论物权法中车库的归属及相关法律问题

司宗昆

山东省滨海公安局河滨分局，山东 东营 257200

就目前车库纠纷问题来看，物权法虽然对车库归属权的问题有一定帮助，但是也并没有得到完全的解决，所以目前车库混乱的归属局面并不是那么乐观。实质上车库归属权的问题并没有明确在法律法规上，然而要怎样来划分车库的归属一直是我们值得关注的问题。

一、详细区分了车库的类型

(一)占用小区公共面积划分的车位

在《物权法》的第七十四条第三款规定小区的公共使用面积归属业主共有的，也就是说在转让土地使用权的时候一起转让给业主了，其中也包含了架空层车库，然而这种车库是在建筑物地上一层建立的开放式的车库，不仅空气便于流通，而且还有效的预防了潮湿。根据先关法律要求，一般情况下车库的层高低于二米二，不需要大量的资金成本，因此在计算建筑面积的时候不包含架控式的车库，那么架空车库也随着土地的使用权的转让给了所有的业主。在明确这种类型的车库的时候归业主所有的时候，根据小区的相关规定然后再划分每一个车库的归属。

(二)独立的封闭式车库

就是房屋建筑开发商利用非业主共有的土地上建立的停车场，开发商主要以盈利为目的销售或出租这种独立的封闭式车库。

二、对地下车库所有权的性质进行详细的探讨

(一)从配套设施的角度分析

根据目前我国法律现状来看，房屋小区车位有着直接成为建筑物的配套设施。然而配套设施是整个建筑物的主要物件，有的是根据房屋的转让一起转让，当卖方者与购房者签订了合同之后，要是合同上没有明确的规定，属于附属配套设施的车库就会随着房屋的出售一并转让给购房者。另外，小区建设的车库最初的目的就是要满足业主的基本需求，其主体属于主物与从物的关系，在人们日常生活中有很大的帮助。

(二)土地使用权限涉及到车库的归属问题

就我国法律规定，只要获得政府部门的相关认可，可以把建筑物和土地使用权分开，不过这对车库使用权的归属有很大的影响。然而从法律逻辑角度分析，空间权是在房屋售完以后不可能留给开发商所有的，当然在房屋出售之后就会获得相应的土地使用权，其中包含了一些附属设施(空间利用权)，便于后期业主自行改造和投资使用，因此在土地所有权归业主所有的时候，那么地表和地下建筑的所有权和改造权也归业主所有，因此设置的车库也归业主所有。

三、对物权法中车库归属问题提出的相关建议

就目前法律发展情况来看，我国的物权法还是存在着不足的地方，所以可以对发达国家先进的科学的法律制度进行借鉴，也可以根据我国实际国情逐渐完善车库归属权的法律法规。

(一)车库使用权是否可以转让给除了业主以外的人

在房屋开发和销售过程中，开发商需要以小区内和谐环境为基础，不能影响居民日常起居生活，然而我们要充分体现法律也是具有一定人性化的，对于已经售出的小区，开发商就不能抽出小区的一部分来独立销售，从中而取得一定的利益。一些发达国家的法律都是明确规定小区中的车库不能转让给除了小区以外的业主，有效的避免了小区居民发生一系列的纠纷问题，所以这一点是值得我们借鉴的。小区内是不允许有不属于业主专有的土地，也不属于业主共有的土地存在的，小区内的车库是不能作为独立产权进行转让的，也就说明了小区内的车库是不允许本小区业主以外的人归属的。

(二)完善建筑物附属设施所有权的法律法规

我国相关房屋归属权的法律法规只说明了土地上的房屋所属权的登记的问题，并没有明确规定房屋附属设施归属权的问题，总的来说目前我国的法律法规对于建筑物的区分没有明确的说明，所以在对于小区车库的有产权证的车库，还有一种无产权证的车库。当车库有独立产权证的时候才能进行转让或抵押处理，从而也可以得到相关法律的保护。然而对于没有产权证的车库只可以转让车库的使用权，不能转让车库的归属权，那么就需要相关法律法规进行制约，从而避免一系列的纠纷问题产生，所以车库产权证对于业主来说都是非常重要的。

(三)明确车库归属权的相关法律

如今为了减少车库纠纷问题，相关的法律要明确车库的归属权，提升法律效益，充分体现我国民法体系的管理。另外还要让合同管理结合行政产权的制度管理，也就是说在建立房产交易制度的时候，让开发商公开房屋建筑公摊面积和房屋产权面积以及其他附属设施建设面积等。

四、结束语

综上所述，车库和房屋建筑属于从属关系，然而在如今法律角度来看，车库的占用面积分为占用小区道路或者其他场地，然而这些车库都随着房屋建筑的转卖的所有权归业主所有，对于一些开发商专门利用为转让的土地修建的停车场是归开发商所有，然而这些开发商修建的车库主要以出租或者出售的方式，从而实现盈利为目的，无论是属于开发商的车库还是业主的车库都要进行科学合理的管理，避免因为车库问题发生一些不必要的纠纷问题。