探究建筑房地产开发经营过程中的风险管理思路构建

邹利君

（215000 江苏寒山律师事务所 江苏 苏州）

经济不断发展，社会生产化水平不断提升，公众对居住环境等方面的要求越来越高，新形势下对于建筑房地产行业而言，面临着很大的机遇和挑战，如何进一步化解市场带来的各类风险，更好地提高风险应对水平，推动建筑房地产开发经营事业可持续高质量发展，是当前摆在房地产开发商面前的一个难题。

一、建筑房地产开发经营风险内涵及特征表现

风险本身带有很大的不确定性，是指问题没有得到及时解决控制或者没有预测到，从而导致面临的危险。建筑房地产开发经营风险是指建筑房地产开发企业没有对各类影响因素进行全面预测、分析和判断，没有采取有效的措施加以控制，从而导致开发经营实际产生的利润和预期目标之间的差异，进而引发严重的经济损失。

建筑房地产开发经营过程本身是一个复杂的过程，这就决定了房地产开发经营管理过程中风险的复杂性。具体风险特征体现在：一是复杂性，引发建筑房地产开发经营的因素很多，风险的形成本身也有多方面的原因，所以很多事情不能及时预测和察觉，从而导致风险更加复杂多变。二是损失性，风险的发生，会对企业发展产生不同程度的损失，无论是哪种损失，都对企业经营产生一定的冲击，损失利益。三是补偿性，如果开发商对开发经营过程中可能发生的风险预测到位，提前采取了一定的措施进行预防和纠偏，就会避免风险的发生，从而获得了风险报酬。四是激励性。风险的存在和发生是偶然的，所以对于房地产开发经营企业而言，会引导他们时刻保持警惕，积极采取有效的措施进行分析，通过改变经营策略，加强内部管理等，不断提升企业风险应对能力和控制水平，将损失和危害降到最低。

二、建筑房地产开发经营过程中的风险分析

想要不断提高建筑房地产开发经营过程中风险管理水平，首先要对风险来源进行分析，主要风险来源于两大方面，具体包括：

1.房地产开发具体位置的特殊性

房地产开发首先要确定好开发的地理位置，一旦位置确定，往往是固定的，不能短时间变动的，由于不能及时灵活变动，所以决定了房地产市场的区域性特征。房地产开发商在进行投资或者建设之前对地理环境、周边位置等考虑情况会带来相应的风险。这些风险主要设计自然环境风险和国际风险以及区域位置风险三个方面。自然环境风险是指受到地质地貌以及气候条件等影响带来的风险，国际风险是指国际市场经济的不断变化，从而对房地产市场开发经营、投资和具体运营等产生一定的干预或者影响，区域位置风险是指建筑房地产开发所处的具体地理位置，可能会随着城市的变迁、政策的变动或者周边楼盘的建设开发等影响，从而带来一定的风险。

2.房地产开发经营周期产生的风险

建筑房地产开发是一个长期的系统工程，时间长、分布广，不确定性因素多。在开发经营过程中会受到各方面的因素影响和制约，从而导致面临不同程度的风险。主要涉及社会经济条件、市场收益寿命、土地使用权、公众需求以及开发运营管理等多个方面的影响。一旦地理位置确定，开发过程中如果遇到各种突发情况和市场变动，就会导致开发期费用、租金以及售价等产生很大的波动和影响。伴随房地产相关政策调整，随着使用年限不断增加，就会导致后续的维修管理等费用持续上升，如果前期收益和后续经营之间考虑不全面，就有可能导致出现亏损。建筑房地产开发对于土地的使用都有明确的时间要求，如果使用年限超过国家规定的标准，政府就会对建筑物进行收回，这也是开发商需要慎重考虑的因素之一。同时公众的需求也在不断发生变化，对建筑房地产的居住要求也越来越高，如果房地产构造不合理或者随着形势的变化达不到公众预期，就很难进行销售。此外建筑房地产开发经营过程中有很多的流程，每一步都需要加强管理、全面分析和严格控制，如果一个环节出现差错或者漏洞，就有可能影响整个建设和运营进程。

三、建筑房地产开发经营过程中的风险管理思路构建

风险管理本身属于闭环管理过程，所以对于建筑房地产开发经营过程中风险管理思路的构建，也应当本着动态的原则进行管理和控制，才能全面提升房地产开发经营风险防控力度，实现更大的经济效益和社会效益，具体风险管理创建思路可以参照以下模式：

1.要建立风险管理规划体系

紧密结合国家政策规定、行业规范等，对房地产开发经营体系进行全面分析，对房地产市场进行全面调研，学习国外先进的风险管理理念、方法，总结经验，结合我国国情，建立统一规范的，具体可行的房地产开发经营风险管理规划体系，建立清晰的目标、流程，明确组织分工，加强组织管理，一旦发生风险，能够引导各层级快速反应，按照既定流程进行处置和分析。

2.要构建风险识别、评估、应对和监控全面管理体系

风险管控是一个闭环管理体系，是可持续、动态变化的，所以需要树立大局意识和科学管理理念，应用风险专业管理理论指导房地产开发经营事业有序推进。首先房地产开发企业在进行房地产开发投资时，要做好前期的市场调查，对市场发展情况进行全面摸底调研，对投资过程中可能存在的风险进行具体分析和摸查，找出可能面临的全部风险，提高预测水平，尽可能将所有的影响因素全部纳入到风险排查过程中来，从而为后续分析等提供充分的参考依据。其次要对风险进行等级划分。针对可能引发的所有风险和不利情况，按照科学原理和方法，对风险划分相应的等级，每一个等级可能带来的后果等进行预测研究，将风险进行量化处理，赋予权重，提高风险等级划分的清晰度，确保有据可依。再次要针对划分的风险探索有效的应对措施，对每一类风险科学分析其来源、诱发原因，探索全方位处置和应对措施，提前进行预防，要充分借鉴相关的理论和实践成果等进行分析政策制定，进行可行性论证，明确责任落实，确保一旦风险发生后，有具体的操作流程和处置机制进行循序开展，降低突发情况发生率，提高风险全面防控水平。最后要建立风险动态监控机制，要对可能存在的风险以及即将发生的风险等及时动态调控，借助计算机网络技术等现代信息技术加强对风险信息的全面管理，对各类风险要素进行动态排查，充分考虑各种影响因素，并建立全过程风险监控预警机制，有效跟踪潜在风险或者危机发生情况，一旦有相关迹象，及时化解和处置各种不良风险。

总之，建筑房地产开发经营过程，是一个复杂的过程，需要综合考虑各种要素，并以此为基础加强管理。对于建筑房地产行业而言，只有不断结合形势变化，全面研究和分析市场变化形式，紧跟市场动向快速反应，并做出科学决策，建立科学完善的风险识别、评估、应对和动态监控机制，才能有效减轻不良风险和不利冲击，更好地提高市场应对能力，提升经营效益，进而更好地推动社会发展和公众生活水平不断提升助力。

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