浅析房地产业的成本项目管理

赵玮

摘 要： 在改革开放的旗帜下，房地产逐渐崭露头角，经历了国家和市场的经济调控与政策管理，现如今已经成为我们日常生活不可或缺的一个行业。房地产行业为我国经济增长做出了重大的贡献之外，也为我国严峻的就业形式提供了很好的解决思路。近几年来，近年来房价直线飙升，尤其是北京、上海和深圳等发达地区的房价更是疯涨。很多房地产企业，都希望能在这个行业人获取更大的效益。但是，大多数房地产企业都将重心放在了销售等价值环节上，却忽略了企业管理上存在的问题，尤其是成本的管理。

一、 研究背景

近年來，随着房地产行业的快速发展，建筑业也如雨后春笋般纷纷涌现，为房地产市场，为人民群众的切身利益和为国家的经济发展贡献了强大的力量，并且成为我们国家建设的重点领域。建筑业发展的同时，建筑企业的竞争也在逐渐增大。不仅是工程的质量，工期的长短、工程的安全指数和工人的整体素质等也成为社会对建筑行业的要求。但是，工程的价格却与之成反比，高质量高要求的市场环境，竞标价格却越来越低。因此，建筑业必须寻找合适的途径，为自身企业赢得更高的收益。

为了帮助建筑企业提升核心竞争力，实现建筑企业品牌影响与经济效益的双赢，首先要做的就是加强项目成本的管控。长期以来，我们国家在进行项目的成本管控时，比较注重的是项目的成本预算，但是对于项目成本预算的管理方法也相对陈旧，无法适应当前建筑行业的快速发展。在项目中，管理人员冗杂，无形之中加重了人力成本；审核程序繁多，一定程度上加重了时间和效率成本。久而久之，建筑行业的预算控制并没有对项目成本的管控起到实质性的作用。这一系列的问题不仅阻碍了项目工程的进度，也降低了该企业的经济效益，更是影响了企业的进一步发展。因此，做好建筑企业的项目成本管控刻不容缓。

众所周知，一个项目的实施千头万绪。国家的政策、经济的发展、市场的调控、项目所在的区域环境、周边的交通情况，以及项目的工期、人员的安排、材料的准备、天气的变化等诸多的因素都将影响到这个项目的成本。但是，即使将所有的因素都考虑到了，在项目的实施中还是会有意外出现，导致成本的预算出现问题。因此，要建立一个完善的施工项目成本管理系统，不仅要在施工前进行项目的材料、人员、技术等各种费用的预算，还要在施工过程中实时记录项目的进行、方案的修改、人员的调配，更重要的是要对项目中可能出现的意外情况做好处理的方案。工程的竣工并不意味着项目的结束，后期的总结与分析更加重要。在施工结束之后，核算整个工程的资金情况，针对成本预算中出现的问题进行分析讨论，寻找合适的解决办法。

二、房地产业现在在项目成本管理存在的问题

（一）未树立系统全面的成本管理理念

地产行业因为其高利润、发展前景良好与市场充裕等原因而在我国发展迅猛。但是地产行业在饱受青睐的同时也具有很大的风险性，因为要从事地产行业首先就需要在中间建设过程中有充足的资金保障，另外由于地产行业本身的特点，它的资金投入到盈利的时间长，因此必须保证资金链能够承受住长期投入的巨大压力；其次，地产行业的高层管理者还需要随时关注好政策经济社会等多方面动态，及时做好对项目目标与设计方案的调整改动，直接与地产行业利益挂钩的因素诸如：影响场地选择规划的政府新颁布的土地使用管理规章；影响设计费用预算的装修新材料开发及价格；影响产品市场的市场需求力与购买力的变化；影响资金投入的金融方面的新制度……对地产行业来说都是牵一发而动全身的。

（二）立项阶段成本管理现状和不足

地产项目的开发对地产公司而言重点便是要做出对整个项目从大局面再到具体其中建筑建设装修包装等都有一整套最合理精准的成本管控方案，整个项目从设计到建设开发都要依靠它将成本控制在最优点，而最开始对项目的立项工作又是这套方案的重中之重，直接决定了整个项目在最后的利益大小乃至成败。然而目前国内还有不少地产公司仍然没有意识到项目的立项决策的重要性，这给这些公司运营一直造成了很大阻碍，。

（三）设计阶段成本管理暴露化的不足

由于工作规划与过程中出现的纰漏最终使项目出现破裂性的失控，总结项目从设计到开发应用的整个过程，它在一开始公司的管理技术层面对此项目的全盘分析与成本利润率估算方面就存在了较大的误差，对成本管控需要有余预留及严格把关的认识松懈，盲目追求高利润率减少设计经费，为降低成本而对项目总费用进行大幅压缩扣减；另一方面，根据公司出示的项目预算方面的合同来看，对方设计单位对项目设计经费没有一个明确的两端数据限定，这是一个能导致后续工作接连不断出现错误的严重漏洞，但是现在经济市场迅猛发展下，使很多这样的项目设计单位在技术上的快速提升下忽略了最基础层面存在的问题，对经济严格落实实际的观念不够敏感，同时在根本的设计经费计算方式上存在着不足。

三、房地产业成本管理存在问题的改进方案

（一）加强施工合同管理。施工合同是双方都必须遵守的，并且在合同中对两者的权利和义务都详细地列出来了，因此施工企业的管理者要对合同进行仔细地阅读，明确合同的中心意思，领会合同意图等等。

（ 二） 控制好设计变。设计的更改会对工程成本产生影响，因此一定要控制好设计变更。在建设工程项目的过程中，要想不出现设计变化的状况是很难的，因此要正确应对设计的更改工作，不管哪一方要求进行设计的改变，都需要造价者对变更会的施工成本进行预算，然后监理、建设单位一致认可后才能进行更改。并且对于设计的更改要列出方案，同时方案要经过各相关单位部门的审核，最终确定出最恰当的方案。

（ 三） 加强现场签证管理。在工程项目的建设过程中，还要做好其管理工作，施工企业要严格按照施工图纸进行施工，并且在施工时出现的一切意外情况都要进行认真地掌握，避免产生没有预算内的消耗。并且负责现场管理的人员要严格鞭策施工企业，要求其做好相应的记录，尤其是隐蔽性的工程项目。这是因为这样的工程成本比较高，竣工后无法进行考察，若是没有相应的手续，那么最后工程结算的时候会很难。所以，对于这样的工程一定要做好其验收记录。

虽然现在房地产交易量巨大，但是仍然存在着很多问题。随着时代的发展，民众的房产意识也在日益增强，房地产行业的高利润会吸引大量资金，同时大量的资金也会带动房产行业的发展。随着国家采取“限购”等一系列措施调控房地产市场，因为银行利率的调升，房地产商融资难度加大，同时，随着越来越多的企业看到房地产行业利润巨大并加入其中，房地产行业的竞争也越加激烈，每一个房产公司都有其核心战略，其核心战略的重要一环必定是控制成本，降低成本对一个企业非常重要。endprint