新形势下房地产财务管理现状及对策

文/李静

新形势下房地产财务管理现状及对策

文/李静

山东华悦房地产开发有限公司

随着社会经济的不断发展，各行各业的竞争愈演愈烈。房地产和人们的衣食住行有着紧密的联系，在经历了快速的发展之后，对我国小康社会的建设步伐产生了诸多不利的影响，受到了国家宏观政策的打压。自2010年起国家就制定了相关的政策，来抑制房地产的过热化发展。虽然国家政策对房地产进行了干预，在经历了高峰发展之后，目前房地产行业已经完成了从计划经济到市场经济的错位。然而在激烈的市场竞争以及国家政策的打压之下，新形势下的房地产行业暴露出了诸多的弊端，尤其是房地产财务管理方面存在着很多亟待解决的问题，影响着房地产行业未来的发展趋势及方向。近年来，营改增新政又给房地产的发展带来了一定影响。本文将从当前新形势下房地产财务管理普遍存在的问题入手，通过详细阐述出现这类问题的原因，提出具体的解决策略。

房地产；财务管理；营改增新政；问题及解决对策

前言:众所周知，房地产行业曾经轰动一时。在房地产行业的炒作之下，我国房价曾经呈现出居高不下的局面，严重阻碍了我国现代化建设的步伐。在国家相关政策的打压之下，当前房地产行业进入了发展的低峰期，如果不跟随时代发展的潮流，进行房地产财务管理的改革，必将走向破产。房地产行业具有高投入、高收利的特点，同时也存在着楼盘滞销、资金周转不到位的缺点。对广大投资人来说，房地产行业的缺点无疑是致命的。目前房地产财务管理无法适应新形势下，企业发展的需要。随着社会经济的不断发展，逐渐暴露出一些列的弊端。公司对财务管理的认识不足，专业的财务管理人才缺乏，财务管理制度存在很多漏洞等等一系列的问题，严重阻碍了房地产开发行业的发展。固守陈规，不知变通，如果任其发展下去，房地产行业的明天将会是一个未知数。

1 新形势下房地产财务管理制度不健全，无法把握结营改增的机遇，缺乏科学有效的管理以及解决策略

对一个企业来说，资金是一个公司发展的命脉。新形势下，营改增新政规定凡是年应税销售额达到五百万或者以上的，单位或个体可以选择按照小规模纳税人的要求进行纳税。对房地产行业还说，这无疑能节约一大笔资金。然而目前大多数房地产公司财务管理制度不健全，无法利用新营改政策为公司谋福利。在激烈的市场竞争之下，财务管理制度不健全的企业是无法应对经济波动带来的打击的，尤其是处在我国经济转型期，随时都可能出现经济跳跃性的难题。纵观国内外经济危机带走的产业类型不可计数，曾经占据手机数码行业的领头人物，诺基亚就是无法适应新形势而走向破产的典型代表。

目前房地产行业的财务管理制度只停留在表面，具体的规章条例没有作详细的约束。很多房地产企业的财务管理制度是在公司建立初期制定的，一直延续至今，更新滞后。不可否认，当时的财务管理制度给公司发现带来了巨大的收益，却无法在目前国家宏观政策、激烈的市场竞争之下，再次为公司带来收益。很多房地产公司的财务管理制度单纯只是摆设，没有具体到人的责任分工。不健全、多漏洞的财务管理制度将房地产企业带进了资金周转不灵，负债累累的现状。没有合理有效的财务管理制度就无法进行房地产走向的合理预测以及风险评估，很多房地产开发公司的工程进行一半就没有后续资金了。

针对新形势下房地产财务管理制度不健全的问题，首先各房地产开发行业应该认识到问题的严重性。积极招募专业的财务管理人员，同时还应该精通各类政策要求，能够根据新政即使变更财务管理模式。在详细了解公司运行现状以及未来发展趋势的基础之上，综合国家宏观政策、银行贷款利息等各方面的因素，制定合理有效的财务管理制度。并且按照公司发展的需要，定期作调整。将财务管理制度责任具体到人，各部门严格按照制度执行，并且依据财务管理制度制定合理有效的奖惩措施。形成良性的循环机制，此次相互合作，共同带动企业的发展。调动起全体员工对财务管理的重新认识，明确自己的责任和义务，摆脱财务管理制度只是摆设的困境。

2 新形势下房地产财务管理缺乏专业的技术人员，营改增后的银行贷款利息不明确，财务管理认识存在误差以及解决策略

根据2016年至今的营改增新政明确提出了房地产行业的要求，并且对销售额作出了修正。银行利率、兼营行为、混合销售模式等等，对房地产行业来说，抓住机遇便可以在当今社会立足。作为房地产企业，首先应该明白财务管理与会计的本质区别。财务管理与会计是有本质区别的，目前专业的财务管理人员缺乏，很多房地产开发公司将财务管理人员与会计混为一谈。财务管理是融合会计与管理于一体的多方面人才，财务管理能对公司的发展趋势进行合理的预测。侧重于财务分析方面，通过对公司现状的分析，提出公司未来的发展方向以及具体的战略部署。会计只是将公司的资金流动进行详细的统计，对公司的经营活动提出合理的建议。简单的来说，会计需要财务管理人员进行管理。

财务管理人员的缺乏导致很多房地产公司付出了血的代价。没有财务管理以及在此基础上进行的风险预估，很多房地产企业存在楼盘、地皮开发不合理，浪费了大量的人力物力。增大了很多开发成本，在后期的建设过程中，投资花费更大，而且后期的营销上不去，很多楼盘得不到及时的销售，后期不得不降低价格或者直接卖不出去。如何降低开发成本，提升公司员工的业务能力，加强企业资金的流动，似乎已经成为了新形势下房地产财务管理面临的主要问题。

目前很多房地产企业虽然都有财务管理工作人员，很多只是会计，而且还不是高级会计师。而且普遍存在员工专业素质比较低，高层人员财务管理重要性认识不到位的现象。房地产行业的投资一般都需要银行贷款，没有专业的财务管理人员进行指导，很容易把公司卷入债务危机。没有专门的财务管理人员，公司的资金流通方向很难把控，一方面房地产行业的资金链比较短，另一方面房地产行业的资金流通速度比较慢，多是大投入。所以缺乏合理有效的方向预估，最终只会因为资金周转不灵，将公司带入破产的边缘。

针对房地产财务管理人员的缺乏问题，首先房地产开发公司应该明确财务管理人员的重要性，以良好的待遇吸引社会上的专业财务管理人员前来应聘。其次就是专业的财务管理人员的培养了。专业的财务管理人员的培养是需要多方面的共同努力的，首先国家应该加大对教育行业的投入，把科教兴国落实到位，稳步提升我国公民的整体素质，并且稳中有所侧重。其次就是各类教育机构应该把专业财务管理人员的培养落实到位，尽自己最大的努力为社会为房地产行业的发展，输送大规模的优秀财务管理人员。在进行学员的培训过程当中，应该注重形式政策的分析，加强灵活应变能力的提升。其次就是个人了，对于选择财务管理的人来说，应该抓住国家和学校提供的机会，努力学习。掌握最牢固的知识，积极去公司应聘，为公司的发展献计献策。经常关注财经新闻以及国家出台的各项政策，了解财经趋势，为以后的投资、理财做好基础性的工作。

3 新形势下房地产财务管理重视程度不够高，对营改增新政了解欠缺，高层人员对财务管理的重视程度低以及解决策略

房地产开发企业高层直接管理公司各方面事物的现象比较常见，很多成功的商人只属于时代的英雄。营改增后，很多房地产行业无动于衷甚至出现破产的案例，说明老一辈的企业管理人员，已经满足不了新政策的需要了。房地产开发企业对资金的重视程度还是可以的，只是缺乏科学的危险投资预估以及其他方面的财务管理经验。由于对公司财务的过分重视，很多企业不相信专业财务管理人员的个人修养，很难把财政大权交托给一个陌生人手中。很多公司的财务管理人员都是公司老板的亲戚，认为这样才能保证资金安全。

深追这类现象的根源，还是房地产开发企业对财务管理的认识不足导致的，这就让财务管理成了一个有名无实的摆设，很难为公司的发展服务。不可否认，房地产开发公司的高层人员都具有很强的管理能力，但是新形势下很多以往的管理模式以及公司发展预测，已经无法满足时代发展的要求。在瞬息万变的市场竞争之下，只有专业的财务管理人员才能进行有把握的预测，而且应该把风险评估放在第一位。对于企业财务制度的管理，没有专业的财务管理人员，也很难把握制度设置的关键点，就如上文所说。制度只是一张废纸，空头支票，没有执行力。公司领导很难对企业人员监管到位，很多员工的工作热情不高，整个公司处于死气沉沉的状态。

这就需要公司高层改变以往对财务管理人员的认识错误，明白财务管理对公司发展的重要性以及强大的推动作用。协助财务管理人员，调整公司财务管理制度。优化公司成本，提升公司楼盘质量。为公司的发展大局服务，定期对财务管理人员进行培训，不断更新他们的观念，紧追时代发展的潮流。利用营改增的有利条件，配合专业的财务管理，房地产必将迎来蒸蒸日上的氛围。

相信随着房地产行业的不断发展，各类问题都会找到合理有效的解决措施。虽然国家政策对房地产行业进行了一系列的约束，但是财务管理可以在此基础之上，提升企业的竞争力。尤其是营改增政策出台以后，更是凸显了财务管理的重要性。相信在国家新政的宏观调控以及专业的财务管理人员的共同努力之下，一定会将房地产行业从以往对国家发展的不利影响上进行转型，带动我国经济的发展，提升我国流动资金的利用率，更好的为现代化建设服务。相信在各方面的共同努力之下，新形势下房地产财务管理将会出现崭新的局面。随着房地产开发公司对财务管理的重视程度不断提高，财务管理将会在其应有的位置，发挥最大的价值。

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