地役权在首次登记前发生变更、转移应办哪种登记

某市不动产登记中心员工询问： 《不动产登记操作规范（试行）》（以下简称《规范》）在规定申请地役权首次登记需要提交的申请材料时，有一项是“地役权设立后，办理首次登记前发生变更、转移的，还应提交相关材料”（《规范》13.1.3第5项）。对于这一條规定的理解，我们有三个问题：一是既然是在地役权设立后，就应该是在地役权首次登记之后，地役权的设立怎会是在首次登记之前呢？二是这里所说的应提交的“相关材料”是指什么材料？三是登记机构在办理时，是否要先补办地役权的首次登记，再办转移或变更登记？

金绍达：《物权法》第九条规定了“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。法律另有规定，当然也包括了《物权法》的规定。《物权法》第一百五十八条规定：“地役权自地役权合同生效时设立”。与其他不动产物权相比，地役权登记所采用的是登记对抗而非登记生效。所以，地役权不以登记作为生效要件，未经登记，只是“不得对抗善意第三人”。当事人采取书面形式订立地役权合同，在合同生效时地役权就同时成立。《规范》这一条所说的“地役权设立后”是指当事人订立的地役权合同已经生效，但并未向登记机构申请不动产物权登记，而此时地役权已经依法成立，既然依法成立，这一权利也可以进行变更或转让。

如果未经登记的地役权发生了变更或转移，当事人要求办理变更或转移登记时，就涉及到《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条第二款规定：即“未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外”。……