浅析中俄住房制度改革的异同

摘 要：中国和俄罗斯同为由计划经济向市场经济转型的国家，而依赖的路径都是市场经济体制建立。在这一背景下，中俄两国在住房制度改革这一领域有相似也有差异，都坚持住房私有化，共同面临收入差距拉大导致的住房问题，并颁布了一系列法律法规对住房弱势群体进行保障。俄罗斯的住房保障制度更多的是发挥社会稳定器的作用，而在中国住房市场以经济效益为出发点，对弱势群体住房权的保障更多以政策的形式加以调整，法律保障不健全。

关键词：中国 俄罗斯 住房制度改革 共性 差异

一、中俄住房制度改革的共性

（一）推行住房私有化

仅就住房领域的制度变迁而言，俄中两国共同选择了从计划、公有制度向市场、私有制度的过渡。

从最新的数据来看，中国城镇居民的住房私有化率已达到95%左右，近两成拥有两套以上住房，明显高于俄罗斯81.1%的私有化率水平。从目前最新的住房结构看，俄罗斯除了81.1%的私有住房比例外，还保留有13.5%的地方政府住房、5.3%的国有住房和0.1%的其它形式（社会组织）住房，而中国则几乎完全依靠私有住房形式解决住房问题。因此，以住房市场化和住房私有化进程来看，中国与俄罗斯在住房领域的改革非常彻底，甚至中国的市场化率还远高于俄罗斯。

（二）住房价格超越当地居民购买能力

根据国家统计局2016年2月29日发布的《中华人民共和国2015年国民经济和社会发展统计公报》显示：2015年全国城镇居民人均可支配收入31195元，而按户均人口2.3人计，中国城镇家庭可支配收入为71748.5元/年，2016年初年商品房平均销售价格为6793元/平方米，按户均90平方米计算，中国城镇的平均住房收入比为8.5。而部分大中城市则在18—20倍以上，远高于欧美发达国家平均4—6倍的住房收入比。对于中国而言，住房体系改革固然提高了城市居民的平均住房水平，但过高的住房价格也使得居民苦不堪言。

从表1看俄罗斯一级住房市场价格的变化情况与2013年相比，2014年多数城市一级市场的价格是上升的。根据2011年公布的数据，莫斯科房价折合人民币3.5万/平，世界排名第16，欧洲排名第6。因此，在中国和俄罗斯，大城市的住房价格严重超越当地居民的购买能力。

二、中俄住房制度改革的差异

（一）改革路径不同

中国选择的是“政策推进”的形式，如1994年7月国务院发布《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发1994，43号），文件中明确了住房在我國经济体制中的商品化地位；1998年7月3日国务院发布的《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》（国发1998，23号），该文件宣布，1998年下半年起在全国范围内停止实物分房，全面转向货币化操作。而后的典型代表是 2003年的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发2003，18号），提出建设经济适用房和普通商品房。上述三个历史性文件在很大程度上奠定了中国住房模式的基础，其特点是阶段性、试点性、总结性，秉承了改革中“摸着石头过河”的总指导方针。

俄罗斯所选择的住房体系改革的着手点是基础立法在先，配套立法在后，如《土地法》先于《城市规划法》，力图在最高法律的框架下规范地推进住房体系改革，具有法治意识强、改革起点高、但落实不得力、立法需要不断更新的特点。

（二）改革的利益驱动不同

在中国，“房地产是国民经济的支柱产业”这一指导思想在过去的几十年没有发生根本变化，地方政府进行大规模的房地产开发建设，依靠房地产投资来带动当地经济发展，并通过土地收益、房地产税费来直接填充地方财政。

从表2房地产投资近些年的增长速度来看，可以肯定地说，经济功能和利益驱动到目前为止仍是中国住房体系改革的根本动力，而这一驱动因素在俄罗斯则不存在。

在俄罗斯的住房改革中，没有将住房市场作为经济增长的要素和目标，而是将其视为“社会稳定器”。在1998年的金融危机中，俄罗斯暂停了公共住房的租金体系改革，使得中低收入人群还能享受前苏联时代低租金、低水电、供暖费的制度，因此，俄罗斯的住房制度改革缺乏经济利益驱动。

（三）针对弱势群体住房保障的法律制度不同

就宪法层面而言，中国目前没有在宪法中对公民住房权进行直接规定，更没有对弱势群体住房权保障的规定。保障弱势群体住房权往往以行政法规、部门规章、地方法规、地方规章的形式存在，可见，中国住房法律体系不健全，基本性法律缺失，保障弱势群体住房权的法律层级低。

俄罗斯的法律保障制度更全面，延续性更强，已形成完整的保障框架与体系。俄罗斯从国际条约和宪法层面对弱势群体的住房权加以保障，体现了国家对弱势群体住房权的重视。可以说，俄罗斯对弱势群体住房权的法律保障层次高、受益群体广，法律制度层级合理、法律制度较为健全。

三、俄罗斯住房制度对我国的启示

（一）建立完备的法律体系

有法可依是各国住房保障制度得以顺利实施的基础和保障。许多国家都建有较为完备配套的住房保障法律体系，以法律的形式推进住房保障。我国相关法律法规尚不完善，许多住房保障纠纷不得不依靠《物权法》、《合同法》和《城市房屋拆迁条例》 等进行解决。未来，我国应尽快出台相关住房法律，一方面可依法成立专门机构来实施住房保障政策的各项保障措施；另一方面可以通过法律引导和规范相关主体行为，保证住房政策的有效执行和实施。

（二）完善租赁市场引导租房消费

目前，我国大城市的房价非理性上涨进而推高全国价格，但中西部二线城市、小城镇住房供需矛盾尚未激化，有望成为加速城镇化、管理城市住房价格的缓冲区。因此，城乡住房价格管理不能“一刀切”，需要有的放矢，各级政府应当尊重城市化和人口迁徙规律，并据此完善住房租赁市场，引导租房消费。

（三）明确政府住房保障的主体地位

将住房保障与解决扶贫、就业、治安、规划、发展等问题结合起来，充分发挥住房保障在经济发展和社会进步中的作用。我国中低收入阶层的住房保障寄托于市场是不现实的，政府必须承担相应责任。特别是中央政府，担负着全面建设小康社会的职责，理应成为构建住房保障体系的主体。政府有义务在能力允许范围内推行住房保障制度，满足公民的基本居住需求。

参考文献：

[1]高际香.俄罗斯住房保障的政策与措施[J].国际资料信息[J]，2011.8

[2]肖来付.从住房问题看俄罗斯的住房社会政策[J].俄罗斯中亚东欧市场，2010.5

[3]邓宏乾.中国城镇公有住房政策研究[M].北京：中国社会科学出版社，2015

[4]张占斌、李万峰等.中国城镇保障性住房建设研究[M].北京：国家行政学院出版社，2013

[5]高际香.俄罗斯住房市场分析[J].俄罗斯中亚东欧市场，2011.9

[6]王红艳.中俄保障低收入群体住房权的法律制度及其比较分析[J].广西政法管理干部学院学报，2013.11

[7]田东海.住房政策：国际经验借鉴和中国现实选择[M].北京：清华大学出版社，2008

作者简介：

张婧（1993-）女，山西太原人，山西财经大学2016级（公共管理学院）社会保障专业.