房地产价格虚高与政府监管研究

扈元持

【摘要】本文多方面角度，全面分析了我国房地产价格虚高，不降反升的原因，并从供给侧提出政府监管房地产的建议。

【关键词】房价虚高 成因分析 供给侧 结构改革

为抑制我国房地产价格，2016年11月上旬，杭州（楼盘）、武汉（楼盘）、深圳（楼盘）、成都等部分热点城市进一步升级楼市调控政策。2016年12月10日杭州提高购房首付比例，15日武汉加强限购限贷，深圳提高公积金贷款首付比例，17日成都重启限购。然而，回顾我国住房政策的沿革，2003年可作为我国房地产市场的转折点，由此开始，房地产成为一个暴利性的行业，房价虚高部下。2015年5月新一轮周期房价上行至今仍没有结束，随着全国各地“最严房控”出台，房价却不降反升。

一、房价虚高的成因分析

（一）税费、土地出让金令房价水涨船高

首先，地方政府不仅一次就可以拿到50年甚至70年的租金，升高土地成本；而且，通常找来房地产公司当“托儿”，与外地投标企业竞价，由政府操盘抬高地价。另外还要再向房地产商收取大量名目繁多的“附加费”、“城市建设基金”和“公建配套费”。这些附加的成本最终谁来买单？不是房地产企业，而是广大的购房者。

（二）社会资金和国外游资借机热炒

社会富人群体受到高额利益驱动，积极投身房地产投资，造成房地产如同海市蜃楼，出现虚高幻影泡沫。再者，房地产行业继2015年股灾之后更加凸显了支柱行业的地位，政府和社会都寄希望于房地产能提振经济，大量投资加剧了房地产行业和社会期望和压力，导致结构失衡，房价不降反升。

（三）宏观调控政策重末轻本

我国房改一直侧重房地产的商品属性，轻视了其公共属性。高收入者也能搭便车，高度伪装，利用政策法规空子，占用许多经济适用房的资源。导致不同程度的政策缺失、资源错配和机构缺位问题。若房价调控“政府信用背书”的方式不改变，那么房价的就难以得到控制。毋庸置疑，至今仍有许多地方政府将房地产视为美化GDP的美图工具，试图掩盖不堪入目的地方财政。

（四）开发商集体绑架操纵了房地产行业

消费者和房地产商之间天然存在着不对称的鸿沟，这会大大误导甚至是欺骗我们的房地产消费者和市民。少数开发商凭借其所处的优势地位，“相互团结一致”，与狼为伍，形成价格联盟，通过发布虚假广告造势，通过囤积房屋、抬价而售等手段制造供给紧张，从而“吹起”房产泡沫。

（五）银行信贷具有不可推卸的责任

银行信贷利率过低，且虚假信贷泛蓝，监管力度薄弱，造成了房地产行业的“蓬勃发展”。信贷资金流入房地产行业各取所需：房地产需要信贷支持和发展，银行需要房地产行业增加业务和盈利，正是这种紧密的关系埋下了房价虚高的伏笔，造成泡沫。银行和房地产商均聚焦优先的土地资源争夺之中，土地价格只会居高不下，最后泡沫也就演变成了金融危机。

二、论政府对房地产监管的再思考：供给侧结构改革强于调控

（一）增加土地有效供给

原则是增加普通商品住房、经济适用住房、廉租房的土地供应；改善实行土地供应方式，改进土地招拍挂转让制度，建议建立专家评估、市场评估、市民评估制度前置制度，减少拿地和炒地投机活动，遏制变相竞标、陪标、串标等各种暗箱操作行为，遏制“地王”频生，土地转让兼顾经济与社会指标，如附加建设廉租房、社会保障房及公用设施配套项目作为拍卖附加条件等，不完全以价格高低为依据。对圈地不建、捂盘、倒地、擅改用途等违规行为加大查处力度。对土地闲置按照闲置时间梯度里征收闲置费用。

（二）改变“扁平化”的房地产商品体系，建立“立体化”的房地产商品供给体系

一方面，适当增加商品房、经济适用房、廉租房的数量供给。另一方面，发展租售并举的多层次住房市场。特别是一二线城市，要通过政府、企业和金融机构的共同合作，建设形成活跃度高、稳定性强、规范和租房市场。另外，应探索“先租后买”、“租售结合”、“倒按揭”、“共有产权”、等多种形式灵活的产权制度，在防范风险的前提下，向试点要经验，多管齐下实现住有所居、确保住房成本与经济发展水平相适应。

（三）加大打击查出房地产腐败力度，绿色供给

加大房地产领域违规和贪腐行为的惩治力度，强化政府职能部门领导的责任，把责任与绩效考核挂钩，实行党政同责，把责任具体到每一个领导班子成员身上。鉴于房地产领域的重重官商勾结和钱权交易极大地推高了房地产发展成本和房价，需要规范秩序，净化房地产市场发展环境，加大房地产开发和交易各个环节中的违规违法行为的查处，打击“官商联合体”坑害国家、消費者的各种灰色交易和贪腐活动。

（四）政府应该提升监管模式，用大数据透视房地产市场，去库存，放泡沫，增加有效供给

政府应该利用互联网+技术，完善市场监管途径，利用大数据平台模式，对消费者和房地产商的行为、心理、预期等进行精准分析，要深入研究人口区域流动的动态格局，明确大中小不同类型城市的定位，调整建设用地指标，优化资源配置，避免人口向东流、建设用地向西批的错配。发现库存过多，及是去除。发现供给不足，一二线城市要根据需求情况有效增加住房供给。特大城市和大城市要合理规划、优化布局城市内部工作区和生活区，提高空间使用效率，同时要着力提高公共服务能力和社会治理能力。