房地产住宅项目精装修管理及相关问题阐述

汪东山

国贸地产集团有限公司（361000）

房地产住宅项目精装修管理及相关问题阐述

汪东山

国贸地产集团有限公司（361000）

文章分析了房地产住宅项目精装的基本情况，阐述了房地产住宅项目精装修的主要优缺点，并围绕精装修项目设计管理与精装修项目招标管理等内容，分析了精装修项目施工管理措施及交房后的维修管理措施，旨在确保房地产住宅项目精装修的管理效力，提高项目的质量和效益。

房地产住宅项目；精装修；管理

0 引言

现今房地产住宅项目精装修已是房地产发展的新趋势，单从房地产开发商的角度看，住宅精装修除了能够最大可能的提升房屋住宅档次外，还能够从开发源头提高整个产品的经济价值，良好的精装修管理需要从当前房地产住宅项目精装修基本情况及重要特点出发进行考虑与分析。

1 房地产住宅项目精装的情况概述

当前万科、碧桂园和恒大等大型房地产企业是我国房地产住宅项目精装修推行主力。万科自2010年开始便将精装修项目作为企业发展重点，2012年万科精装修住宅交房的比例已占据总交房比例的五分之四。为了进一步积累精装修经验，占据房地产住宅精装修市场更多份额，万科还专门组建了一支专门研究住宅产业化的专家团队，学习日本先进的住宅装修做法，相继推行了一系列住宅产业化、精装修标准化等建设体系。如今，越来越多的房地产企业开始重视住宅项目的精装修工作。

2 房地产住宅项目精装的优缺点

同小业主自行装修的毛坯房项目相比，批量精装修住宅项目的特点主要有:

1）优点:自主装修费神费力，精装房能有效避免了小业主自行装修的烦恼，给购房者带来很大方便；毛坯房由于各家装修时间不一致，小业主要长期忍受别家装修带来的干扰，精装房能有效保证入住初期的居住质量；批量精装修由于具备集中采购条件，可以降低装修材料成本，减少材料浪费，避免二次装修带来的污染，健康环保；装修费用含在购房总价内，可以办理按揭贷款，缓解了业主装修资金压力。

2）缺点:精装修涉及到施工内容、施工环节较多，管理复杂，容易产生质量问题，小业主投诉率较高，开发商交房难度增大；精装房缺乏自主权，难以满足购房者个性化装修的需求。

3 精装修项目设计管理分析

具体方案设计前，应做好各项有关精装修住宅项目的准备工作,确保精装修方案设计顺利进行。结合已有经验，开发商需要结合自家产品定位、精装修的特性及类似成功案例选择最佳的设计单位合作，在不影响其他施工操作的情况下，还应加强同设计师的沟通与联系，以便提升设计方案的质量和创新度。另外，户内精装修设计应提前完成并确定图纸，施工单位、监理、甲方工程师需提前审图减少后期修改，总包按审后的精装图纸尺寸及技术要求进行砌体及管线预埋施工，避免精装修阶段改动敲打。

4 精装修项目招标及合同管理

相较于其他专业来讲，精装修住宅项目涉及到的标段划分工作更为复杂与灵活，存在着很多不可控因素。因此，在精装修住宅项目招标阶段，应结合已有经验务必按照精装修设计图纸上的内容和自身项目特性及项目整体，对施工单位报价进行明确。这样做除了体现“公平、公正、公开”的招投标原则外，还尽可能的简化项目工程施工管理难度，确保施工顺利进行。此外，在签订合同时，应对合作方的各项资质进行检查，按照国家要求签订合同。

5 精装修项目施工管理措施

5.1 场地移交管理

场地移交管理流程图见下图1。根据房地产精装修住宅项目的实际情况，如:小高层或高层，确立精装修工程项目具体插入时间，随后遵循场地移交原则，划分流水段。通常情况下，高层住宅每隔5层划分成一个流水段，小高层每隔3～5层划分成一个流水段。各个施工工序务必在划分好的流水段内完成，且只有前面一个工序完成后，才允许进入下一个流水段施工。

5.2 施工进度管理

完整的一个房地产精装修住宅项目，涉及的内容较多，从办理土地手续—营销定位—设计规划—设计施工方案—合约签订—项目开工—开盘售楼—项目建设—竣工备案－交付等一系列工作均包含其中，因此施工进度管理是整个管理工作的重点，可从以下几方面把控:1）甲方工程部根据计划要求，对设计和成本部门提出技术和分项招标需求，加强各部门间的沟通。2）在精装修分包商确定后，要求各栋号的精装修分包商，按自身的情况编制每栋楼的精装修详细计划，要求精装修单位必须明确各分项供应商及大宗材料的进场时间节点，工程部提前监控和协调。3）提前布置垂直运输，在具备安装条件的情况下，首先保证每单元抓紧完成一部户内电梯的安装，并报质量技术监督局验收，为精装修和室外工程的施工争取时间，合理衔接户内电梯与施工电梯的使用。为保证室内电梯正常运行，电梯公司应派专门维护人员常驻工地进行电梯维护工作。4）各供应商单位利用室内电梯载货的时间，由各栋号精装修单位统一负责安排，精装修单位必须对装修工程进度负责。

图1 场地移交管理流程图

5.3 施工过程质量管理

房地产精装修住宅项目涉及到大量的人员、材料设备与工序，管理起来难度较大。结合已有经验，除了做好基本的设计管理、招投标与合同等管理工作外，还需要结合项目工程实际情况和开发商自身企业质量标准要求，采取相应措施管理施工过程的质量，主要从以下几方面进行控制:1）在主体阶段，对总包提出提高结构施工尺寸精度控制的要求，对室内按精装修标准要求进行控制,重点关注对开间、进深、净高、房间方正、门窗洞口方正、垂直度、开关插座位置等指标，在移交精装修单位前，三方全面测量，不足的要求总包单位及时整改。2）严格控制总包主体施工质量，精装修单位接收毛坯时，严格执行工序签字移交手续，防止扯皮现象，保证与装修单位的工作面移交进展顺利。3）在主体施工阶段,要求电梯层门口采用素混凝土浇筑或砖砌围挡，装修阶段电梯层门门坎提高一定的标高,高于楼梯口，并做成缓坡。电梯门安装完毕后，其与结构之间的缝隙，必须在井道内用镀锌铁皮包裹封口。4）要求铝合金单位在安装门窗框扇时，室内外都必须贴膜，室外的贴膜移交外墙涂料施工班组作为成品保护层，如有破损，由外墙涂料单位负责处理，铝合金单位补给外墙单位适当费用。5）预埋室内的管线，要求总包单位水电班组，必须在天棚上用醒目颜色标明预埋管线走向，给装修单位以明示，避免吊顶施工时打穿板内的预埋管。

6 交房后维修管理

维修前应准备好各种维修材料，安排相应维修人员；严格按照维修工作及时性、有效性的原则开展维修操作。维修应一次性从根本上解决问题，防止二次或反复维修给业主居住带来不便并引发投诉，棘手问题可由公司客管部、工程部和物业共同商议对策解决;由物业中心全权负责维修管理工作，无论是开展维修操作，还是与业主联系等应当有物业人员在场；及时处理业主反馈的信息，确保沟通有效性，维修完后还需定期回访，保持与业主的良好关系。

7 总结

综上所述，住宅项目精装修是今后房地产发展的主要趋势，文章主要对近年来房地产住宅精装修项目的发展态势和常见问题等方面的分析，提出了几点管理措施，以期促进精装项目的快速、健康发展，提高装修效果和居住满意度。

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[2]洪志华.房地产住宅项目精装修管理[J].江西建材,2017(7):294-295.

[3]孙雅欣.分析房地产住宅项目精装修管理[J].城市建设理论研究（电子版）,2014(36):7925-7926.

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