我国不动产登记制度弊端及其完善分析

石峰

摘 要：目前我国不动产登记工作仍然存在着很大的弊端，其中最为严重的一个问题就是当前还仍然没有制定出一套完善的不动产登记法案，与此相关的规定，仅仅在很多相关法律之中以分散的形式分布着，并且互相之间也经常出现矛盾、不协调之处，其不仅仅会导致纠纷的产生，给不动产交易发展带来了阻碍。本文实现分析了相关制度中存在的一系列弊端，之后在此基础上提出了一些完善的建议，希望可以给相关工作的开展提供一些便利。

关键词：不动产等级；弊端；完善措施

在社会发展过程中，很多旧有的或者不完善的制度都难免会暴露出弊端，这给社会的发展造成了严重的阻碍，对于我国目前的状况来说，不动产登记制度上的弊端也在逐渐凸显，现行的等级制体现出了一些分散性，在多个部门分别进行等级，这给我们的日常管理工作带来了很大的不便。所以我们应该积极对不动产登记制度中存在的不足进行分析，进而提出一系列有针对性的改革措施，这样才能让我国相关制度不断完善起来。

1 当前我国不动产登记规定中的一些不足

1.1 没有明确的登记范围

正常来说，不动产登记应该包括三个方面的内容，其一为应该登记的物品、其二是应当登记的权利，其三是应当等级的法律关系，这三个方面可以说缺一不可。根据物权法的的规定来说，物权法的每个事项都是通过法律来规定的，举例来说，比如其获取方式、公示方式以及相应的效力等等，作为当事人来说，不允许其对物权进行任意变更。但是从另一个方面来说，我国物权法规定中很多内容都不够完善，所以在登记范围来看仍然有很多界限模糊的地方，对于他项权这项内容来说，法定形态仍然是缺失的。

1.2 构建体系不够完善

虽然当前我国已经出台了相关规定，要求对不动产进行统一登记，但仍然没有确定一个可以用来登记的机构。所以就当前来看，不动产登记内容包括草原所有权、草原使用权、林权、房产和水面养殖等等方面，虽然这样看只有六项内容，但是我国可以进行财产登记的机关和部门数量已经在二十以上，这种现状必然会造成不动产登记中的混乱、无序的现象，甚至连证书都无法统一。所以对于这个问题来说，应该首先确立一个登记部门，然后充分协调各个部门之间的关系。

1.3 内容完善性不足

在我国颁布物权法之后，不动产登记范围虽然正在不断明确，并且建立起了一套完善的登记制度，虽然这样看起来，似乎我国不动产登记制度正在不断走向完善和成熟，但是其中仍然有一些很关键的问题不能忽视，从当前的情况来看，我国不动产登记在类型上还不够明确，并且也没有充分保护其请求权。从另一方面来说，更正登记和异议登记等制度还仍然不够完善。除此之外，在我国现行法律中，和不动产登记有关的内容仍然不够宽泛，并且还有很多内容仍然还不能以不动产的形势来进行登记，这其实也是导致就得分产生的根源，其交易行为也没有法律的保障，安全性严重不足。

2 关于如何完善我国不动产登记制度

上文我们已经总结了当前不动产登记工作中存在的问题，例如登记范围不够明确、体系构建的整体性较差，并且其内容中仍然有很多残缺之处有待于完善，所以我们应该从这些方面入手，提出一系列有针对性的措施，提高不动产登记管理水平。

2.1 对我国不动产的登记范围进行进一步明确

要想使我国的不动产登记制度得到进一步完善，充分保证不动产交易的安全性，首先必须对我国不动产的登记范围进行进一步明确。由于我国现行的不动产登记物权在种类配置方面无法充分与社会经济的发展相适应，存在明显的滞后性，再加之现阶段所面临的新物权设置混乱与物权法定原则存在冲突的现实状况，因此，要想使这一现状问题得到有效改善，确保我国不动产登记制度得到进一步完善，首先必须充分借鉴国外在完善不动产登记制度方面的先进经验，积极将已经被绝大多数国家经实践证明为切实可行的有效异议登记制度、更正登记制度以及预告登记制度等相关制度大胆地引入我们国家，确保相关法律法规所确定的物权种类将所有的登记物权涵盖在内。部分学者认为，我国不动产登记效力和登记程序等存在不统一的情况，根本原因是由于各个登记部门之间存在着利益之争，只有实现不动产登记机关的统一性，才能够使这一问题得到有效解决。

2.2 对不动产登记制度的体系性进行不断完善

要想使我國的不动产登记制度得到进一步完善，还必须对不动产登记制度的体系性进行不断完善。在建立健全我国不动产登记制度的过程当中，不动产登记机关具有非常重要的意义，在很大程度上，它会直接影响到不动产登记程序和不动产权属证书的统一完善。在实物界和学术界，关于应该选择哪一种机关作为统一的不动产登记机关目前还存在这较大的争议。在我国现行的物权法中，虽然已经明确了统一登记机关的目标，但是，关于选择哪一种机关作为统一的不动产登记机关并没有予以明规定。目前，学者们的争议主要集中在公证机关说和法院说两个方面，虽然有一定的合理之处，但是并不符合我国的实际情况。因此，笔者认为，应该选择将行政机关作为不动产登记机关，尽管这种选择可能会带来行政管理色彩等问题，但是这一问题完全可以通过采取合理的程序设计来予以解决。

2.3 对不动产登记制度的内容进行进一步完善

要想使我国的不动产登记制度得到进一步完善，对不动产登记制度的体系性进行不断完善无疑也是有效途径之一。而要想实现这一目标，则必须不断完善预告登记制度。我国现行的物权法明确规定：“当事人签订不动产物权协议后，为了充分保障当事人将来能够实现物权，可以按照约定向登记结构申请预告登记。成功申请预告登记之后，如果没有通过预告登记权利人的同意对该不动产进行处分的，视为所发生的物权行为无法律效力。”实际上，预告登记制度是一种有效的保护措施，并没有推进为本登记，如果并没有损害到预告登记权利人的利益，物权人的再次处分行为是应该具有法律效力的。

结束语

经过前文总结，以当前的情况来看，我国不动产登记仍然存在着很多问题，其中最为明显的就是的登记范围仍然不够明确、制度的构建也没有足够的体系性，内容也仍然有很大的残缺。所以我们应该首先明确不动产登记的范围，并且加强不动产登记制度的体系性建设，让内容更加充实完善，这样才能提高我国不动产登记的工作水平。只有确立了一套完善的制度，才能让相关人员在日常工作中做到有据可依，给人们的生活提供便利。

参考文献

[1]蒙艳姿.我国不动产登记制度存在的问题及建议浅析[J].中国管理信息化，2016，19（16）：210-211.

[2]何自强.论我国不动产登记效力及其制度完善[D].四川大学，2004.

[3]程炜.我国不动产统一行政登记机构及其运行分析[D].浙江师范大学，2008.endprint