房产税的国际经验借鉴与税基取向

周玉笛

摘 要：坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，加快建立多主体供给，多渠道保障、租购并举的住房制度是"十九大"报告中强调的重点问题。在"宽税基，低税率"的税制改革原则下，以房产市场价值为课税基础，以扩大房产税征税范围、规范减免措施为手段的房产税税基拓宽，是我国房产税改革的必然选择。基于此，文章主要对我国房产税制发展进行了分析，借助国际房产税经验对我国的房产税税基取向进行了研究。

关键词：房产税；国外制度；税基取向

引言

现如今，在经历黄金十年之后，房地产市场已经开始进入了“白银时代”，在政府的不断努力下，楼市调控不再是头疼医头脚疼医脚，而是立足房地产市场的本质，从根本上解决房地产市场存在的问题。房地产税务改革作为调控房地产市场的基础手段，在税务改革过程中借鉴国际经验，明确我国房地产税务的税基取向，能够为房地产税务制度的改革提供基础保障。因此，相关部门人员应加大对国际房地产税务制度的研究力度，结合自身房地产市场现状，确定符合中国经济发展的税务制度。

1、我國房产税发展中存在的问题

我国的房地产税发展大致可以分为3个阶段：

第一，改革开放以前，在简化税制的影响下，我国实施了工商税制改革，将国内企业征收的城市房地产税合并到工商税中进行统一征收，城市房地产税的征收范围有所调整，只是针对房产管理部门、有房地产的个人和海外侨胞征收。城市房地产税虽然作为一个税种存在，但是，其在经济调节中的功能有所削减，这也是我国实行单一计划经济模式的结果。

第二，改革开放后的房地产税发展。改革开放以后，我国对房地产税进行了两次调整：1982年，《中华人民共和国宪法》第十条指出：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”这就使得原城市房地产税中对城市地产征税规定的部分已不符合实际情况，有必要把城市房地产税划分为土地使用税和房产税；1984年10月，国务院对国有企业进一步推行利改税，恢复征收停征超过十年的房地产税，并正式将房地产税从城市房地产税中独立出来，更名为房产税和城镇土地使用税。

第三，1986年9月，国务院颁布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，规定房产税征收范围为城市、县城、建制镇和工矿区，征税对象是房产，征税依据是以房产原值一次减除10%-30%后的余值，税率为1.2%，具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定；没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定；房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。房产税按年征收。该条例将房产税税基定为按房产原值进行确定。

第四，2008年12月31日国务院第546号令，宣布《城市房地产税暂行条例》自2009年1月1日起废止。自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税，也就是说，目前不论是涉外纳税人还是国内纳税人，其房产税征收的依据都是房产原值，没有再按房产市场价值进行征收的房产税了。

2、房产税的国际经验借鉴与税基取向研究

2.1以房地产市场价值为房产税课税依据

第一，以房产市场价值为依据征收房产税。税收的基本原则就是从国家得利多者多纳税，房产税也不例外。房子的价值来源于公共投入，房屋所有人因公共投入得到了利益，让房屋所有人按房屋价值纳税符合税收受益与公平原则。政府可以把房产税用于帮助穷人建造廉价住房和对公共设施建设不足的地区加大投入，按房产市场价值为依据是征收房产税的一个重要原则。

第二，以房产市场价值作为房产税征收依据。以市场价值作为房屋税的税基比更为合理。世界上大部分国家尤其是发达国家都采用市场价值计价法，一些转型国家和经济发展水平较低的国家，如捷克、智利、肯尼亚等采用面积计价法或混合估价法。但实行面积计价法和混合计价法的国家正在向市场价值计价法转变。所以，房产税合理、准确的计税依据应该是房产的市场价值。

第三，以房产市场价值征收房产税。这样有利于税收透明，并遏制房价的过快上涨，基于房产市场价值征收房产税，纳税人可以据此更好地权衡地方公共项目建设的成本和收益。此外，房产税由地方政府征收，地方政府的公共支出有了资金来源，就可放弃对土地出让金的依赖，从而减少了建房成本，会促使房价回落，并保持相对稳定（美国1940-2000年的房价平均每年上涨2.3%），纳税人就能拿出更多的钱用于其他领域的投资和消费，扩大内需，促进经济的可持续发展。

2.2建立完善的房产市场价值评估制度

首先，数字化城市的建设为房产市场价值的评估提供了基础。以房产市场价值为房产税征税依据，就要求政府或评估部门掌握并不断地更新有关房地产的数据。城市地理信息系统的建立和广泛使用，使房地产价值评估更加先进精确，从而大大地减少了评估中的不公平性，降低了地方政府管理成本，提高了管理水平和效率，为房产税税基改革提供了坚实的基础。

其次，房产税税基的评估周期受房屋的实际市场价值波动比较大，从世界范围来看，各国一般每隔3-5年就会对土地、房屋等重要的非金融资产进行一次价值重估。在我国房地产评估工作中，可以将房地产税基评估与地方税务部门已有的征管工作相结合。

2.3扩大房产税征税范围规范减免措施

在房地产税务管理过程中，根据量能支付原则，扩大征税范围，实行普遍征收，进一步扩大税基，能够充分发挥房产税的调节作用。以市场评估价值为征收依据，为了防止逃税，房产税要先征后退，对城镇所有房产征税，做到一房不漏。城镇居民凭户口本到税务部门以家庭户为单位，按人均住房面积折算的价值办理退税。

2.4建立纳税人争议处理机制保护纳税人合法权益

对房地产实行评估征税，不同于流转税、所得税等税种在现行税法下以既成事实的收入或行为为课税对象，广泛听取纳税人的意见，使其能够接受评估结果，履行纳税义务对纳税工作的开展有着重要作用：

第一，对评税结果进行公示，将应课税房地产位置、产权状况、实物状况等内容，以公示形式在特定网站、报纸杂志等媒体上公布，以便增强信息透明度，鼓励纳税人对评税机构进行监督。

第二，建立税基评估争议的复议制度，以解决税基评估争议问题，更好地保护纳税人权益。当纳税人对评估方法、程序和结果等提出异议时，应建立相应的处理机制，以税务部门为主导，沟通信息，交换意见，最终达成共识，完成纳税业务，保护纳税人合法权益。如纳税人仍不满意，再进入税收复议和行政诉讼程序解决。

结束语：

综上所述，在我国房地产税发展过程中，为了保证房地产税务制度的可行性，在完善房地产税务制度过程中，相关人员应充分借鉴国际经验，结合当前社会的房地产现状，建立相应的房产税务制度。相信在大家的共同努力下，我国房地产税务制度的制定将会越来越完善，为房地产经济市场的稳定发展提供法律保障。

参考文献：

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[3]夏聃. 基于分区参数回归法对房产税税基批量评估研究[D].江西财经大学，2016.endprint