物业企业违法行为分析

曾英姿

摘要：物业企业管理事关业主重大利益，而现实中，物业企业违法行为时有发生，本文略举几种违法行为，在此基础上，分析了物业企业违法行为发生的原因，最后，本文提出了解决物业企业违法行为的对策。

关键词：物业企业；和谐小区；业主共有权

一、物业企业违法行为的现状

（一）物业企业选聘不合法

《物业管理条例》规定，业主大会有权选聘物业企业。但现实生活中，很多小区物业企业由房地产建设单位委托，前期物业管理中，这些物业企业管理比较到位，但是后期管理中，这些物业企业置业主利益不顾，只追求自身利益。这些物业企业往往与房地产建设单位有着关联关系，而房地产建设单位一般和当地政府相关部门、人员有着千丝万缕的关系，因此，一些房地产建设单位委托的物业企业往往不会“让位”于业主大会选择产生的物业企业。

（二）擅自建立移动通信基站，侵犯业主健康权

很多小区，未经业主同意，物业企业擅自许可通信公司在小区楼顶建立通信基站，损害业主的知情权、财产权和生命健康权。物业企业之所以许可通信公司基站进小区，是因为通信公司势必会支付对价，而物业企业对其对外经营收入等一般不会对业主公示，这种行为侵犯了业主的知情权。如果房地产开发商在售房合同中没有保留楼顶等物业的特别权益，则楼顶等公共空间所有权应归小区业主共有，收益也应归全体业主共有。否则，侵犯了业主的财产权。通信基站有电磁辐射，对附近居民健康存在潜在的危害，物业企业未经业主同意允许移动公司在小区建立通信基站的行为是违法的，侵犯了业主的健康权。

（三）擅自缩减绿化带

随着业主车辆增加，小区停车成了业主头疼的问题。一方面，为解决业主停车问题；另一方面，为了增加物业企业的收益，物业企业往往会擅自缩减小区绿化。

物业企业擅自缩减小区绿化带的行为违反了《物业管理条例》、《物权法》和《合同法》等法律法规的规定。

根据《物业管理条例》和《物权法》的规定，有关共有和共同管理权利等重大事项由业主决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。绿化带属于业主共有权利，其缩减应当满足前述条件，否则侵犯了业主的共有权利。

根据《合同法》的规定，如果业主购买房屋的时候，绿化面积的多少构成邀约内容，那么，物业企业擅自缩减绿化带的行为构成违约，物业企业应当承担违约责任。

（四）擅自收取停车费

小区停车位有地下停车场和地上停车位。地下停车场大抵属于房地产开发企业所有，委托物业企业收取经营收益没有不当之处。而对于地上停车位，物业企业擅自收取停车费属于违法行为，侵犯了业主的共有权利。根据《物业管理条例》和《物权法》的规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

有的物业企业擅自收取停车费的同时，不出具发票给业主，这种行为不仅侵犯了业主共有权，而且存在偷税漏税违法行为。

（五）擅自加建建筑物

有的小区，未经业主的同意，超出登记规划范围加建建筑物，比如，在加建别墅、搭建停车场。擅自加建建筑物和擅自缩减绿化带一样，违反了《物业管理条例》、《物权法》和《合同法》等法律法规的规定，侵犯了业主的共有权，同时是一种违反合同约定的行为，应当承担相应的责任。

（六）财务不公开

根据法律的规定，物业企业应当向业主大会或全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。但是，财务不公开成为很多物业企业司空见惯的事情，物业费、停车费、广告费等额外收入去向不明，严重影响了业主的利益。

二、物业企业违法行为的原因

（一）认识存在问题

认识存在问题主要体现在两方面。一方面，小区业主没有建立起花钱买服务的消费观念，部分业主错误地认为物业企业管理是政府部门的工作，是开发商的工作，所以主动放弃了自己的权利，并且很多业主根本不清楚自己的权利；另一方面，物业企业没有服务观念，认为自己是管理者，自己的事情自己做主、无需征得业主的同意成了理所当然的事。

（二）业委会形同虚设

根据《物业管理条例》的规定，业主有权选举业主委员会代表业主的权利，但业主权利意识淡薄，有的小区根本没有成立业委会，或者虽然成立了业委会，但业委会形同虚设，无法有效监督物业企业，有的甚至与物业企业形成利益共同体。这些直接导致物业企业在物业管理过程中不规范、不透明，损害业主利益。

（三）物业企业整体素质低下

物业管理行业技术含量低，管理能力要求不高，导致大量低素质、低技能人员进入，这些人服务意识不强，法律观念淡薄，有法不依的现象严重，严重损害了业主的利益。

（四）监管部门管理缺位

監管部门监管缺位是物业企业违法的又一个非常重要的原因。

首先，行业主管部门指导难以到位。根据法律规定，房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，但由于一个房地产行政主管部门往往会监督众多家物业管理企业，人员不够，因此开展相关业务指导心有余力不足，造成小区物业管理业务指导基本缺位。

其次，职能部门管理缺位。住建、房管、质监、公安、城管、供水供电等部门都是直接监管部门，由于人力物力财力有限，基本疏于监管，遇事扯皮、执法不严，小区成了监管、执法空白区。

（五）物业管理法律法规不完善

《物业管理条例》虽然已经颁布，但仍然存在空白。比如，小区没有建立业委会的法律后果？责任主体是谁？业委会委员当选的资格是什么？职责是什么？法律责任是什么？监管部门监管失职应该承担什么责任？应该进一步完善物业管理法律法规。

三、物业企业违法行为的对策

（一）加强宣传物业法律法规

为加强物业管理法制化建设，进一步规范物业管理活动，提高物业管理从业人员的法律意识、法律知识和法律素质；同时为了提升小区业主自身的法律意识，让业主知道自己作为业主的权利和义务，相关部门，如居委会、街道办事处、房地产行政管理部门等应该加强宣传物业法律法规。如：通过电视、报纸、知识进小区竞赛等活动、手段来宣传物业法律法规。

（二）加强对业委会的监管

为了防止业委会和物业企业勾结损害业主利益，房地产行政管理部门可以向小区业委会派出监事的方式进行完善，同时明确监事的权、责、利。这样可以在小区内构建起以业主大会为最高权力机构，业委会为常设机构，监事为监事机构三足鼎立的管理架构，从而在“民主监督、相互制约”中共同履行好各自的职责，做好小区的物业服务工作。

（三）明晰界线、落实责任

小区是社会的一个重要组成部分，建设和谐社会，应当建设和谐小区。物业企业以盈利为目的，追求利润最大化；业委会虽然由业主选举产生，但会有失灵的时候，故，两者无法担当建设和谐小区的重任，政府及各部门理应承担建设和谐社会、和谐小区的责任，所以，把小区物业工作提上当地政府及各部门的议事日程，纳入当地政府及各部门目标考核无可厚非。政府及相关职能部门有义务和职责做好相应的管理工作，房管、规划、公安、居委会等部门要各司其责，齐抓共管，进一步明确职责，落实责任。

（四）建立和完善物业管理法律法规

国务院虽然颁布了物业管理条例，但有不完善之处。要进一步完善业委会的规定和监管部门的权、责、利。同时地方政府及相关职能部门要尽快出台当地的法律，明确其责、权、利，摸索出一条符合当地实际情况、高效的物业管理新路子，力争把隐患消灭在萌芽，为小区和谐发展、为社会和谐发展做出积极的贡献。