我国房地产开发企业融资现状及其优化

杨桐

摘 要：房地产企业的飞速发展，对资金具有巨大的需求，因此融资对房地产企业而言至关重要。房地产开发企业作为我国支柱性产业之一，在我国国民经济中占据了大量的市场份额，也在我国的经济发展中起到了一定的推动发展作用。由于房地产企业的开发需要巨额的资金投入，这使得房地产企业的开发资金需要准备充足，这将会降低企业的融资作用的风险，再加上房地产企业的融资的房地产企业的基础之一。因此，对房地产企业的开发启动资金应该预备充足。鉴于此，本文主要分析我国房地产开发企业融资现状及其优化。

关键词：房地产开发企业；融资；优化

1、我国房地产开发企业的融资方式

1.1、房地产企业固有资产

房地产企业的固有资金主要是企业在进行生产生活中的运营条件下的，通常用于自己管理和分配的必须偿还的企业资金。在相关的文件规定中，为了避免房地产企业的财务杠杆占用率所占比例过高带来的企业资金风险，在房地产企业的开发项目中必须要有20%的占有率，来保障房地产企业的开发项目的顺利进行。

1.2、房地产企业股权融资

房地产企业的股权融资是在征得企业股东的同意下，部分股东愿意出售自己的房地产企业股权，并通过增加企业资金的途径来更新股东的方式加快企业的融资作用。

1.3、房地產企业通过银行贷款进行融资

房地产企业的银行贷款的融资方式主要是通过第三方证券公司来向银行申请贷款，来募集房地产企业融资资金，房地产企业通过贷款的方式进行融资是我国现阶段最主要的融资方式，也是最常用的融资方式。

1.4、房地产企业信托

房地产企业通过雇佣信托融资公司对企业来开展信托计划来募集启动资金 ，通过发挥信托公司的专业特长来合理管理房地产企业资金，加强对房地产企业信托资金的使用。信托公司通过收取一定的费用来帮助房地产企业进行资金管理。

1.5、房地产企业债券融资

房地产企业债券融资主要是企业先接取部分资金先进行企业融资工作，在债券融资所获得资金后要主动承担起责任，要在借款期到来之前一并交还所借本金和利息。

1.6、民间中介的融资模式

民间的融资企业开展业务主要是作为中介的资金进行融资，通过不同途径的资金募集来进行融资，这有一定的风险因素，需要做好风险承担工作，通俗来说就是借用民间高利贷来进行融资。

2、我国房地产开发企业融资现状

2.1、融资方式单一，可选融资渠道少

据Wind数据显示，截至2016年末，房地产企业国内贷款累计为2.15万亿元，占资金来源的15%；自有资金2.05万亿元，占房地产所有资金来源的14%。截至2017年4月末，房地产开发资金中，银行贷款累计为8800亿元，同比增加17%，占房地产开发资金来源的19%，较上一年末提升了4个百分点。银行贷款一直是房地产企业的融资首选，购房者通过定期还房贷方式能够逐渐将资金回收。不同于大型房地产企业可以采用股权融资、并购与合作开发融资、海外融资等多种融资策略，房地产企业在融资方式的选择上多采用银行贷款，除此之外，其他融资渠道对房地产企业形成的约束较多，获取资金的可能性较低。

2.2、融资限制多，造成融资成本上升

房地产企业在发展实力和风险管理上不如大型房地产企业，受限于自身规模，面临着融资限制较多。房地产市场持续升温，各方在投资的同时提高对泡沫产生的警惕。在各种融资方式选择上都有一定的硬性条件。例如，股权融资对股东资金实力和闲置资金的要求较高，但房地产开发企业的股东难以满足其持续扩张和投资的需求；上市融资需要在经营管理和财务指标上满足证监会规定的上市硬性条件，一方面，房地产企业满足这些条件需要时间和成本；另一方面，即使上市成功，但其经营管理和信息披露不达标，也难以持续从资本市场获取融资来源；在引进海外融资上，房地产开发企业的信用等级及自身规模对海外投资者还没有足够的吸引力，因此，对房地产企业，银行贷款是其最佳选择。但同时，银行等金融机构在放款时会根据企业的财务状况、信誉程度来确定贷款利率，信用风险越高，债权资金的使用成本就越高。对房地产企业来说，借款期间的还本付息压力也会增大，同时，在选择其他融资方式时，还有可能因高财务风险而受到进一步的限制。

3、现阶段我国房地产企业融资优化措施

3.1、完善房地产企业融资市场制度

要完善我国房地产企业的房地产融资市场体系，就要建立一个新的不同于以往的以市场为主导功能的房地产融资的金融体系，在这个金融体系的基础上还要建立一个新的市场体系来健全房地产企业的资金流动，来使得房地产企业的流动资金更多，更有利于与房地产企业的开发。再加上我国房地产企业资金流动性是房地产企业资金流通和变现的主要途径，因此，房地产企业资金流动体系的建立非常重要。通过现代的金融模式来建立起资金流动市场体系的模型，在模型的基础上结合现代金融工具去建立流通的市场体系，同时在资产证券和基金管理等工具的共同辅助下来加强房地产企业的资金流动，使得企业的信用风险和市场风险大大降低，改变以银行贷款为主体的融资模式，来使得我国房地产企业的市场体系更加专业化和科学化。

3.2、房地产企业的多元化模式

房地产企业融资途径往往是采取多种途径进行的，因此，企业融资多元化很重要，可以明显的降低房地产企业在融资过程中的融资风险，有利于房地产企业市场金融工具和金融产品的发展。在银行贷款为主要形式下的金融模式的基础上，要加大房地产企业多元化融资途径的进行，可以通过加强全国信用评估体系的评估来直接增加信用评价的真实可靠，还可以通过股票融资和债券融资的方式来完善我国现阶段的证券交易市场，并积极发展信托公司、完善信托市场和规范信托业法律法规，来促进房地产企业的多元化发展的融资模式。

3.3、明确房地产企业过程中的中介机构

由于政府的担忧，使得房地产企业的银行贷款受到一定的限制，导致银行信贷融资途径不能顺利进行，再加上我国民间资金的不断深入推进和改革开放的发展，使得房地产企业资金的流入呈现不规范的形式，多余的启动资金的处理和合理进入房地产企业成为了一个大问题。我现阶段主要通过建立的高效有序的房地产金融体系来打破现有的房地产僵局和降低房地产风险，解决资金过剩问题和资金利用信息不对称问题。

3.4、企业要不断提升自身实力，优化现有融资模式，积极开发融资潜力

目前我国房地产开发企业盲目投资现象严重，过度浪费企业资本，不利于房地产企业的可持续发展，因此，房地产开发企业应衡量自身的融资能力，结合可持续发展观念，完善企业内部融资机制，优化融资规模和融资结构，不断增加自有资金持有率和项目持有率，大力吸纳企业外部投资，并勇于尝试新型的融资工具及手段，形成以银行贷款为核心，股市及债券、基金融资为辅的多元化安全可靠的融资方式。

总之，房地产行业属于资金密集型行业，具有高投入、高风险、高回报的特点，对我过的经济发展有着不可或缺的重要拉动作用，但在国家调控下，资金短缺与市场压力也成为了房地产开发企业面临的重要问题。为避免产业资金链断裂，导致不必要的资源浪费，房地产开发企业亟待改变现有的融资方式，加强自有资本控制，提高企业可持续发展能力。

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