关于存量型控制性详细规划的编制方法思考

陈庆侠

中铁城市规划设计研究院有限公司 安徽 芜湖 241000

随着我国改革开放成果的不断呈现，我国经济发展越来越迅速，城市化建设脚步也越来越快，但是在发展的过程中，新区建设基本以增量型规划为主，存量型规划的缺失却极大地减缓了旧城区的更新和改善，使得城市存量空间利用率比较低，严重限制了城市未来的发展。所以存量型控制性详细规划作为一种新型的城市规划方式，在现代城市规划建设中发挥了重要的作用，因此，要实现城市的均衡发展，就必须对存量型控制性详细规划编制工作进行分析。

1 存量型控制性详细规划的介绍

城市在经过了近二十年的高速扩张式发展背景下，城市的用地效率已经得到了最大程度的发挥，新土地的开发和应用十分困难，所以才现在的城市规划中，很多一线城市为了能够提高城市规划的效率和质量，城市的规划逐渐从增量扩张向存量发展转变，通过存量发展能够实现土地的高效利用。传统的增量发展指的是在城市开发中，不断将城市周围的土地进行新开发和利用，用于城市建设，而存量规划则是对城市中已经被占用和使用的土地进行重新规划。通过这种规划，可以有效优化城市的功能布局和空间结构，优化土地性质，使用地更加合理[1]。

2 存量型控制性详细规划面临的问题

2.1 土地利用效率低，闲置土地多

面对我国人多地少、资源相对不足、环境容量有限的基本国情，过度消耗、低效利用资源的粗放增长方式难以为继，通过合理规划布局、盘活存量土地、强化节约集约用地等手段提高土地利用效率、统筹城乡土地配置，已经成为政策关注的焦点。在当前阶段，很多城市建成区土地利用效率比较低，而且闲置的土地比较多，这是城市存量型控制性详细规划面临的主要问题，存量型控制性详细规划工作的主要对象就是城市用地。因此，存量规划也主要是针对存量建设用地的规划，聚焦于已建低效用地的再开发和闲置用地的再利用。在中国城市仍处于继续发展建设的时期，还很难将城市存量资产的运营、管理作为城市工作的主要重点。

2.2 公共设施的配套落位困难

在存量型控制性详细规划编制的过程中，土地规划还需要面临公共设施的配套问题，我国城市的很多土地，在规划的过程中，其相关的配套公共设施难以得到及时的解决，在对一个区域进行规划时，为了能够保证该区域功能性的实现和方便人们的生活，一般都会在该区域内设置一些配套的设施，比如教育、卫生、餐饮和休闲等配套公共设施。但是在存量型控制性详细规划中，由于用地多为零散零星用地，一些公共设施配套，特别是诸如中小学、医院等占地规模较大的用地难以落位。此外，一些邻避设施，如垃圾站、变电房等可能使周边的居民的利益或环境受到影响也难以落地[2]。

2.3 生态系统与空间形象差

城市的存量型控制性详细规划工作的主要应用是旧城区的改造，而旧城区改造的过程中，面临着生态系统与空间形象比较差的问题，旧城区由于长时间的居住使用以及不到位的维护管理，使得该区域的空间形象和生态系统都比较差，往往存在着比较严重的环境或其他生态问题，给该区域的空间形象，也造成了极大的负面影响，所以在进行存量型控制性详细规划时，先需要对该区域的整体生态景观和空间形象进行提升。

3 存量型控制性详细规划的编制

3.1 确定编制路线

在进行存量型控制性详细规划的编制时，需要对编制的技术路线进行严格的分析，因为每个城市或地区发展的基础不同，在进行规划编制的过程中，也有不同的要求，因此在编制之前，先要对该区域的基础条件和发展目标进行研判，确定项目的前期分析工作，对项目的发展理念和方向进行科学分析，以制定科学合理的编制路径[3]。

3.2 进行功能定位

在城市的存量型控制性详细规划工作中，规划工作首先就需要考虑到该区域的功能定位，要对该区域的功能和实际用途进行分析，确定城市更新的发展方向，然后在具体的规划过程中，根据城市的功能定位，来进行各个区域的功能策划，在传统规划的基础上加强策划环节的可行性分析，这样才能够实现整个城市的协调发展。

3.3 确立权属关系

土地权属关系对于增量型控制规划工作有很大影响，土地的权属关系包括了土地的所有权、开发权和使用权等，存量型控制规划工作会对土地的使用进行详细规划，但是我国的土地权属方面的产权概念比较模糊，所以在具体的规划工作之前，先要做好土地权属关系的确定，进行各方的协调。

3.4 进行土地产权使用评价

土地产权的使用评价是根据土地使用的难易程度进行的评价，土地产权使用评价的不同，对于土地的规划也有很大影响，一般而言，在进行土地的规划之前，需要先针对其土地产权使用情况进行分析，根据土地利用的难易情况来进行规划，选择最合适的规划方案[4]。

4 结束语

随着我国改革开放的不断深入，城市化的质量要求也越来越高，在这个过程中，提质增效工作就越来越重要，现代城市建设规划工作已经呈现出了新的特点，所以想要保证城市规划工作的质量和效率，就需要进行存量型控制性详细规划编制，促进城市的健康发展。

[1] 翁锦程.基于存量开发的地下空间控制性详细规划的思考[J].城市发展研究,2016,23(01):65-69.

[2] 邵贵芳,郭琪.存量型工业园区控规编制策略探析——以景德镇市高新区控制性详细规划为例[J].中外企业家,2015,(20):34-35.

[3] 张波,于姗姗,成亮,等.存量型控制性详细规划编制——以西安浐灞生态区A片区控制性详细规划为例[J].规划师,2015,31(05):43-48.

[4] 俞国华.浅谈控制性详细规划编制存在的问题与改进[J].城市建筑,2012,(13):7,15.