商业地产开发与城市商圈联动发展探讨

文/孙兆中



商业地产开发与城市商圈联动发展探讨

文/孙兆中

中国人民大学

商业地产与城市商圈之间有着密不可分的联系，对我国的经济发展有着重要的作用。鉴于这样的情况，本文对商业地产开发与城市商圈联动发展进行了探讨，并阐述了自己的见解，以供参考。

商业地产；城市商圈；联动发展

在我国经济体制发展下，城市商圈所发挥的经济作用不容忽视，城市商圈是作为国家经济可持续发展的后备力量而存在的，与此同时，在近几年的经济发展中，商业地产发展速度越来越快，同时其对经济的作用也更加的突出。商业地产开发与城市商圈之间相互作用，并且具有联动作用。因此，对商业地产开发与城市商圈的联动发展进行探讨是非常有必要的，有助于大力推进我国经济的发展。

1 商业地产与城市商圈联动理论分析

1.1城市商圈概念

所谓的城市商圈，就是指以商业聚集地为中心向—定的方向和空间进行辐射，可招引消费者的区域[1]。城市商圈简单来说就是城市中常见的商业聚集区。在商圈中，会有各种各样的商业类型，包括购物中心、百货、商业街等，这些商业的存在是有一定的辐射范围的，在一定范围内的消费者，更愿意到其所属商圈中购物，所以说，城市商圈并不是抽象的，而是可以具体规划出面积的城市空间。

1.2商业地产概念

所谓的商业地产，顾名思义就是指主要应用在商业活动中，开发商能够通过其租赁或销售从中获得—定的经济效益。商业地产与民用地产不同，民用地产主要是指住宅楼，是供人们居住的。而商业地产则是指写字楼、公寓、酒店、商业等，其主要是用来出租或是出售，其经济效益比较高。

2 商业地产开发与城市商圈建设联动关系分析

2.1商圈定位与商业地产开发的联动关系分析

城市商圈的定位并不是一件简单的事情，在进行定位过程中，需要多加思考，从各个方面进行深入地分析。在商业定位分析中，地域职能分析是非常关键的，而且商圈的未来发展趋势也是非常关键的。在这样的情况下，城市商圈的定位会受到市场群体性质的影响，而群体性质则由地域职能特点所决定。在这样的情况下，商业地产开发工作的开展将会更加慎重，并且在选择开发过程中，也会进行详细的规划和布局，以此来为城市商圈的繁荣发展奠定良好的基础。

2.2商圈结构和规模与商业地产开发的联动关系分析

在进行城市级别商圈的建设过程中，也就是核心商圈，商业地产开发部门需要考虑商圈的结构和规模，同时在进行商圈建设过程中，需要对其周边的文化环境进行细致的分析。综合所有因素，在城市商圈建设过程中，必须要体现城市的精神，传递城市的文化内涵，要知道，城市商圈是城市的第一脸面，很多城市外来人员对于城市的印象主要是来自于城市商圈。在进行城市商圈具体规划过程中，商业地产开发必须要突出城市特色，商业地产的建设必须要有代表性，建设的商圈必须要满足各方面的消费需求。

2.3商圈的服务和安全与商业地产开发的联动关系分析

城市商圈在大多数时候分布在居住密集区域，所以针对这一特质，在进行城市商圈建设过程中，要注重商圈的服务和安全。在城市商圈建设中，商业地产的开发与商圈的服务和安全具有联动关系，在商业地产开发过程中，必须要考虑安全，所以在设计中，需要从安全以及服务的角度入手进行地产规划，为消费者及租赁商留出足够的公共空间，使公众能够在安全及舒适的环境下消费。

2.4商圈的建设布局与商业地产开发的联动关系分析

在进行城市商圈建设过程中，为了确保商圈的生态平衡，商业地产开发过程中就应多注意此方面内容。城市商圈中的每一类型店铺，如服装服饰、百货超市等零售类业态，都是处于同一地位的，是城市商圈中不能缺少的组成部分，其地位一样重要的，而且不同类型的店铺之间还有着相辅相成的关系，所以说，在城市商圈建设中，维持平衡是极为关键的。城市商圈的主体是由多个业态构成的，商圈的内部结构和规模是商圈实力的一种体现，所以在进行商圈开发过程中，必须要保持商圈平衡。在这一过程中，商业地产的开发则应注重平衡设计，只有这样才可以保证商圈内部的平衡。

2.5商圈的运作与商业地产开发的联动关系分析

在城市发展过程中，商圈是非常重要的存在，商圈的发展状态与城市的经济状态有着密切的联系，甚至有些时候商圈的发展会对城市经济发展起到决定性的作用。面对如此重要的城市商圈建设，在实际建设过程中商业地产项目应保持新鲜，不能盲目的跟随潮流，必须要对实际情况进行分析，然后在此基础上进行详细的、合理的规划，以此来确保商业地产的开发是新颖的，是独一无二的。商业地产开发和城市商圈发展之间有着密切的联系，均是作为市场化的投资产品而存在的，在这样的情况下，商业地产开发和城市商圈建设过程中，就应该发挥彼此促进作用，发挥联动关系，相互依存，进而更好地带动城市经济发展。

3 商业地产开发和城市商圈联动发展路径分析

3.1商业地产前期开发途径

在城市商圈建设过程中，商业地产开发是极为关键的，为了确保地产开发的有效性，在开发之前需要做好前期的准备工作。在商业地产开发前期准备过程中，开发人员需要对地产开发的地址进行选择，在这一过程中，开发人员需要综合政策的规划、商业的发展、市场需求等诸多因素，从而在众多的地址中选择最合适的一个区域，确定好商业地产开发地址之后，后期的工作才能紧跟着落实。在实际的商业地产开发选址过程中，需要对城市商圈的规划要求、项目地处环境、项目周边的商业环境及交通环境等进行综合的分析，然后设计科学有效的选址方案。

3.2商业地产项目定位细化阶段开发途径

在进行商业地产开发过程中，需要先选择开发地址，在确定地址之后，可以进行地产的市场定位。对商业地产项目进行市场定位，有助于明确市场的发展前景，同时有效的市场定位也可以帮助商业地产开发获取更多的经济效益。所以说，做好商业地产开发的项目定位是非常有必要的。在商业地产开发项目定位过程中需要对城市的实际经济发展情况进行分析，同时，还需要对商业地产开发周边的主要商圈进行分析。在进行实际分析过程中，工作人员可以从周边的人口密度、商圈结构特征以及商业具体发展情况等方面入手，在综合分析所有内容之后确定商业地产项目的定位，以此来确保商业地产开发的有效性。

3.3商业地产市场营销策划阶段开发途径

在进行商业地产开发过程中，在完成地产开发项目的选址以及市场定位之后，需要做好营销阶段的策划工作。市场营销在商业地产开发中有着不容忽视的作用，在这一工作落实过程中，开发商应从实际出发，结合市场需求来设计市场营销方案。在营销方案设计完成之后，需要从多个渠道入手来落实推广工作，从而吸引更多的商家提前预定，从而为商业地产开发工作的落实拓展市场空间，实现经济效益最大化。在对当前的商业地产销售模式进行分析中可以看出，地产的销售手段多样化，比如说直接租赁、租售混合、先租后售、整租整售等，不同的销售模式可以为商家提供多种选择，这样更有利于吸引商家。商业地产开发项目在进行市场营销过程中，必须要依据所在地商圈的实际情况及特征，同时营销人员还应该对当前区域内的消费者购买力、经营者的价格承受能力等方面进行调查研究，将所有的调查结果进行归拢汇总，然后得出确切的的信息，根据这一信息来选择最为合适的市场营销手段[2]。有效的市场营销工作的开展，可以推动商业地产开发项目的良好发展，有助于创造最大化的经济利润，从而促进商业地产的发展，实现地产商和租赁商之间的共赢。

3.4商业地产运营招商阶段开发路径

在对城市商圈进行细化分析中可以看出，零售业在商圈中所占比例较大，零售业有品牌专卖店、百货店以及量贩超市等，这些零售业能够满足消费者的消费需求，为消费者提供了消费便利。同时，这些零售业在消费者生活水平不断提高的情况下，零售业也迎来了发展的机会，零售业的档次和服务水平在逐渐地提升。鉴于这样的情况，在进行商业地产开发过程中，就应该对商家布局进行合理的规划，将零售商科学的组合在一起，使得零售商之间能够相互扶持，相互促进。零售商为消费者提供的便利，能够吸引更多的消费者，而在商圈综合消费水平提高的情况下，商业地产的市场价值也会随之提高，所以说，在商业地产开发过程中，应做好零售业的招商工作，实现地产价值的最大化，从而保障商业地产的拥有者得到更多的经济回报。

4 结束语

综上所述，在我国大力推进城市化建设过程中，城市的经济发展备受关注。在城市经济发展过程中，城市商圈的作用是不容忽视的，为了更好地推动城市商圈发展，创造更多的经济利润，就应在城市建设中对商业地产开发和城市商圈之际的联动关系进行有效的分析，然后提出有效的策略来促进联动作用的发挥，从而促使商业地产开发和城市商圈之间能够相互扶持，共同创造最大化的经济利益，推动城市经济发展。

[1]范逸汀. 商业地产开发中大型公共建筑的绿色建筑认证选择——以中海地产高端办公楼项目为例[A]. 中国城市科学研究会、中国建筑节能协会、中国绿色建筑与节能专业委员会.第8届国际绿色建筑与建筑节能大会论文集[C].中国城市科学研究会、中国建筑节能协会、中国绿色建筑与节能专业委员会:,2012:6.

[2]应晓丽.浅谈浙中城市群的市场新商圈——义乌市与东阳市的联动发展[J].中国集体经济,2008(19):40-41.