保持调控定力 推进供给侧改革2017年房地产市场十大热词

本刊记者 万晓冉

2017的楼市风起云涌，政策频出，市场转向，是承上启下非常关键的一年。新时代中国房地产市场发展的方向基本确定了“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。如今，房地产行业正在从黄金时代进入白银时代，告别高速增长的阶段，进入平稳健康发展的新常态。以下梳理2017年房地产市场十大关键词，全面解读楼市风云。

热词一：量价回落

据统计，2017年1～11月50个代表城市商品住宅市场月均成交面积2943万平方米，同比下降24.2%，绝对值低于2015年同期水平。

价格方面，百城新建住宅均价环比涨幅持续回落，整体趋稳。重点城市在严厉政策调控下，市场趋于稳定，销售面积同比增幅不断回落，成交规模明显缩减。

不同级别城市来看，一线代表城市成交规模下降最为明显，绝对水平与2011年相当。二线代表城市成交面积降至2015年水平。三线代表城市较去年成交回落，但绝对规模居相对高位。

热词二：调控升级

2017年堪称调控年，尤其是一二线热点城市，从限购、限贷，到限售、限价、限商，调控不断，力度空前，全面迎来五限时代。

据统计，2017年以来，全国有近110个城市及相关部委发布了房地产调控政策，出台文件或规定的次数超过250次。调控政策由单一政策向房地产长效机制转变，覆盖面从热点一二线城市向三四线城市扩围，多种调控手段叠加运用，力度和广度均前所未有。

3月17日，北京新政规定，购买普通二套房的首付比例不低于60%，购买非普通二套房的首付款比例不低于80%；之后包括厦门、福州、广州、珠海等城市均出台了新购房必须持有一定年限后，才可转让的政策……

“金九银十”期间，新一轮全国性的调控密集来袭。9月22日，西安、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄、武汉8城调控升级；9月30日，宁波跟进限售；桂林、无锡、东莞三城楼市调控也进一步加码……

热词三：租赁时代

2017年7月底，住建部等九部委将广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆在内的12个城市列入首批开展住房租赁试点城市名单，预示着我国住房租赁市场改革的大幕正式拉开。

2017年下半年，武汉、成都、上海等地纷纷成立国有住房租赁公司。7月17日广州市政府出台16条扶持措施，首次提出“让租者幸福居住”的口号；成都提出在2017年底前组建或改建3～4家国有住房租赁公司；8月底，武汉组建第一批5家国有住房租赁平台……

8月9日，杭州市房管局和阿里巴巴集团旗下创新业务事业部、蚂蚁金服集团旗下芝麻信用达成战略合作，杭州市借助阿里的技术能力、生态资源，打造全国首个“智慧住房租赁平台”。10月10日，支付宝宣布，租房全部免押金。在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、郑州这8个城市率先推广信用租房。10月24日，京东正式宣布扩展业务版图，进军房地产市场。另外，由国企牵头，万科、龙湖、旭辉、阳光城、绿城、保利等一批房企纷纷以不同形式涉足长租公寓。

住房租赁时代正在全面到来。

热词四：共有产权房

房价依然冰冷，但政策的温度却在增加。为了让一些家庭不再"望房兴叹"，共有产权房应运而生。

共有产权房，是地方政府让渡部分土地出让收益，然后低价配售给符合条件的保障对象家庭所建的房屋。保障对象与地方政府签订合同，约定双方的产权份额以及保障房将来上市交易的条件和所得价款的分配份额。即中低收入住房困难家庭购房时，可按个人与政府的出资比例，共同拥有房屋产权。

2017年8月3日，由北京市住建委、财政局、规土委联合起草的《北京市共有产权住房管理暂行办法》正式向社会公开征求意见，指出对原自住型商品房政策的进一步调整、优化、升级、规范后将推出共有产权住房。

产权分割，降低了房价，让房子回归“住”的本质而消弭“炒”的泡沫，也圆了一部分低收入人群的安居梦，给了他们一个继续发展和奋斗的“港湾”。

热词五：金融去杠杆

2017年是楼市跌宕起伏的一年。房贷利率的缩紧，贷款额度的提高，都显示着政府对楼市调控的决心。截至目前，信贷收紧政策对市场影响逐步显现，金融去杠杆加速，监管趋严，房地产信贷增长势头回落。

据统计，2017年11月全国首套房平均利率为5.36%，相当于基准利率的1.09倍，环比上升1.13个百分点，同比上升20.72个百分点。目前北京地区绝大部分银行的首套房贷最低利率上浮5%～10%，少数银行上浮幅度达15%；二套房贷利率基本上浮20%。

不仅贷款利率全面上浮，还有超五成的银行停贷。

以深圳为例，截止到2017年12月14日，深圳地区有包括平安银行、深圳农村商业银行、民生银行、南洋银行、兴业银行、浦发银行、中信银行、邮储银行、东莞银行、广州银行、华夏银行、杭州银行以及华润银行共13家银行暂时停止了受理新增个人房贷按揭业务。

业内人士表示，银行房贷额度紧张的主要原因是在房地产整体调控的基调下，房贷投放限制增多，投放额度大幅减少。对于2018年，银行贷款额度紧张的情况可能会持续，2018年整体的房贷额度并不会宽裕，再加上未来资金或会更多流向实体部分，预计新额度并不足以解决市场需求。

热词六：房企大丰收

在大鳄环伺的房地产行业，2017年行业集体中度再度提升，“强者恒强”的逻辑持续发酵。

尽管调控不断深入，2017年不少房企依旧实现逆势增长，全年成绩十分理想。在龙头企业的带领下，地产企业的规模不断创新高。中国恒大、万科等龙头房企与去年同期相比，销售额平均增长达50%。

据统计，2017年1～11月，千亿房企阵营达到14家，碧桂园成为首个销售规模破5000亿元的房企，以5347.7亿元位列第一位，全年销售有望接近6000亿元；恒大以4703.4亿屈居次席；万科地产以4685.6排名第三；融创实现合约销售金额3007.4亿元，位列行业第四；保利、绿地分别实现销售金额2678亿元和2464亿元，全年有望迈入3000亿房企阵营。

热词七：大规模囤地

据易居克而瑞数据显示，2017年1～11月，TOP100房企共新增货值10.47万亿元，其中十强房企拿地货值5.7万亿元，超过TOP11～100房企的总和。十强房企的新增货值规模，均大于同期的销售规模。

具体来看，碧桂园在前11个月获取了9944亿元的新增土地货值；恒大新增货值8412亿；万科5637亿。老牌房企中，保利新增货值4843亿，中海3320亿元。龙湖、富力也跻身新增货值前十，分别为2605亿和2200亿。另外，位还有新增2685亿元货值的新城控股和新增2981亿元货值的福晟集团。

业内人士表示，2017年龙头企业拿地情况比往年都好，主要在于行业集中度提升使得小型地产商拿地困难，大型地产商优势明显；另外，政策趋严使得龙头企业忧患意识更强烈，很多企业预测未来可能更严格，趁着目前还能拿到地，会选择加速拿地。

可以预见，房地产进入下半场，众房企对市场份额的争夺即将进入白热化阶段，房地产市场正在加速洗牌。

热词八：REITs

REITs（Real：Estate：Investment：Trusts），即房地产投资信托基金，起源于美国，是一种通过发行证券，集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的证券。通过REITs，投资者能像投资其他高流动性证券一样参与大规模收入型不动产组合投资，获得不动产的投资收益。

2017年10月23日，国内首单央企租赁住房REITs——保利租赁住房REITs获批。这是国内首单央企租赁住房REITs，也是首单储架发行REITs。

其重大意义在于，它不仅是一次融资，更间接实现了公募REITs的扩募功能，给REITs发行市场带来了新的利好，也为当前房企和其他机构的租赁业务证券化带来了无限可能。

证监会债券部副处长闫云松表示，借助资产证券化为企业提供创新融资渠道和投资退出路径，对于建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度具有重要意义。

热词九：楼市“体检”

2017年下半年，多地掀起房地产违规检查风暴。对于误导、炒作、捂盘惜售、暗中加价、捆绑搭售等违规销售行为，轻则公开通报、处罚，列入各地失信黑名单，重则追究刑事责任，限制拍地甚至禁止市场准入。

10月16日，发改委、住建部发布《关于开展商品房销售价格行为联合检查的通知》，要求在全国范围内开展商品房销售价格行为联合检查。根据《商品房销售价格行为联合交叉工作方案》，重点对北京、南京、苏州、杭州、嘉兴、合肥、济南、青岛、郑州、长沙、广州、佛山、海口、三亚、西安15个城市进行交叉检查。例如北京由浙江带队检查，浙江则由广东相关部门负责。

11月，全国各地迅速掀起楼市治理“风暴”。10日，宁夏开展商品房销售价格行为联合检查，主要对房地产开发企业在售楼盘和房地产中介机构门店销售商品房的价格行为进行检查。15日，济南市城乡建设委员会发布《关于山东中弘置业有限公司、华润置地（济南）有限公司虚假宣传行为处理意见的通报》，责令涉事公司限期整改，整改期间暂停部分业务，并将不良行为记入企业信用档案。武汉集中查处了10家房地产开发企业，涉及哄抬房价、捂盘惜售、违规认筹等多种违规行为……

易居研究院智库研究总监严跃进认为，房地产市场调控的目的是让价格回归理性，而交叉检查就是要看价格到底有没有在实质上回归理性，比如是否存在绑定车位、绑定装修等一系列隐性手段。检查销售价格行为不仅是整治违规行为，也是对调控效果的检验。

热词十：长效机制

不断调控之下，国内楼市已进入了新的周期。

4月，住建部和国土资源部联合发文，要求各地根据商品住房库存消化周期，对消化周期在36个月以上的，停止供地；36～18个月的，减少供地；12～6个月的，增加供地；6个月以下的，增加供地且加快供地节奏。

9月开始，楼市调控不断升级加码，调控手段从需求端转向供给端。房源供应渠道开始多样化，商品房、自住型商品房、共有产权房、租赁住房、保障房等百花齐放。

11月6日，财政部部长肖捷在书中谈及房地产税，明确未来的房地产税将按照房屋评估值征收。按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。

一系列举措，都在指向房地产长效机制的出台。

回顾2017年房地产市场，“调控升级”是大背景，“租售并举”是新亮点，“房企转型”则成为一种现象。总体来看，在看似整体降温、市场趋稳的“平静水面”下，实则暗流涌动。

各地方调控逐渐深化，房地产长效机制雏形初现。重点城市交易量下滑，三四线城市市场活跃。热点城市土地供应量加大，溢价率走低，租赁用地频繁推出。各大房企年度销售额刷新历史记录，龙头房企与中小房企差距进一步扩大，行业集中度提升，竞争加剧，不同规模的企业正寻找新的突破口，走向转型之路。