串联居住区之间的小街小巷等四种方式打通城市“毛细血管”。预测优化后成都中心城区可增加“巷”总里程约1200公里，从而形成更加安全、舒适、惬意的慢行环境。

2.1.1成都地区现有以下九个片区将作为街区制推广示范片区（图1）

锦江区锦江宾馆片区、武侯区川音片区、高新区金融城片区、成华区关家片区、金牛区茶店子片区、高新区新川片区、青羊区文家片区、天府新区成都直管区秦皇寺中央商务区、天府新区成都直管区兴隆湖片区。

以金牛区2016年重点先行规划建设的“小街区规制”示范区茶店子片区为例，2016年十月下旬该区“小街区规制”片区建设和街巷综合整治工作全面启动。按照规划，金牛区将对17个共13.2平方公里的片区实施小街区街巷综合整治。重点是要在2019年完成12个片区的整治工作，开展立面整治、打通街巷、绿化提升等12项工作，实现增加城市路网密度、强化城市公共配套服务、增强城市复合功能、提升城市环境品质，最终建成现代宜人街区，实现旧城改造的有机更新。其建设安排将按照《成都市“小街区规制”示范区规划建设任务工作方案》组织实施。2017年至2019年每年完成实施3-4个街区街巷综合整治。

2.1.2成都现有开放街区

成都如魁星楼街区、玉林小区和抚琴小区等均为自发形成的开放式街区，逐步发展出了自己独有的社区文化。如魁星楼街区则是通过有机更新的方式贴近小街区，拆除小区院墙，安保撤后至单元楼下，使两栋楼成为一个微型社区。资源与社会共享，逐步形成了具有街区特色的“明堂文创区”，成了年轻人和艺术家还有老年人都日常休闲聚集地。

2.2国内街区制案例，武汉融科天城三四期

该小区的一二期为封闭社区，三四期为放街区。用地内部被步行街道划分为小街区并把周边的用地联系起来，一条大的斜轴穿过小广场连接城市主干道和轻轨站，小区内设有幼儿园、学校，出入口开辟在步行街上，幼儿园临街的首层被设计为社区服务站，既方便了居民的使用，也避免了幼儿园对私密和安静的要求可能与街道氛围的冲突，临街商铺为街道创造连续友好的建筑临街界面，在符合建筑密度规定的前提下，裙房四周巨大的悬挑平台为二层商业扩展了室外经营空间，同时也改善了首层的步行验。建筑按规范留出的超大退线，也因这些悬挑而略微变小，建筑退線的空间里布置了地面停车位，让街道更有人气。

居住组团入口位于步行街，穿过第一道门是小区接待与健身俱乐部，后有电梯直通三层的空中花园，单元门设置于此处且需要刷卡进入电梯厅。屋顶花园有绿植，与之相对的地面除行道树外绿植较少以强调步行街的职能。小商铺中间也设置了刷卡进电梯厅的单元门厅和火灾逃生出口及救护通道。

3小区开放后的问题

通过一系列的问卷调查和实地走访，笔者还与成都市部分地区的小区业主代表以及开发商及物业管理人员进行了访谈对话，从而总结了社会民众对小区开放的一些看法。

访谈对象大致分为以下几类：中高档封闭式小区业主、大型楼盘（4期以上）业主、玉林及少城片区这类逐步开放的老式街区业主、拆迁及过渡安置户、开发商、物业管理人员、大型楼盘内商铺店主。

3.1安全及隐私

人身安全及财产安全是民众最为担心的问题。由于小区道路的对外开放社会车辆驶入小区内部，对居民的出入造成威胁，尤其是行动迟缓的老人以及年幼的儿童。另外，许多居民表示围墙的拆除使得闲杂人员也能随意入内，安保难度的增加可能导致入室抢劫、盗窃等财产安全隐患。安全问题是居民普遍担忧的问题。住在低层的居民表示外来人员的涌入将会使私密空间与公共空间直接对接，并且单元楼直通街道可能会导致外来推销人员可以直接上楼等问题

3.2环境质量

大部分中高档小区业主认为打开围墙后会导致社区环境质量下降，外来人员的进入会导致垃圾增多、景观破坏等问题。过渡安置房小区居民则认为现有小区环境已经十分嘈杂，开放整治之后增加绿化和公共活动空间说不定能对现有环境得到进一步的改善。封闭不一定意味着高档，开放也不一定意味着混乱，但不可否认的是，小区内部街道向社会开放后噪音伴随着车流量增多而增大是必然的问题，小区内部设施对社会的开放也在一定的程度上会吸引外来人员的使用从而增加管理难度。

3.3物业管理及产权归属

根据《中华人民共和国物权法》第73条规定“建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、设施和物业服务用房，属于业主有”业主在购房时已缴纳的包含公摊面积在内的款项及物业管理等费用，但小区开放后实际上是将这些属于业主的小区内部资源向公众和社会开放，打开围墙后街区的道路、绿地、停车位的所有权、使用权、收益权如何分配，权属性质也相应地由业主享有变为社会共有这样一个过程，并且此时街道的管理是由物业负责还是政府接管？在走访的过程中，许多小区的业主委员会和物业管理中心表示业主权益与道路、土地使用效率提升之间的矛盾是小区开放中他们比较关心的问题。

3.4设计的合理性

3.4.1小区道路及景观设计

传统封闭式小区内部道路遵循“通而不畅”、“人车分流”、“整体布局有轴线感”，“主干道尽量不设出入口”等设计原则，并且有一定的尽头路存在。小区开放后，居住区内部街道要与城市道路相连接，原本的道路设计原则与以上原则会产生矛盾。同时，小区街道开放后道路停车位如何分配，是否应该面向社会？另外，小区开放后的景观是否应当从原本的观赏性转为降噪、增强私密性的取向也是值得思考的问题。

3.4.2建筑布局和公共服务设施

以改造后的魁星楼街为例，单元楼直通街道，安全存在隐患，噪音、隐私也是市民担心的问题，开放后的建筑是否应该顺应街区制对街道活力的要求调整封闭小区的布局模式？另外，小区开放后，哪些服务设施是完全面向社会，哪些是仅对社区业主为服务对象，应当如何区分？这也是业主们担心的问题。

4住区规划变革问题的思考

通过问卷数据能很直观的看出来，市民对小区开放的问题十分关注，但对其意义、概念、推行方式并不了解，大多数人仍停留在“拆围墙”这一简单的概念中。

4.1尊重民众意愿，有序执行

我国推行开放式小区没有历史经验，单靠借鉴国外现有模式是不够的。在社会主义的大背景下，政府在小区开放的推行过程中应当逐步进行，提高规划信息的透明度和公众参与度。可采取试点示范，让市民看见开放的方式、手段、程序，充分了解街区制的含义、了解开放的利弊，用实际试点效果做宣传也能增加市民的接受度。

同时，在开放街区的设计过程中也应当尊重市民意愿，逐步推行街区制，全方位采纳市民的实际需求，在推行的过程中要考虑因地制宜，不仅要考虑社会的功能性需求，也应尊重当地市民诉求和心理感受。诸如业主委员会、物业管理公司、开发商等的诉求都应当合理考虑到。

4.2尊重市场机制，完善法律法规

开放小区仅靠绿化休憩等功能是无法保持活力和保证对社會的公开的，从问卷来看不论是小区内部居民还是广大市民对商业的需求也是极高的，例如宜宾莱茵香街及融科天城通过商业和公共服务设施有机结合实现社区的开放与共享。对于商业构成来说，在建设与管理过程中应当尊重市场客观规律，改善运营管理机制，同时，招商引资时要保障经营者的利益和社区原住民安全，在规划设计的过程中应当同时满足商业空间的需求和住区的私密性，充分开放小区的社会及经济效益。

另外，上文提到开放后物权归属与《物权法》相冲突的问题，由于我国实行封闭小区制度已久，要推行开放式小区必将与现行法律法规产生冲突，完善和修订法律法规的要求也亟须解决，例如《美国大城市的生与死》中提出过相关变革，英国也推行了《街区法》来对宪法进行补充。可通过业主委员会或通过新媒体发放问卷收集民意等形式，征求业主意见。

4.3因地制宜，营造活力有序的公共空间

开放社区会带来活力，但可持续化发展才更有意义，而人流量则是活力的决定性因素之一。街区要怎样划分？划分多大？开放不仅仅是拆掉围墙把一楼做成商铺就行，一个片区内哪里是中心，是以商业为主还是以服务或者公共交通站点为主，TND、TOD、SOD、CBD等不同的模式应当如何去分配等问题都应该因地制宜的去考虑。

除了大的规划方向的确定，细节上还应该注意到不同的人群的诉求，譬如退休在家的老年人及学龄前的儿童对小区的公共空间的使用时间是大于上班族的，而位于繁华地段的地块经济效益一般是大于郊区的，所以要保证社区具有持续的活力，应当确定不同地段、不同规模社区的在一定街区范围内所扮演的“角色”是何种指向、交通分流、公共交通节点等，从而步行街道的尺度、公共设施的构成、景观的组合等设计都应该有各自偏重。根据小区在整个城市布局的位置来看车流量及人流量也有所差异，沿街建筑立面的连续性、商业的分布、公交站点的设置都应该在经过实地的考察和数据收集之后根据居民的实际需求作出相应的规划。

另外，对于小区居民所担心的噪音、安全、隐私、环境质量等问题，在设计上可以借鉴现有案例，比如控制车流量、安装多层玻璃来减缓噪声，通过提高单元楼栋中庭等设计的合理性来增强安全管理，提高小区空中花园等景观设置或建筑外观的设计来改善业主所追求的环境质量等方式。

最后，考虑到成都市区既有现代化建筑业还存在历史街区和老旧小区的一些特别因素，在旧城区，可适当增加贯通居住区之间的小街小巷，将既有公共通道开放并允许机非人混行及路边停车来加大路网密度；在市中心，可开放公共设施类街区，利用内部公共通道及边界作为“巷”：在府南河、沙河等沿河地区，可参照东湖公园、静居寺沙河沿岸依托河道水网新增沿河通道，形成高品质慢行通道系统；在未建片区，则结合控规新增市政道路，且在出让地块规划条件及新建项目方案审批时，明确地块内增加公共通道。

结语：开放是社会经济发展下的必然选择，而开放与封闭的争论实质上是公共利益和私人利益的边界如何划分问题。从长远看，“创新、协调、绿色、开放、共享”是未来城市发展大趋势。现如今虽然社会各界对此仍有争执，但成都本就是一个多元化、包容性强的城市，加强民众的参与度，合理遵从民众诉求来进行规划设计，积极开展试点建设，加强公众参与，群策群力，完善规划方案，降低消极影响，保障居民利益，让内部的居民和外部的行人都能享受到其中的利好，慢慢接受，成为共识，逐步完善制度建设。