我国一线城市房地产价格蕴涵的矛盾和土地管理模式的变革探析

文/王朝辉 天津土地交易中心 天津 300042

1、一线城市房地产价格所存在的各类内在矛盾与引致的问题

一线城市房地产价格作为租金资本化的构成主要元素，而建筑租金、位置租金与生产租金是租金的主要构成元素，占用建筑所需支付的价格便是建筑租金，基于位置所带来优越性以及对应各类节约的费用而需付出租金即是位置租金，而生产租金与农业租金类似，一般用单位土地所对应的GDP来进行衡量。以上三类租金都是基于市场的竞争机制而产生的房地产价格，房地产所具备的价值是历年来各种租金的贴现的总和。基于这个理论与从实际的状况作为出发点可以发现中国一线城市房地产价格存在着鲜明的内在矛盾：

（1）伴随着我国经济增长，一线房价和人们的收入比例明显偏高。房地产价格和当地人们的收入比率即是房地产的相对价格。中国目前经济高速发展，同时城市化的进程速率也日益加速，随之而带来的预期与期望令位置租金与生产租金不断地上调，这也令当下的房价大于当地同期的经济发展水平。而站在购房者的立场来说，房地产所具备的价值是以后收入的物化体现，按照理性预期的理论，居民收入在未来也能与房地产价格一同上涨，同时个人住宅需求也令高房价可成为可能，所以房价必然比当下的居民收入偏高。

（2）市场房价由该国家的经济发展水平所影响，中国作为发展中的国家，其居民收入水平、国家经济的发展水平与程度、一线城市的成长状况和各个发达国家相对应城市仍然存有较大的距离、差距，这也令中国的位置租金与生产租金比发达国家城市房价偏低。

（3）导致国家的一线城市受到投资者热捧，房价迅速增长的原因主要是房地产投资者对经济的发展速度、对当地居民收入的预期。另一方面，预期房价的上涨会吸引大量的投资资金，毕竟中国的资金宽裕，而信贷却紧张，加上国内的投资渠道较为短缺，因此各类闲置的资金为寻求利润、投资收入而投入到房地产投资之中。

（4）各类投资性的购房资金不断涌入会抬高房价，同时外国资金也主要流入到高档的房产之中，为此开发商们都会将资金投入到大户型与高档住房里，这大大提升居民购房与土地住宅供给之间的矛盾。

（5）基于经济发展水平与速度，各个房地产开发商都期望于房价的上涨，在房地产价格下跌的时候表现得更为突出。比如在1997年之后，国内的土地开发面积与土地的面积的比例仍明显偏低，在2000年到2003其比例一直保持在六七成左右，在2004年之后地方政府运用地根与银根对房地产价格进行调控，为此土地开发比率降低到五成。按照央行的统计，2004年在国内的调控下土地的开发储存面积就仅有两亿平方米，这使得调控房地产价格政策的效果大大得到削弱。

从以上叙述可看出国内较高的相对价格与较低的绝对价格是当下房地产价格的主要矛盾。对于经济预期偏好倾向、各类投资性的购房资金、国内一线城市的房价的绝对价格不断提速，一线城市的绝对价格也日渐提高，这都催生与加剧了国内房地产的各类矛盾。

2、土地管理模式存在的缺陷

中国目前的土地管理是由国家进行统一调度、开发、征用、管理。这样的模式能起到规范市场的作用，并具备强大的宏观调控能力与规划城市基础布局等优点，但仍存有一些缺陷与问题。

（1）目前的土地供应模式不适合当下的土地所有制，制度能决定市场的使用权以及相应的运行状态，和欧美国家的土地私有制和所有权不同，土地价格、成本价格都基于市场进行变化，土地的所有权是具有增值收益而不是土地的使用权。如果只是单纯的土地使用权并不具有增值对应的收益，不可能引发房地产价格所来带的内在矛盾，而中国目前使用的土地管理模式令土地在转让之后，国家便失去拥有土地增值所带来的收益，这个收益主要让渡到土地的所有者，从而引起房地产市场的内在矛盾。

（2）较高的土地溢价会诱发地方政府挤占地方农用土地的欲望。伴随着一线城市的拓展与成长，周围的城市农用土地对应的位置租金会进一步上调，在农转非的巨大收入影响下，占用农用土地、耕地等现象都常有发生。

（3）高房价所带来的利润主要都返回到政府手中，而政府一般会将这些资金用于城市规划建设中，进而提升各类消费，令居民的日常消费进一步提升。

3、土地管理模式的政策建议

土地地租模式能避免投资者或居民利用购买房屋而获取到土地房产的增值收益这类投机行为，减少房地产的相对价格，根据经济增长的速率逐年进行地租的收取，令经济发展的水平同土地价格相匹配，进而提升土地的绝对价格，从而削弱一线城市房地产的内在矛盾。

具体的措施为按照土地的出让成本，按经济增长的速率来收取地租；当房地产土地对应的法律期限到期后按照原来的购买住房特征进行征税；健全完善各类交易税机制，建立成一个完善、有机的一线城市房地产税收征收统一体系；建立健全土地管理对应的法律制度。

[1]郁文达.住房金融：国际比较与中国的选择[M].中国金融出版社，2001年出版.

[2] 王学发.我国城市房价上涨的需求动因与调控对策研究[J].价格理论与实践，2007(3)：41-42.

[3]丹尼斯.迪帕斯奎尔[美]威廉.C.惠顿：《城市经济学与房地产市场》，北京.经济科学出版社，2002年出版.