房地产企业破产中购房人取回权初探

宋建君

江苏润远律师事务所，江苏 无锡 214000

最近一些年来，房地产在我国得到了前所未有的发展，我国有关部门也针对房地产的动态变化进行了政策上的相应更改，使得房地产市场的发展趋向于稳定。现阶段，根据调研统计分析发现，房地产市场已经趋向于饱和情况，全国各地也出现部分房地产开发企业破产，而其中有相当数量的购房人或自付或贷款，已经付清全部房款。一方面，房地产企业进入破产程序，另一方面，购房人举家倾其所有购房，却陷入“钱房”两空的境地，这不仅侵害了购房人的基本生存权益，也严重影响了社会稳定。那么，在此情势下，购房人有什么样的权利？该权利的性质？如何行使该权利？本文进行初浅分析。

一、购房人权利性质是一般取回权

依据我国《企业破产法》可知，当企业破产进入人民法院的受理阶段时，管理人可以依据企业提出的破产申请对当事人及债务人之间的合同作出继续履行或者依法解除决定。如果有一方当事人履行完毕合同，则管理人不得解除合同，既然不得解除，则此时的合同应当处于继续履行状态。如果购房人已全额付清房款，则一方当事人的义务已履行完毕，管理人对此类合同不应当行使解除权。

既然签订的商品房预售合同继续履行，那此时购房人的权利性质上是一种什么权利？笔者认为，购房人的权利本质上应是取回权。对取回权予以肯定和规制，是各国破产法的通例，依据我国《企业破产法》可知，当企业破产进入人民法院的受理阶段时，权利人可通过管理人渠道来获取自身所需要的财产，而债务人只能收回不属于自身债务的一些资产，它是目前取回权的一般性规定。……