浅析房产交易和产权登记中的常见问题

文/张晓萍

浅析房产交易和产权登记中的常见问题

文/张晓萍

辽河石油勘探局于楼公用事业处

随着社会经济的不断发展和人民生活质量的不断提高，人们对购房的热情和积极性也在不断提升，因此也推动了房地产交易市场的迅速发展。但是当房屋购置之后，一系列繁琐的房屋登记手续使房产交易过程和产权登记方面出现了很多的问题，从而也严重影响了房地产市场的稳步发展。本文将着重分析房产交易和产权登记过程中经常出现的一些问题和需要注意的事项做深入的分析，为进一步完善产权登记和交易工作提出合理化的建议。

房产交易；产权登记；问题分析

房地产是一种客观存在的物质形态的同时又是一项法律权利。它包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房地产由于其位置的固定性和不可移动性的特点，又被称之为不动产权。随着个人财产所有权的发展，房地产已经成为了商业交易的重要组成部分。房地产交易与产权登记主要是指权利人在房地产所在地的房地产交易与不动产登记部门进行的登记，并在房屋登记簿上记载房地产变动的行为。

1 房产交易和产权登记中的注意事项

1.1弄虚作假的行为的审查。目前房产交易与产权登记的过程中，经常会发生有些当事人在交易和登记的时候使用伪造的证件或虚假文件，以此牟取非法的利益，对正常合法的交易和登记产生非常不利的影响，所以需要格外重视这种情况的发生。

(1) 受理交易和登记申请。在房产交易与产权登记过程中，房产交易管理和不动产登记部门应该明确要求买卖双方同时到场，工作人员对其身份进行严格核实，信息确认后，申请人填写申请表 (可自动生成申请表格)、签字并摁指纹，经核对无误后予以受理。如果权利当事人无法到场，则需要有委托合同，受委托人持有效身份证件和权利人委托书原件，通过询问查证之后，在确保信息真实可靠的前提下予以办理。

(2) 审核相关资料。在进行房产交易和不动产登记的过程中，需要对房产的来源、交易登记信息进行反复核对。确保来源清楚、没有限制权利、与登记簿不冲突，确保权利人对申请交易和登记的内容准确无误之后再进行下一步的登记工作。

(3)及时采取应对措施。工作人员在受理申请时，首先应严格核对自己部门核发的权证，采用身份证读取器核实申请人的身份证信息并查验其真伪，比对申请人是否与身份证的影像一致，申请材料的签字是否是申请人的自己行为，如果发现资料信息不实，应及时予以纠正，若发现有持虚假证件或文书申请的，及时以劝退或报警。与此同时，还可在柜台上安置摄像头等信息采集辅助设备，确保在出现问题后有据可查。

1.2特殊人群的房产交易与登记问题。

(1)未成年、无民事行为能力、限制民事行为能力人申请交易与登记。这几类特殊情况的人员在进行房产交易与登记的时候，需要由符合《中华人民共和国民法通则》资格的监护人进行代理，监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。工作人员在审核相关申请的过程中，需要对“除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产”的相关证明资料加以审核，确保证明材料无误后，让监护人以监护人的资格为被监护人代理房产交易与登记申请。

(2)华侨、港澳台及外国人士。随着国家对外开放政策的放宽，许多外国人、华侨选择定居于我国，也有很多的港澳台人士在内地购房。针对于这类人群在房产交易和产权登记过程中工作人员必须仔细审核其提供的法律文书及身份证件等相关信息。中华人民共和国香港、澳门特别行政区自然人应提交香港、澳门特别行政区居民身份证或香港、澳门特别行政区护照、港澳居民来往内地通行证、台湾同胞回乡证;中华人民共和国台湾地区自然人应提交台湾居民来往大陆通行证或台胞证;华侨应提交中华人民共和国护照;外籍人士应提交中国政府主管机关签发的居留证件或其所在国护照，凡是外文的，一律经公证翻译成中文。

2 解决对房产交易和产权登记中常见问题的有效方法

2.1未成年人、无行为能力、限制民事行为能力。

(1)监护人资格的审核。在针对未成年人、无民事行为能力及限制民事行为能力的当事人进行房产交易与产权登记时，应特别注意审核监护人的资格，注重法定监护人必须具备两个以上，同时根据全面的书面同意处置来确保被监护人的财产安全。如果涉及到未成年人的父母离异，在进行处置财产的过程中，还是需要先经双方进行协商同意。

(2)审查监护人义务。为了保障被监护人的财产安全对监护人应该进行审查。通过对监护人进行身份公证、处置款项提留及监督使用公证等措施，实现对监护人处置房屋的目的和出发点进行审查的目的。

2.2规避弄虚作假行为。目前房产交易与产权登记的过程中，经常会有弄虚作假的现象发生，它严重影响了房地产市场的发展。为净化房地产市场的空气、有效打击此类违法行为，扭转登记部门的被动局面，除了需要公安部门与司法部门的联合打击，更需要在实际登记的过程中规范管理、规范流程、层层把关，运用法律法规和科学技术来保护自己的合法权益。针对于伪造或涂改权利证书的，应予以没收，情节严重的应移送公安机关;对于通过弄虚作假的手段骗取登记机关颁发的权利证书的，应及时予以更正，并公告作废。与此同时，应加强宣传，通过报纸、电视等媒体加以报道，对不法分子进行教育与严惩。

2.3有针对性的对特殊身份人士进行审查。面对具有特殊身份的华侨、外国人士及港澳台同胞时，应该采取针对性的审查措施，特别是对其身份的核对，在房产交易与产权登记的时候对其出示的多种身份证明进行详细全面了解，身份的有效核实关系到房产交易时的顺利进展，同时也影响到产权登记时的真实可靠，要求相关的工作人员应该提高工作水平，增加责任心、增强风险防范意识。

3 结语

随着国家经济水平不断提高，购房人数的不断增多而随之出现的房产交易和产权登记人数也在与日俱增，在此情况下，房产交易和产权登记部门需要不断提升自身的业务水平，结合科学、合理的登记制度，及时采取有效措施提高登记效率，解决登记工作中存在的各种问题，进而发挥出产权登记的实际价值，维护当事人的合法权益。

[1]谢登峰.对房产交易和产权登记中几个常见问题的研究[J].四川建材,2017,43(01):154-155.