以市场地价为导向的城镇土地基准地价评估研究

王瑞珍

摘要：在我国社会主义市场经济体制得到全面的建立的新时代背景下，我国的土地改革也得到了进一步的推进，在这个过程中我国已经形成了具有自身特色的土地市场体系。本文通过论述与分析了我国城镇土地基准地价评估的基本原理、当前我国城镇土地基准地价评估方法的改进思路、以及全面以市场地价为导向的城镇土地基准地价评估具体应用三个主要方面，旨在有效在新时期经济发展中加強我国的城镇土地基准地价评估方法，从而推动我国土地市场得到全面而健康的运行与发展。

关键词：具体应用；市场地价；主要导向；城镇；土地基准地价评估；思路

我国土地市场得到全面发展的大环境下，相应的地价评估系统也因此得到了进一步的完善，但是在现实情况中我国的土地市场还是没有得到完全成熟，土地市场与地价评估上还存在衔接不够紧密的现实问题，在很大程度上导致了我国地价结果与土地市场的实际情况不相符合。在城镇的地价体系中基准地价是其中至关重要的组成部分，基准地价也是土地价格评估的重要基础，在土地市场的运行与发展中政府产生了宏观调控以及管理上的重要作用。本文以我国某一地区的基准地价评估为例，充分结合了该地区中土地市场的实际发展情况，积极的建立在土地市场价格信息的基础上有效对城镇土地基准地价进行评估，并总结出相应的方法与技术路线。

1我国城镇土地基准地价评估的基本原理分析

第一，因为土地位置上具有的差异性是给土地具体的使用者带来多种不同收益的关键性原因，这也是评估基准地价的重要依据：第二，不同行业中的用地基准地价是全面建立在我国各行业对土地在质量上不同要求的基础上形成的：第三，我国城镇发展中任何行业与企业都应当具有自身最好的位置，用地基准地价的不同在空间分布上也具有不同的规律性：第四，城镇中的基准地价的演化与相对稳定需要全面建立在土地利用在变化上以及合理性的基础上实现的：第五，基准地价评估主要以土地收益为重要基础，并且市场交易价格是通过土地市场中土地收益进行直接反映的。

2当前我国城镇土地基准地价评估方法的改进思路探讨

2.1全面改进土地定级的主要方法

在我国的城镇基准地价的级别确定中，需要详细整理与分析市场交易过程中产生的样点详细资料，从而实现大范围的调整与实现，只有在此基础上才能够准确的将土地级别得到最终确定。在基准定价定级过程中应当及时确定出各地价区域之间的土地的好坏程度，从而有效的区分地价水平高低水平，避免出现地价定价的不合理现象。如果在对片区基准地价的评价过程中，不能有效的实现将同等土地条件与土地质量的同级土地进行通过一的划分，应当积极结合当地的市场定价，在一定允许的情况下实现对片区土地级别的有效调整。

2.2不断改进GIS等软件技术的应用

现阶段，对于GIS软件技术我国已经实现了全面的应用并展开了较为广泛的研究，但是在具体的理论研究成果上还是具有一定的薄弱性。因此为了更好的利用GIS软件技术来全面提高我国相关地价评估工作的效率与质量，相应的技术部门必须立足于实际情况展开对GIS软件技术理论上的研究，除此之外还要做好技术设计与应用方法上的研究，保证三者能够协调发展，积极全面的发挥三者自身的优势。

3全面以市场地价为导向的城镇土地基准地价评估具体应用

对我国某一地区的土地利用结构的调查研究中可以有效发现，该地区的住宅用地约占中整个地区整体面积的百分之三十，但是住宅区并不是集中分布的，而是零散的分布在整个地区的各处。地区中的交通条件、居住环境条件、基础公共设施以及相应的购物便利程度等多方面的因素，对该区域的住宅土地利用效益以及住宅用地质量都产生了极大但是影响，并且住宅用地的级别在很大程度上与所对应的地价分布规律性具有高度的一致性。因此在对住宅用地在级别与用途上进行基准地价的评估时，可以有效的通过住房租赁、商品房的出售、土地使用权的转让以及相应的房屋买卖等相关的土地交易资料等来实现对样本的利用。从该地区的资料收集的实际情况上来看，主要有房屋租赁的相关资料、新开发的商品房等多种资料以及土地使用权的转让等资料，通过有效资料的收集能够避免土地市场中经济泡沫带来的不利影响。

结语：综上所述，随着经济得到不断发展，我国土地市场自建立起已经发展了三十多年，主要经历了探索阶段以及发展阶段，而现阶段土地市场正处于推进阶段。本文围绕着我国城镇土地基准地价评估的基本原理、当前我国城镇土地基准地价评估方法的改进思路、以及全面以市场地价为导向的城镇土地基准地价评估具体应用三个主要方面展开了分析了与论述，目的是为了有效在新时期经济发展中加强我国的城镇土地基准地价评估方法，从而推动我国土地市场得到全面而健康的运行与发展，并为相关的土地价格评估工作展开起到一定的借鉴意义。endprint