商品房住宅价格制度完善对策探析

杨瑞雪

（710086 武警工程大学 陕西 西安）

一、商品房价格政府干预的必要性

1.商品房具有稀缺性属性

土地作为一种不可再生的资源，在满足农业生产之后，可用商品房开发的数量就非常有限，而相对的是人口的增长，和人们对住房数量、质量的不断增长。土地的有限性和住房需求的高要求形成了十分尖锐的矛盾，这直接导致商品房一经诞生，便被贴上了“稀缺性”资源的卷标，价格一直居高不降。

2.开发商和购房者地位不平等

开发商相对于住房者，不仅经济实力处于绝对优势地位，还充分掌握交易信息，而住房者的信息则依赖于开发商的公布，这种悬殊直接使广大购房消费者代表的多数人的利益和受制于开发商的局部利益。为求得双方利益的均衡、协调，政府的干预、调控就显得举足轻重。

3.市场调控天然具有盲目性和滞后性

各方利益的博弈，使得市场的调控具有一定的盲目性，不能较好地维护作为弱势群体的利益。政府的政策法规可避免市场调控的不良后果发生，做到事前规范相关行为，平衡各方利益冲突，使各方利益达到一种相对平衡的状态。

二、商品房价格制度简介

当前，我国的商品房价格制度主要有商品房价格构成制度、商品房住宅价格申报制度、地价公布制度等。

商品房价格由成本、利润、税金、其他费用构成。我国价格实行分级管理原则，法律规定商品房价格除国家物价局另有规定外，由省、自治区、直辖市人民政府确定。当前的已经有政府规章中，都详细规定了成本的构成，主要有征地费及拆迁安置补偿费、勘察设计及前期工程费、住宅建设、安装工程费、公共设施的建设费、管理费、贷款利息，但是对于差别价格却没有细化规定。

住宅价格申报制度指商品住宅开发经营单位应在前期工程结束时，按商品住宅的预售成本、利润、利息、税金等申报价格，由物价部门会同房地产行政主管部门和建设银行审核，并由物价部门批准后执行。

我国关于地价公布制度在《城市房地产管理法》第32条中做了总括性的规定，“基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。”

三、商品房价格管理制度现状

1.差别价格规范欠缺统一性

虽差别价格应结合各地实践，如地理环境，地段差异，楼层、朝向的影响等，由各地政府自行确定商品房住宅差价，但目前东西部的规章内容中差异性太大，政府的差别价格还没有指导性的计费项目依据，以至于北京、上海等地频繁地爆出“天价豪宅”。根据各个地区的经济发展差异，政府指导差别价格可谓势在必行。

2.申报制度程序事项无规定

多数省份的商品房住宅价格管理办法都是概括性规定要实行住宅价格申报制度，而对开发商事关重要的程序性事项如申报时间，申报材料，申报不合格的处理办法，重新申报的情形等都无进一步细化操作规定。这不利于开发商对自身行为的事前预判，更不利于开发商依据法律规定追究政府不合法审批，拖延审批的法律责任。

3.地价确定主体资质专业性不足

依据国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》规定[1]，确定土地价格的主体为土地行政主管部门，而在当今的公务员录用体制下，很难确保行政人员有与土地管理相关的专业学历背景、评测技术和经验。

4.地价公布制度不完善

参阅上文中国土资源部通知，行政部门应定期公布当地的基准地价和标定地价，并提供查询服务。但现实中，各省的公布程度、期限、查询内容不一，服务不到位、空白状况普遍存在。

四、商品房住宅价格制度的完善

1.政府制定差别价格指导项目

制定完善的差别价格指导项目，将楼层、附属设施（供暖设备等）、朝向、地理位置、日照时间等项目细致化、数量化，切实提高操作性。如阳光照射时间按每天日照时间划分为几个档次，在规定的档次内实行差价，并根据差别的收益程度确定每个档次的差价，同时遵循同类性原则，同幢大楼相同朝向的同楼层房屋，差别价格应合理控制在较低的比率之类。

2.细化申报程序规定

政府可在商品房价格管理办法中补充或单独制定申报程序事项，具体如以下：首先，建立申报审查时限制度。全国范围应统一审查时限为30天，规定特殊情况（如开发项目影响重大，金额较大）可延长15日，通过统一性规定，提高行政作为效率。其次，细化申报材料。各地应将申报材料在政府相应网站提前告知。最后，规范重新申报的事项。应该严格限定重新申报价格的事项，限定在不可预见的建设费用之内，不应将正常商业风险作为重新申报的理由。

3.完善地价公布制度

拓宽公布管道，明确低价公布程序及内容。首先，颁布地价公布法规，从立法高度对国家的地价公布体系进行明确。我国的地价公示法可从地价公示的内涵、地价公布体系的组成、地价的评估确定流程、价格更新及公示方法等方面予以确立[3]。其次，拓宽公布渠道，可利用报纸、网站等媒体来公布地价，并建立常态化的咨询机制，即只要行政相对人咨询，政府就应免费提供相关信息。

[1]《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》：“市、县人民政府土地行政主管部门要定期确定公布当地的基准地价和标定地价，并提供查询服务，为社会和企业认定估价结果提供参考依据。”

[2]邹兆平.日本的地价公示制度[J].现代日本经济,1991,6.

[3]李静,李淑华,杨凌志.标定地价公示制度研究[J].现代商业,2011,11.