管理会计在房地产企业中的应用

庄薇

摘 要：管理会计与财务会计作为会计学的两大分支，对企业日常的运营以及未来的发展都起着重要的作用。尤其是管理会计，由于其具有提供信息、管理企业的双重属性，在经济快速发展的今天，被众多的现代企业越来越多地运用于企业的管理。特别是对于高风险、高投资、管理程序繁杂的房地产企业而言，将管理会计有效地应用于企业的各个环节，无论是对房地产企业的整体管理、经济盈利，还是对企业未来的发展都是有利的。

关键词：管理会计；房地产企业；应用

引言

房地产行业是国民经济的重要承载体，是在工业化、城市化和现代化过程中兴起、发展所形成的独立产业，同时又推动了工业化、城市化和现代化的进展，己经成为现代社会经济大系统中一个重要的有机组成都分。管理会计作为一种内部报告会计，只有与企业管理实践相结合，才能创造价值。企业管理领域不同，适用的管理会计工具方法亦不尽相同。一般而言，企业管理可分为战略管理、预算管理、成本管理、营运管理、投融资管理、绩效管理、风险管理等七大领域，如何把管理会计应用于房地产企业的各项管理之中，探究管理会计在我国房产企业的具体应用，总结出一些好的经验，对房地产企业的发展是具有重要意义的。

1房地产企业的管理特点

房地产企业和其他行业企业的发展是不同的，其有着自身的业务特点，在运营和管理方面要比其他企业复杂的多，主要表现在以下几个方面：第一，房地产企业的业务一般都是围绕着工程项目展开，项目是企业发展的基础，企业为了管理这些发展中的项目，设置了多个分层机构，导致企业的组织机构十分复杂，管理难度较大。第二，房地产企业项目开发前期投入比较大，企业的资金需求巨大，需要有足额的资金和完善的资金链作为支撑。第三，房地产企业对成本控制要求非常高。第四，房地产企业的开发项目时间持续一般比较长。通常情况下，房地产企业开发一个项目都需要两到三年的时间，甚至更长。有些大型工程开发周期可能超过10年，这给企业的运营和管理都带来了比较大的风险和难度。

2管理会计在房地产企业中的具体应用

2.1在房地产企业控制中的应用

无论是什么计划，在进行规划之时总是理想的。但是，现实的每一步不会都照着计划的轨迹毫无偏差的进行。管理会计在房产企业的运行中还扮演着控制、监督者的角色。根据之前所拟定的计划，看实际情况是否与计划相符，如果出现偏差再提出相应的解决方案。比如看房屋的修建进度是否跟上了预期，如果比预计的进度慢，就根据实际情况加强工作强度或增加建筑工人的数量，使修建工作能如期完成。看实际的成本耗费是否与之前的费用预算相当，如果确实是由材料价格等因素所引起的偏差，那么管理会计会及时地调整房产企业的预算。总之，经过管理会计对房地产企业的控制，会尽量地使企业的修建或销售大致地按计划进行。

2.2明确地建立目标成本

对于房地产企业而言，成本管理属于十分重要的内容，如果成本方面的管理难以保障企业的最大化利益，将会直接给接下来的工作造成相当大的麻烦。管理会计在房地产企业当中的应用，应当做到以市场需求为明确的导向，将动态分析作为成本预算的基础，进而形成良性的成本管理手段，一些时候还需要配置较为完善的管理机制，使得各项成本的管理工作能够合理有效的开展。目标成本主要是指房地产企业需要预先确定一定的成本目标，接着尽可能地去调整相应的目标和数值。而在成本管理当中，目标成本的管理又属于核心的内容。管理会计需要将全体的内部资源联系起来，尽可能地共同努力，以迅速实现这一目标，一般这一目标都会建立在目标定额上。在实际的目标成本建立过程中，需要切实考虑到企业当前的内部环境，以及企业外部环境存在的各种问题，进而采用价值分析管理能力，以形成最为科学有效的质量成本管理方法，形成针对项目的成本管理思路。

2.3加强内部的审核促进管理创新

房地产企业在进行财务管理的实践时，可以引入先进且有效的方法，对于潜在的风险进行分析，无论是战略风险和经营风险都要保持理性的态度，加强分析和研究，及时发现会计报表中的相关问题，保证内部审核的可靠和安全性。与此同时，房地产企业能够对内部的控制以及业务方面等进行管理绩效审核，在各部门以及员工间树立成本效益的观念，对成本加强核算，对支出相应的节省，从而增加其收入，实现其经济收益。另外，要根据目前市场以及外部环境的情况，运用一些现代化的组织理念，对房地产企业的业务流程进行变动和完善并优化相关的财务工作，促进财务管理的创新。

2.4建立经营决策平台

经营决策平台对于企业的发展来说是比较重要的，他可以为企业的发展提供质量比较高的决策依据。房地产企业的经营决策平台行业特点则比较突出，内容主要有五大板块：年度预算、项目周期预算、地皮预算、盈利预算和现金流预测等。房地产企业的每个板块的预算都是不可或缺的，必须做好每个环节的预算，确保企业经营发展的正常有序。对于房地产企业而言，应逐步建立覆盖公司上下多层的全面预算管理模型，并在后期发展中，横向展开，建立覆盖多个行业的全面预算管理模型，以更好的适应公司的发展机制。

2.5在房地产企业预测中的应用

房地产企业的经营情况会受国家的信贷政策、土地政策、税收政策以及政府颁布的房屋限购等外部因素影响，也会受企业的资产结构、信用等级等内部因素的影响。管理会计可以根据宏观经济发展状况、宏观经济政策以及公司自身的因素，利用相关的会计计算模型预测市场的房产需求量。在预测出房产的需求量之后，再根据企业的市场份额占有量，预测出市场对本公司房产的需求。管理会计还可以根据市场上钢筋、水泥等建筑材料的价格预测出企业的修建成本，并进行合理的分配，使企业的成本最小化。根据上述预测的需求量和成本还可以预测出房地产公司的盈利，同时，管理会计还可根据以前公司的经营情况预测其成长性。

2.6在房地产企业考核与评价中的应用

管理会计会根据其所记录的房地产企业的经营业绩，利用开发部门、管理部门、销售部门等各部门的业绩以及任务完成情况，运用相关的考核指标、机制对各部门的业绩、表现进行考核与评价。除了部门的业绩考核之外，还可以考核每个员工的工作情况。在考核与评价的基础上，把运行不好的部门进行调整，使各个部门能够相互配合、相互促进地运转。对员工个人的绩效实施适当的奖惩，使其工作更有动力和方向。使每个部门、员工都各司其职，清晰资金的运作流程。

结语

综上所述，在我国房地产企业的发展过程中，有效的应用管理会计推进企业的管理工作具有重要的意义。目前，财政部刚刚印发了《财政部关于印发〈管理会计应用指引第100号——戰略管理〉等22项管理会计应用指引的通知》，使管理会计在指导性、应用性、开放性、操作性方面又提升了一个新的高度。要求有关人员在实际的执行过程中，尽快掌握管理会计的知识，并根据企业的具体发展情况，制定和管理会计相结合的有效的管理措施，以此提高企业管理工作的质量及其效率；同时，为了促进房地产企业在市场竞争中的快速发展，管理人员应当树立正确的工作意识，不断提升自身专业技能，并将专业知识应用到公司的实际管理中，以此方能提高企业在市场经济中的核心竞争力，促进企业的健康、长远发展。

参考文献：

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[2]李姝，李钰莹.大数据时代的管理会计与企业核心竞争力[J].财务与会计，2016（13）.