房地产税基的争议处理

肖良生

立陶宛共和国（立陶宛语Lietuvos Respublika），简称立陶宛，位于东北欧，是波罗的海三国之一，北接拉脱维亚，东南接白俄罗斯，南接波兰，西南接俄罗斯的加里宁格勒州，西滨波罗的海，首都维尔纽斯。立陶宛全国划分为10个县，44个区，92个市，22个镇。主要城市有维尔纽斯、考那斯、克莱佩达、首莱、潘涅维日等，立陶宛总面积达65300平方公里，人口350万。2015年1月1日，立陶宛正式成为欧元区第19个成员国。

虽然其他波罗的海国家较早推出了以市值为基准的房地产税，但立陶宛由国家注册事业中心（Lithuanian State Enterprise Center of Registers）管理的最新不动产信息系统和管理网络加速实施，建立了利用土地和建筑数据的不动产信息系统，率先采用了先进的房地产税基批量评估技术，实现了房地产税的全国普遍征收。

与其他国家“房地合一”课税方法不同的是，立陶宛历来对土地和房屋单独管理和分别课税，房产课以房屋税，土地课以土地税。在20世纪90年代的改革中，立陶宛延续了这一做法，于1992年和1994年分别对私有土地和房屋开征了土地税和房屋税。此外，还对国有土地征收地租税（本质是土地租金）。房屋税、土地税均属于地方税，但由中央政府负责统一评估与征收，税收收入归地方政府。国家注册事业中心是国家统一的房地产税基评估和房地产信息登记管理机构，是由政府成立的一个营利性机构。国家注册事业中心不仅负责该国境内房地产的评估工作，还向自然人或法人提供有偿的土地及建筑物的设计、信息咨询。此外，国家注册事业中心还负责房地产税基评估争议的处理。该机构设有总部，全面负责管理工作；在各县和地区的中心城市建有11个分支办公室，负责收集地籍数据，登记房地产数据，进行财产评估和市场研究；另有39个地方分支机构，位于地区和城镇中心，负责接收并登记房地产数据及权益归属，发布证明房地产产权的文件，为房地产所有者和使用者提供信息服务。

立陶宛房地产税的三大税种为房屋税、土地税和地租税，它们的税基均由国家注册事业中心（SECR）进行批量评估确定。

首先是房屋税。房屋税的法律基础为1994年颁布的《企业和法人组织房地产法》。2005年，立陶宛政府又颁布《房屋税法》，并于2006年1月1日生效。《房屋税法》扩大了房屋税的税基。2006年之前，房屋税只对企业法人征收，而新的房屋税则对法人和自然人同时征收。新的法律还要求使用基于市场的房产评估价值征收房屋税，由国家注册事业中心（SECR）使用批量评估技术统一评估。税率范围为0.3%-1%，具体由各市自行确定。国有或市政府拥有的房产、使领馆、教堂、慈善机构房产、教育科研用途房产、免税经济区内企业的房产等可以享受税收豁免。

其次是土地税。立陶宛对私人所有的土地全面征收土地税。2013年以前，土地税根据国家注册事业中心（SECR）统一确定的土地基准价值乘以土地面积得到的土地价值的税基，采用单一税率1.5%。由于土地基准价值远远低于土地的市场价值，土地税难以发挥促进土地高效利用的作用，也无法满足地方财政收入的需要。近年来立陶宛尝试引入土地的市场价值作为计税依据，使用批量评估法进行评估。经过多年研究，2013年立陶宛开始采用市场评估价值作为土地税的计税依据。随着计税依据的改变，土地税税率范围也拓宽。2013年后，各市可以自行确定土地税税率，范围为0.01%-4%。土地税对公共道路用地、历史文化和自然保护区用地、林地、使领馆用地实施税收豁免。公民个人，如果年满65周岁，或者享受政府抚恤金的纳税人享受一定面积（各市确定豁免标准）土地稅豁免。

最后是地租税。立陶宛对国有土地使用者征收地租税，计税依据为土地的市场评估价值，税率范围为0.1%-4%，具体税率由各市政府确定。地租税由市政府负责征管，税收收入归市政府。

如何保证房地产税公平、公正地征收，税基的评估是关键。在房地产税基评估方面，立陶宛作了长期准备。

由于评估工作量的巨大，立陶宛于2001年开始创建了计算机化的批量评估系统，2002年最终决定采用基于市场价值的批量评估系统。当然，也有一些特别的建筑物，比如加油站、停车场等，对这些特殊的建筑物及房地产采用重置成本法和收益法进行评估。由于评估数据基础的质量与数量在很大程度上决定了该批量评估系统的结果正确与否，从1997年起，立陶宛就建立了综合的房地产地籍登记系统，在该系统中具有完全计算机化的数据库。这些数据库包括不动产的图表数据、文本数据、法律信息、市场交易等方面的信息，可以简单地分为地籍数据库、登记数据库及市场数据库三个部分。当新的房地产或建筑物建成以后，在地籍数据库中对其进行分类和记录，同时在登记数据库中注册相应的财产权益。如果该房地产或建筑物在市场上发生交易，那么在登记数据库中记载的财产权利人也就会发生变化，而地籍数据库中的基本信息不变。市场信息数据库中记录了详细的交易情况，例如交易时间、交易地区及交易价格，甚至买卖双方签订的契约等都一一如实记录在案。这些数据保持动态更新，对提高批量评估质量具有重要意义。

在数据准备好之后，立陶宛国家注册事业中心（SECR）是怎样开始批量评估的呢？

首先是模型建构和地价图创建。地价图和地价评估模型在批量评估系统中发挥着重要的作用，模型的确立需要经过漫长的过程，如图1所示，一旦确认，影响深远。目前，覆盖立陶宛各个类型房地产的价值地图，包括商业区价值地图和居民住宅区价值地图已经绘制完成。公众可以在立陶宛国家注册事业中心（SECR）的官方网站上，通过房地产的地籍编号，查询到相应的房地产的平均市场价值及其说明，网站上同时还附有该区域的地籍图。立陶宛的各个地区和城市也已经建立了相应的评估模型，公众可以在国家注册事业中心的官方网站上获得所需要的城市或地区的评估价值以及对生成该模型的解释。

其次是模型校准。立陶宛在校准时使用的是多元回归模型分析（MRA）和其他统计方法。立陶宛国家事业中心在2002-2003年第一次进行了批量评估，第二次批量评估工作是在2003年4月1日市场数据基础上进行的。新绘制的地价图和市区房地产税税后批量评估报告已经提交市级管理局，接受公众讨论。同时，也可以在互联网上查看。估价师的目标就是在不违背规则的前提下，尽可能精确地建立房地产税税基的批量评估法则。经过对已知错误的纠正，房地产税税基批量评估结果将会被送到农业部下属的国家土地服务局，国家土地服务局负责对地价图的审批。第一次和第二次批量评估工作的运行情况，如表1所示（其中地名以前三个字母代表）。

从表1中可看到，第一次批量评估中没有考虑农地，因此拥有该地块的土地所有者认为对该地块的估价过高，业主们提起争议，要求充分考虑到各种影响价格的因素。第二次评估则对其进行了改进，引进了更多对不动产价值有影响的因素，从而最后得出更精确的信息。这些因素不仅包括了区位因素，还包括了一些其他因素，由于在此改进下可获得更多的土地市场数据，所以可以对沼泽、非耕地和土地对地价的影响进行评估。模型校准之后，房地产税基的评估更为精准，消除了争议，提高了批量评估的公信力。

立陶宛所有的不动产税基评估五年一个周期，与有的国家纳税人可能是承租人或实际占有人完全不同，立陶宛房地产税的纳税人即业主本人。纳税人可以免费在国家注册事业中心的网页上查阅自己所拥有的不动产品的应税价值，这是由该中心运用批量评估方法评估出的税基。当独立的私人评估师评估出的纳税人的不动产平均市场价值与国家注册事业中心评估出的平均市场价值之间的差额大于10%时，纳税人可以提交申请，要求将独立评估师评估出的平均市场价值作为该项不动产的税基。如果一项不动产是按照重置成本法或者成本法评估的，则纳税人应向国家注册事业中心提交申请，申明决定采用该种方法确定不动产的税基，如图2所示。

立陶宛采用土地、房产分别征税，所以在税基的评估时，也是分别评估。估价标准由政府确定，用于房屋税、土地税和地租税的征收。土地已经通过质量估值方法进行评估，同样的方法也可以用于建筑物的估价。评估人员是政府选择和聘任的，当然，私人评估员也可能参与这个过程。无论如何，总体目标是实现物业的总应税价值与实际市场价值相匹配，使房地产税的征、纳双方的争议降到最小。

李求军/责任编辑endprint