公租房社区管理研究

马泽华 何雅平

摘 要：近年来，随着公共租赁房大规模竣工建成入住，后期社会管理问题作为住房保障工作的重要一环日益突出。本文以公共租赁房社区治理为研究对象，在分析公租房社区特点及存在问题的的基础上，结合新加坡、香港社区治理的经验，提出建立自上而下强有力的领导组织体系、提升社区管理服务设施水平、创新社区管理和服务、依法管理社区等建议，希望对我国公租房社区管理的改善有一定借鉴意义。

关键词：公共租赁住房；社区管理；公共服务；

引言

公共租赁住房是实现居者有其屋，保障全体人民住有所居，早日完成保障性安居工程建设的重要内容。2010年6月，国家住房城乡建设部等七部委联合对外发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，其主要内容包括公租房的租赁对象是中低收入阶层，也就是所谓“夹心阶层”；公租房的投资主体是政府，但也欢迎各类企业和其他机构投资和经营公租房；公租房的运营以保本微利为原则。政府通过无偿划拨土地、地价减免、税费减免，来降低开发成本，从而实现降低租金。自此，公租房成为我国住房保障中的重要一环，为保障居民基本住房需求起到很大作用，

然而，一方面，由于目前保障性住房处于大规模建设时期，对于公租房建成后的社区管理缺乏必要的关注，另一方面，公租房社区相比于普通社区具有政府干预、社会保障、居住人口特殊等多个方面的特点，采用一般的社区治理模式难有成效，同时政府主导模式下，公租房社区治理存在着缺乏有力的领导组织和监察机制、管理服务工作条块分割、管理创新不够等问题，有必要学习国内外公租房社区管理模式，以不断完善我国公租房社区管理。

一、公租房社区特点

政府干预性质。公租房作为住房保障制度的重要组成部分，从规划建设到准入退出基本是由政府全程干预，因此，公租房社区管理现在也一般采取行政主导模式。

社会保障性。一方面，公租房是一项福利性保障政策，与保障性住房政策的其他组成部分相比，它更具有开放的性质，比如公租房的申请不需要具有本地城镇户籍，只要具备申请条件的公民均可申请，因此覆盖范围更广；另一方面公租房的租金定价考虑了居民的可支付能力，能够更好的满足低收入群体的基本居住需求。

居住人口特殊性。公租房申请条件更为宽泛，其面向的群体包括中低收入住房困难家庭、刚毕业的大学生和外来务工人员，希望解决这些家庭的暂时性住房问题。因此在造成较大流动性的同时，也导致社区融合度与归属感较低，治安较差，犯罪率偏高。

二、公租房社区存在的问题

（一）缺乏有力的领导组织和监察机制。

公租房社区管理纵向涉及从市到区、再到街道的各级政府以及各级部门，横向涉及建设业主、公租房管理局以及民政、卫生、教育、社保、公安、市政等众多层级不一的机构。目前尚没有任何组织机构能对公租房社区管理进行全面协调和领导，进行相应的监察考核。这使得在对公租房进行管理的过程中，一旦出现一些难以确定责任主体的问题，各个部门之间相互推诿，办事效率低下。

（二）社区管理服务设施配套滞后、水平不高。

按照各級文件规定，社区组织工作服务用房和居民公益性服务设施建设应纳入各级城乡总体规划和土地利用规划，新区开发与旧城改造同步设计、同步建设，统筹推进。但目前的状况是公租房社区入住后，相配套的公益性服务设施的建设工作大大滞后，完全无法满足社区居民需求，数据显示，一些早早建成的公租房社区公益性服务用房的面积不足450平方米，人均拥有面积更是远低于国家提出的每百户居民拥有的社区服务设施面积的目标。

（三）管理创新不够，难以满足公租房社区管理需求。

公租房管理方式上存在多方面的问题，难以满足社区居住人口多样化的需求。主要表现为：其一，现有社区管理的管理服务设施与人员与需求不配套。目前公租房小区采取由就近街道管辖、在公租房小区设立社区居委会的方式进行社会管理及服务。公租房小区人口规模相当于甚至大于街道原有人口规模，而管理机构设立、经费及人员配备采用的却是社区标准，这很难支撑其社会管理及服务的需求。其二，缺针对性管理办法。公租房社区人口往往是城镇外来人员，在缺乏本市户籍的情况下，如果服务办法沿用一般城市社区管理办法，会造成社保等的缺失。

三、完善公租房社区管理的思考

根据公租房社区的特点以及目前存在的管理问题，借鉴新加坡、香港的做法，提出以下完善新型社区公租房社区管理的建议：

（一）建立自上而下的强有力的领导组织体系

公租房承担着保障人民基本居住需求的重任，所以相比于一般社区自上而下的管理体系来说，在管理上更应该加强各级政府的统领职能，注重各项政府政策的落实。因此建议建立建立从上自下强有力的领导组织体系，强化各级领导的责任意识，建议将公租房社区治理效果纳入各级政府绩效考评的范围内，同时将具体管理任务落实到分管市级领导、区级领导以及街道领导，不断强化其责任意识。

（二）提升社区管理服务设施水平

一方面，要保证建设资金来源。可以通过将社区服务设施的建设资金纳入地方政府财政预算的方式，让政府承担起公租房社区公共配套设施的建设责任。另一方面，在建设过程中，应强调与其他城市社区应保持一致，不断提高建设标准。必须严格执行《中共中央办公厅国务院办公厅关于加强和改进城市社区居民委员会建设工作的意见》等文件，本着“以人为本”的原则，根据公租房社区的人口、特点，足量配置社区公共服务设施。同时，社区服务设施建设标准应向街道看齐。集中资源建设规模较大、服务标准较高的街道级服务平台和设施，不但可以使设施的规模效益最大化，还可以为居民提供更优质的服务。

（三）建立联动管理信息平台，促进人房管理合一

公租房管理服务工作涉及多个机构，包括居委会、警务室、房管中心等派驻机构和物业公司等社会机构。为了最大限度实现资源的共享与集约化管理，应该建立以人口信息和房屋信息为基础的“人房合一”联动管理信息平台，为人口的社会管理和公租房房屋管理提供支撑。可以由房屋管理部门牵头，建立包括入住资格审核、配租、租赁管理、修缮管理等功能在内的公租房房屋信息化管理平台。实现各个部门之间的信息共享，不断提升公租房社区管理的服务水平。

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作者简介：

马泽华（1993-）女，汉族，在读研究生，山西财经大学，研究方向：住房制度.

何雅平（1992-）女，汉族，在读研究生，山西财经大学，研究方向：住房制度.