浅谈农村宅基地退出机制与科学建议

付靖凯

摘要：文章首先介绍了目前我国农村宅基地退出机制退出中农民权益薄弱的主要体现，以贵州省都匀市宅基地退出方案为例提出了农民权益保护视角下农村宅基地退出机制的存在问题，对当前农村宅基地取得、管理、退出及价值评估等国内研究进展进行了梳理，存在农村宅基地退出补偿的测算方式和标准不统一、农村宅基地价格评估方法的研究不足、缺少指导性的评估方法等问题，基于当前的研究现状提出了未来农村宅基地价值评估研究方向及方法创新。并以此提出重要的见解和科学合理的建议。

关键词：农民；权益；农村；宅基地；退出机制；完善建议

中途分类号F301.2 文献标识码A

前言：随着我国各省、市、县城镇化的不断推进，对土地资源的需求空间要求越来越大，逐渐和我国的18亿耕地红线出现一些刚性上的冲突。而随着国土资源部门的“城乡建设用地增减挂钩”试点成功，也进一步推动了农村地区宅基地退出工作的进程，以便于使农村的大量闲置宅基地得到充分的应用。目前主要针对于农村地区空心村、生态移民村及距离生产耕作区较远的零星村落展开了退出工作。但是在相关部门的实际工作落实中却发现，农民的基本权利在宅基地的退出过程中并没有得到一个充分的保障，导致宅基地退出工作逐渐出现了多种不利于农民权益的行为，而农村宅基地退出机制的缺失是导致目前中国农村宅基地利用存在问题的根本原因，因此构建科学、合理的农村宅基地退出机制是农村土地使用制度改革的重要内容和重要突破口，对于解决“三农”问题具有积极的推动作用。下面我们依据实际情况不同，采用具体分析的方式阐述一下实际问题。

一、宅基地退出机制中补偿标准的单一性和局限性

1、宅基地退出后复垦为耕地的与宅基地退出后转为城镇建设用地的标准，目前为止，在地理位置与耕地质量的补偿标准上，由于补偿机制不完善的问题，就以目前贵州省都匀市为例，部分人以不情愿，不配合的形式间接阻碍了宅基地退出机制的落实和工作进程。一度出现了农民宅基地退出工作进展缓慢的现象。

2、宅基地的折旧问题和补偿机制

政策规定只对房屋的结构类型进行补偿，未对新、旧房屋予以划分。（主要是新、旧房屋的年限、质量等标准难以考量）所以新旧房屋的成本存在差距，补偿机制的不完善，侧面导致了贵州省都匀市宅基地退出工作进展缓慢。

二、宅基地退出后增减挂钩到城镇建设用地中的土地与规划的耕地之间，同样也是补偿机制的不完善，综合看，目前就宅基地退出机制中补偿标准的细节等问题上，确实存在不少争议。

三、农民宅基地产权的继承问题

目前我国的农村宅基地继承方面，虽有相关规定，但是部分特殊情况无法妥善处理。被继承者遗留的宅基地只有一处，继承者却不止一个，那么搬迁后新房的产权归属问题，目前无法可依。

结合目前实际情况以及具体问题，农民宅基地退出实际工作中确实存在一定的问题。但是作为农民重要财产的农村宅基地使用权具有独立的经济价值，农村宅基地征收补偿与其他类型的土地的征收补偿有很大区别，应单独进行规定，特别是对其保障功能做出明确的、科学的、合理的补偿规定和要求。补偿机制的合理科学与否，直接影响到工作的进度和农民的搬迁意愿，间接影响了脱贫攻坚战和城镇化的进程。为了更加科学，合理的解决好农民宅基地的退出问题，为了尽快打赢脱贫致富攻坚战，早日实现中华民族伟大复兴的中国梦。也为了尽快落实农民退出宅基地，加快全国城镇化的步伐的各项事宜，现给出以下几点建议。

（一）健全农民宅基地退出法律制度和监管制度

首先需要将农民的宅基地自由流转制度给予进一步的完善，在法律面前明确农民宅基地的流转方式、主体、期限、收益分配以及价格等诸多方面的条理：其次需要将农民宅基地的增值收益分配制度进一步健全，遵循“投资者收益”和“所有者收益”的基本原则，切实保障农民在宅基地升值上的具体权益，针对宅基地运用在城镇建设中的部分与其他部分土地，价值评测与补偿标准应当不同，针对性进行补偿与评测。建议有关部门及时健全农民宅基地退出的监督制度，需强化对试点区域的管理工作，并且明确化宅基地退出后的切实用途，强化对实际工作中违法乱纪行为的监督和查处力度。最后针对于目前存在的城乡宅基地处理的差异化问题，及时创建统一化，公正化的居民住房保障制度，保障退出宅基地后的农民得到完善的保障。

（二）应当完善和明确农村宅基地相应的继承方式和继承对象

针对于我国农村宅基退出的继承问题，需严格按照国家的相关法律进行处理。根据目前我国的相关法规定，当合法继承人已拥有城镇户口便不再对农村宅基地具有继承权。但是宅基地上的房屋还具有继承权。因此针对子女众多的继承问题，建议以户口为基本依据，以长幼尊卑顺序为主要因素考量，尽快出台相关法规。

（三）尽快创新农村宅基地管理机制

当前对农村宅基地管理的研究不太常见，因此农村宅基地的管理是解决当前农村宅基地使用突出矛盾的一个关键点。随着城市化的发展，农村宅基地管理也面临许多的难题。当前农村存在“一户一宅”等农村宅基地利用效率方面的問题，其根本原因是集体组织没有严格执行农村宅基地管理政策，政策的落实是解决问题的核心和关键。

结束语：综上所述，目前在我国主要实行的农民宅基地退出形式和机制确实存在着一些问题。而就目前的实际情况而言，主要是农民权益保障方面存在着诸多问题。基于我国宅基地退出的特殊情况以及国家土地资源的实际情况，健全农民宅基地退出的相关法律法规、明确农村宅基地退出继承方式、明确农村宅基地退出侵占方式是切实有效完善的途径，值得我国诸多地方政府和有关部门在农民宅基地的退出工作中充分合理的推广和落实使用。