房地产税改革中的房产评估方法问题研究

左莉莉

摘 要：通过对我国现行房产税中存在的问题的分析，引出房产评估方法的问题，本文详细介绍了三种基本评估方法的理论依据、适用对象及评估结果的比较、从而得出了适用于房地产评估的方法，为今后建立规范的房地产评估体系提供了一些可供参考的意见。

关键词：房地产税；评估方法；市场比较法

一、現行房产税中存在的突出问题

我国现行房产税的基本规范源于1986年9月15日由国务院颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》，条例中规定：房地产税的纳税义务人是房屋的产权所有人，征税范围包括城市、县城、建制镇和工矿区，但不包括农村。计税依据有两种：一种是从价计征，即依房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳；另一种是从租计征，即房产出租的，以房产租金收入为房地产税的计税依据。

随着近十几年来我国房地产业的蓬勃发展，原有的房产税暂行条例显然已经不适应当前的经济环境，纳税人、征税范围、计税依据都需要进行一定的调整，其中问题最大的是对计税依据的规定。首先，在世界范围内，房地产税均被普遍认定为是财产税的一种，即无论自用或者出租，拥有即征税，而不论其用途。租金收入是一种财产收益，由增值税或所得税进行调节，不应纳入房地产税的征税范围中。其次，现行两种计税依据不统一，造成了房地产税征收范围不合理，房产拥有环节的税负不公。由于从价的1.2%与从租12%税率相差悬殊，必然导致申报不实。……