房产测量测绘工程的过程及要点分析

温蕊 张保红

（周口正源房地产评估测绘有限公司 河南省周口市 466000）

由于住房制度不断地改革完善，且商品房价格不断提升，住房问题属于与国计民生有密切联系的重要问题，由于房地产业持续发展，房屋价格不断升高，寸土寸金已经成为现实，基于这种背景，房产测量成为人们重视的热点问题，房产测量逐渐受到业主们的关注。测量技术手段在现今的市场需求推动下获得了深入性发展。所以此文对现今房产测量常见问题展开分析，期望可以为房产测量提供借鉴参考。

1 房产测绘

1.1 房产测绘属于一种关键性资料

房产测绘属于政策性以及技术性程度非常高的一种专业化测绘工作。工作包含房产的平面控制测量，房地产的调查工作，房产要素的测量，房地产图纸绘制，房产面积测算，成果资料验收与变更测量之类内容。这其中的平面控制测量是房地产测绘中的第一道程序，是房产的基础性测量。房产要素的测量工作以及房产的调查工作主要包含房屋与房屋用地和其要素的测量调查工作，属于产籍管理以及房屋产权登记的参考根据。房产图的绘制就是绘制分幅平面图，分丘平面图以及分户图。房产的面积测算工作主要包含房屋建筑面积，产权面积，公摊面积与房屋用地面积的测算。房产的变更测量指因为房产情况持续变更展开的房产测量工作。成果资料验收属于房产测量工作最后一项内容，属于确保房地产资料成果质量的重要关卡。

1.2 房地产开发的前期设计测绘

房地产的设计开发工作，必须以测绘单位的测绘地形图为基础。房地产的开发部门在对规划部门进行申请选址的时候，一定要上交具备相应水平的测绘部门修测以及施测的地形图。其中地形图比例尺的选取以及施测的精度依照规划的阶段来确定，图内所表示的具体规划以及项目管线规划。通常要求使用1：500的比例尺地形图，一些区域的总图规划，需要测绘1：200的比例尺地形图。

1.3 建设工程用地的勘察定界测绘

①建设工程用地的勘查定界指的是依照土地整体的利用规划，通过规划管理单位所决定建设工程用地的范围，道路的红线图与其余信息文件以及《地籍测绘规范》。对建设工程用地的范围进行现场测量，对建设工程用地范围之内的所有地下地上的附属物与行政区域界线，农田保护界线，土地归属界线数量位置以及质量进行测绘，利用以上建立而成的表文图属于建设用地审批所必需的基础性资料。②建设工程用地勘测定界包含农用地的征用转用以及国有地的出让。科学有效地使用土地以及加强耕地保护属于基本国策之一，国家依靠制定土地整体的利用规划，对土地的实际用途进行限制，限制将农用地转化成建设用地，有效保护耕地的总量，使其维持一种动态化平衡。

1.4 施工过程测绘

在规划选址意见书，建设用地规划以及土地报批结束以后，通过对勘察规划以及建筑规划进行审批之后，房地产开发公司就能在城市规划的主管单位中申请临时性建设项目规划许可证书，这时候前期工作就大体结束，项目进入到施工环节。工程施工环节测绘包含，场地的平整度测量，管线道路定线以及建筑放样。开展建筑施工放样工作之时，一定要在确保满足规划标准的基础上，作细部放样。不能达到规划标准的时候，需要及时上报规划管理单位，且告知设计单位对图纸进行调整。

1.5 建筑面积界定的测绘

房地产开发企业对商品房预售许可证进行办理的时候，一定要委托相应的测绘单位加强面积的界定。其中面积的界定需要依照《房产测绘要求》，规划单位所批复的放线图以及施工图，对建筑面积，使用面积以及公用分摊面积进行准确计算，之后将房屋的分户分层平面图绘制出来。

1.6 竣工测绘以及房产测绘

房地产企业所开发项目的房产测绘以及竣工测绘主要依照建设规划设计管理单位所审批的工程项目设计图，施工图，放线图与面积的界定图还有其余文件信息以及技术标准，依靠科学的测绘方法，对房地产开发区中全部地物进行测绘，主要包含地下地上构筑物位置，且提供有效的面积数据以及用途之类信息，进而给房地产企业建设开发项目的综合性验收与城市地理数据库的更新提供必要性信息文件。房地产企业展开的完工测绘以及房产测绘工作属于深入检查房地产企业开发区的住宅面积，公共面积，交通面积的一种测绘方式。检查绿地面积能否达到规划要求，建设活动能否使土地使用性质发生变化，建筑物有无超高状况存在，各种管线的埋设能否达到标准，竣工面积以及预售界定面积的差值是否控制到要求范围之内。房产与竣工测量需要进行竣工总图，房屋的分间分层平面图以及管线完工图的绘制，给规划管理单位设计验收与违法建设界定，房地产企业管理部门开展房屋产权登记工作提供相应图件。

2 房产测绘的技术要点分析

房产图能够实测，同样可以编绘。而实测成图能够分成数字化野外数据采集、航空测量以及平板仪测图。不过它们都一定要依照整体—局部，高级—低级以及控制—碎部顺序进行。指的是必须先进行测量控制工作，之后开展碎部测量工作。总的来说，房产测绘技术能够分成，测区的基本控制测量，房产图根的控制测童，房产的碎部测量，房产图整饰以及清绘与补测修侧，房地产测绘输出之类内容。

2.1 测区的基本测量控制

基本测量控制目的在于向测量房产的界址点以及测量房产图根控制网提供必要控制。因此测区的基本测量控制工作在于在测区地面构建高程控制网以及平面控制网，对地面控制点位置进行准确测量，进而使房产界址点以及房产图的测绘要求得以满足。测区平面控制网通常依照二三四级和一二三级的平面控制测图标准进行。在数据通过处理之后掌握所有控制点准确坐标，实现平面位置控制。

2.2 房产图根的测量控制

房产图根的测量控制就是测量加密图根的控制点位置。将图根点当做测站，对四周房产的界址点与相应房产的要素进行测绘。而为确保房产测绘准确性，要调查测区的控制点。房产图的根点位置精度以及密度需要符合对应级别的房产测绘要求。

2.3 房地产的碎部测量

房地产的碎部测量具体包含房产要素的测量以及房产图的绘制工作。而房产的要素测量具体包含房地产界址的测量，境界的测量，房屋和附属设施的测量，陆地交通以及水域的测量还有其余相应地物的测量工作。房产图的绘制主要依据《房产测量规范》中的规定把其中的要素都绘制在图纸中或者把房产要素用数字化形式体现到数字图上展开的信息数据采集，储存以及输出过程。实际进行工作之时，房产图测绘方式能够分成白纸测图，航测成图，数字化测图以及编绘成图等等。各个方法的实际运用也由于测绘单位技术力量与装置仪器条件的差异，用图单位需求差异而有着不同选择。

2.4 房产图清绘

房地产图清绘主要依照《房产测量要求》以及《房产图图式》中规定针对数字化房产图以及铅笔图中的地物的位置，标注，符号以及线条之类要素作一定处理，进而给房产图印刷以及房产图复制提供相应条件。

2.5 成果输出

把编辑完成图件进行打印或者用文件形式将其储存到电脑硬盘以及其余存储介质之中，把清绘房产图晒制为蓝图。这里需要说明，房产测绘的成果主要有房产的薄册，数据以及图集等。房产测绘所有环节之中所产生的文字以及数据信息视作档案资料安排专人进行管理。

2.6 测绘信息系统

测绘单位与房产管理单位需要加强合作，制定标准化房产测绘操作章程以及统一化技术标准，构建房产测绘技术信息平台，构建统一化运行模式，制定统一化操作流程以及成果质量监督制度，实现收发件，勘测，绘图，检查以及归档等工作的自动化处理。不仅便于信息技术进行统一化的指导管理，交流共享，而且可以推进技术手段的改进。不仅使房产测绘工作更加规范化，而且可以使房产测绘成果具有权威性，使房地产市场秩序更加稳定。其次，通过测绘协会以及院校中的一些专家加强技术培训，推动地区之间的合作交流与互通，保证房产测绘实现均衡性发展。

3 结束语

新时代房产测绘需要应用合理地建筑规范，施工手段以及测绘标准，推动房产测绘中的相关技术不断发展，健全房产测绘的标准，使房产测绘过程中的问题得到处理。提升作业效率，最终满足人们对房产测绘的需求。