在建工程并购的税收筹划浅析

董大为

【摘 要】随着北京、上海等地区获得一手土地资源的难度越来越大，房地产企业通过并购重组等方式获得土地的需求日益剧增，其规模也在不断扩大。不同的并购重组方式，会产生不同的税负水平，企业运用合理的税收筹划方式，能有效减少企业的经营成本，提高经济效益。本文简述了房地产企业税收筹划内容，分析不同的并购方式对企业税负水平的影响，以及后续开发销售阶段的税收负担，从而根据实际需求得到适合企业的税收方案。

【关键词】在建工程；资产并购；股权并购 ；税收安排

一、绪论

目前，北京等地区一手土地资源越来越稀缺，采取招拍挂的形式获得土地的难度越来越大，集团积极地在一级市场寻找土地资源的同时，也加大并购重组力度，通过并购在建工程的方式来实现土地储备。

在建工程转让可以通过资产并购或股权并购的方式来实现，不同的并购重组方式，会产生不同的税负水平。相比股权并购的方式，资产并购优点是可以规避目标公司的潜在债务和历史遗留问题等，但其税负较重，而且转让在建工程是需要一定条件的，比如要求企业用于开发建设的已投放资金（不含土地价款）达到投资总额的25%，以规避违法交易土地和炒卖土地等问题。

集团在筹划并购重组的税收安排时，不只是在并购交易过程中，进行分析两种并购方式对比税负水平的影响，还要考虑在建工程的后续开发，达到预售条件后，进行二次销售时的税负影响，从而得到综合税负水平最低的税收筹划策略。

二、房地产在建工程税收筹划简述

税收筹划对于企业并购重组具有很重要的意义，房地产企业通过税收筹划获得在税收方面的利益，一方面是利用税收减免的优惠政策；另一方面是通过延期纳税的方式来实现。企业并购重组过程中有诸多政策可以起到节税和递延纳税的效果，合理的税务筹划能够降低企业在并购重组中的税务成本，实现企业税后利润的最大化。

一般情况下，资产收购方式涉及到的税收和计算方式比较复杂，如企业所得税、增值税、契税、印花税、土地增值税等，在并购阶段，总体税负往往高于股权收购的形式，但可以避免被收购公司的历史遗留问题和潜在的债务风险；而股权收购涉及的税种相对比较简单，主要是所得税和印花税，但潜在的债务风险较大。不同的并购重组方式，所产生的税费会有很大差异，往往投资测算盈利的项目，却因不当的税收筹划导致项目亏损，因此企业在并购重组中需要做好纳税筹划工作，制定最佳的收购方案，进而有效的减少税收成本。

由于购买方收购标的资产的动机与意图不同，往往会采用不同的并购重组方式，因此产生不同的税收负担。如果收购方希望低价收购成功后，将来再以更高的价格对外散售，从而得到更高的利润，这时可以选择资產并购的方式，如果通过股权并购的方式收购标的资产，并购时支付的股权溢价部分，将来再次销售时不能计入企业所得税前可扣除成本，因此增加了收购方二次销售阶段的税负。如果收购方的主要目的是为了长期自持出租，获取稳定的租金收入，这时选择股权收购的方式，对企业的税收负担较为有利。

若想成功的完成并购重组，也需要站在出售方的角度考虑税费负担问题，因为卖方一般会要求得到收购款的净额，不负担税费。在房地产投资并购阶段，我们不能简单的认为，股权收购是税负最低的并购方式，还要考虑项目后续开发的税费对企业的影响。

三、并购重组的方式对税收的影响

1.资产并购的涉税事项

（1）资产并购税收筹划的前提条件

“营改增”后，在建工程并购成为比较流行的二手土地并购方法，也成为营改增后许多房地产公司的最优选择。可以实现税负最优，但是交易过程中也存在非常多的风险点。

需要综合考虑25%开发节点的确认、预售证与产证办理前置条件确认、总包方延续施工、增值税差额扣除土地价款、土地增值税加计扣除等多个关键点的前置调研。还需要考虑目标公司能否出具单独的土地证，比如10亿元土地使用权证，只转让其中14亿元土地使用权，在房产未竣工情况下对土地进行分割，商业地产相对容易，而住宅用地的分割相对困难，主要是公建配套等项目难以分割，需要重新调整规划。

如果拟收购的在建工程已被抵押，抵押财产的转让，需经抵押权人同意，转让人需提前清偿债权并解除抵押。

已取得预售证的在建工程，可能存在部分已经预售的情况。对收购方来说可能面临被购房人主张权利的风险；以商品房预售的方式购入的，如购房人已经办理网签，则收购方无法与出售方网签，对收购方来说存在一定风险。

房地产企业采取项目收购的方式并购在建工程，需要在把握法律风险的前提下，达到并购双方共同税负最小，企业利润最大化的目标。

（2）资产并购涉及的税费

通常，房地产企业采用资产并购的方式，会涉及到增值税、土地增值税、企业所得税、契税、印花税等，以下介绍转让双方各自涉及到的税费。

①转让方需缴纳的税费

增值税及附加

房地产老项目：销售额/（1+5%）x5% x [1+（3%+2%+5%）]

房地产新项目：销售额/（1+11%）x11% x [1+（3%+2%+5%）]

缴纳依据：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》和《征收教育费附加的暂行规定》。

土地增值税

缴纳依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例和实施细则（财政部[1995]6号）》和《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告（总局公告2016年第70号）》。

印花税：按照产权转移数据的税目缴纳印花税

企业所得税：（销售额—房产历史成本-税金及附加）x 25%。

②受让方需缴纳的税费

契税

缴纳依据：《中华人民共和国契税暂行条例》endprint

其计税基础只是土地使用权部分，地上建安部分无法过户，不能办理房产证，所以不能合并在土地使用权内计算契税。

印花税

缴纳依据：《中华人民共和国印花税暂行条例》

案例

甲房地产公司转让其xx房地产老项目 ，该项目支付土地出让金2亿元，累计发生建安成本1亿元，与乙房地产公司沟通后，确定转让价格为6亿元（不含税）。该在建项目已经达到资产转让的条件（增值税适用简易征收），和股权转让条件。

乙公司经过可行性研究论证，该项目继续开发，建成后可取得销售收入10亿元（不含税）；同时乙公司后续建设还需投入2亿元。

若采取资产收购方式（老项目），甲公司涉及的相关税费如下（单位：万元）

增值税= 60000 x 5% = 3000

税金及附加= 3000 x 10% = 300

土地增值税= [60000 - （20000+10000） x 1.3 - 300] x 40% -

[（20000+10000） x 1.3 + 300] x 5% = 6315

印花税= 60000 x 0.05%= 30

企业所得税= （60000 - 20000 - 10000 - 300 - 6315 - 30） x 25%=5839

乙公司涉及的相关税费如下（单位：万元）

契税= 20000 x 3% = 600

印花税= 60000 x 0.05% = 30

从上述计算结果得知，选择资产并购的模式，合并双方在并购交易阶段的税负合计为16114万元。

2.股权收购涉及的税费

转让股权是最有利于卖方的交易方法，但却是对买方最不利的交易方法，卖方向买方转嫁股权溢价的部分税负，同时承担或有负债与风险。

（1）转让方需缴纳的税费

印花税和企业所得税，如果出售方是香港公司或外资公司，股权对价的支付会受到税总2017年37号公告的影响。

（2）受让方需缴纳的税费

印花税

上述案例，若采取股权转让的方式，则甲公司涉及的税费（单位：万元）：

印花税= 60000 x 0.05% = 30

企业所得税= （60000 - 20000 - 10000 - 30） x 25% = 7493

乙公司只涉及印花税30

从上述计算结果看出，在并购交易阶段，选择股权收购，甲公司需要承担的稅金7523万元，乙公司需要缴纳的税费仅30万元，双方合计税负7553万元。

仅从交易环节来看，分析两种并购模式，股权收购的交易税负较低，比资产收购模式降低了53 %，具有明显的优势。

3.两种并购方式在二次销售阶段的税负比较

收购方完成并购重组后，进行项目的后续开发，达到预售条件进行再次销售的时候，之前不同的并购方式，往往导致此次销售税费产生较大的差异，本文主要关注的两大税种分别为增值税和土地增值税。

其中，增值税：之前并购增值税老项目，之后按照增值税新项目核算，股权转让方式下，土地只能按照5%抵减，损失6%的税点。如果是营改增前交易的土地使用权，由于开具的是营业税发票，则土地价款不允许抵扣销项税。

其中，土地增值税：若甲房地产公司在建工程已经预售，甲公司被乙公司合并，土地证由甲公司变更为乙公司，立项不改变，甲公司的在建工程土地增值税如何清算？乙公司销售未销售的房屋土地增值税如何清算？对于已经预售的在建工程的清算有两个思路：

第一，按房屋清算，这是主流观点，已经预售的按合同价格确认收入，未售的部分视同销售，按市场价核定。成本提前开票，进行清算。买方再清算，由于在土地增值税上这部分房屋已经按新房清算，买方再销售再清算按旧房清算。但是许多地方再销售按尾房清算。

第二，按在建工程清算。按在建工程估价清算，成本按实际成本。再销售按新房清算。在实际操作中，有案例表明，竣工的在建工程可以按房屋清算。未竣工的在建工程，由于成本不完整，按在建工程清算。

上述案例中，由于乙公司（收购方）要承担项目销售清算阶段的税负，因此需要关注项目后续开发税负水平。下面对项目后续开发销售环节的税负影响进行了对比分析。

（1）资产收购模式

增值税：收购成本按照5%抵扣销项税，后续开发的成本按照11%抵扣；

土地增值税：收购成本作为可扣除项之一，可以作为开发费用10%的基数（需要与当地税局沟通），后续开发的成本可作为加计20%和开发费用10%的计算基数。

增值税= 100000 x 11% - 6000 x 5% - 20000 x 11% = 5800

税金及附加= 5800 x 10% = 580

土地增值税= （100000-60000x1.1-20000x1.3-580）x30%=2226

印花税=100000x0.05%=50

企业所得税=（100000-60000-20000-580-2226-50）x25%=4286

乙公司后续开发销售的税负合计12942万元。

（2）股权收购模式

增值税：由于甲公司发生的建筑安装等成本属于老项目的成本，不允许抵扣新项目的销项税，导致增值税税额较高。

土地增值税：因为土地的历史成本过低，导致土地增值税增值额过高，税负压力很大。

增值税=100000x11%-20000/1.05x5%-20000x11%=7848endprint

税金及附加=7848x10%=785

土地增值税=

[100000+20000x5%/1.05-（20000+10000+20000）x1.3-785]x40%-

[（20000+10000+20000）x1.3+785]x5%=10778

印花税=100000x0.05%=50

企业所得税=（100000-20000-10000-20000-785-10778-50） x25%=9597

乙公司后续开发销售的税负合计29057万元。

从上述计算结果得知，乙公司在该房地产项目二次销售阶段，采用资产收购方式的税负为12942万元；采用股权收购方式，乙公司的税负为29057万元。从二次销售环节来看双方的税收负担，股权收购方式比资产收购方式增加了55%。综合测算结果可知，股权并购的综合税负比资产并购多7554万元。

在建工程并购重组过程中，房地产企业需要关注项目后续开发及再次销售产生税负，不同的收购模式会产生不同的税负。股权收购模式下，收购方乙公司不能调整项目开发的历史成本，造成股权并购溢价不能计入项目的开发成本，导致项目后续开发销售阶段，产生大量土地增值税和企业所得税，很可能导致测算盈利的项目亏损。房地产项目收购过程中，在并购交易阶段，如果乙公司只考虑股权收购方式，未考虑项目二次销售阶段的税负水平，很容易做出错误的决策，因此房地产企业需要结合项目收购阶段，以及开发建设清算全过程来综合考虑项目的税收负担，从而平衡并购双方税负。

4.简述运用并购基金参与并购的税收安排

（1）选择有限合伙型并购基金的税收优势

房地产企业在并购重组过程中，有时会通过并购基金的模式收购目标公司，其中，采用有限合伙型的并购基金形式，被广泛地运用于股权并购中。有限合伙企业在税务负担、管理和分配机制等方面表现出特有的灵活性和优越性外，并购基金还具有并表优化资产负债表的功能。

其税收优势体现在，对于公司制基金股东的投资所得和股东分红，需要缴纳企业所得税和个人所得税。由于有限合伙制基金，采取先分后税的原则分配所得税，在基金公司层面不需要缴纳企业所得税，而是企业合伙人具有纳税义务，从而避免对企业和个人的双重征税。

然而，合伙企业相关的税收政策，也给其投资人带来了一些问题，比如投资人准备投资不同的基金达到平衡风险的作用，但合伙企业税法规定，跨企业的亏损不能相互弥补，造成其税负偏高。另外，根据企业所得税法的规定，符合条件的（直接获取的）股息、红利等免征企业所得税；而基金的合伙人取得的股息、红利属于间接投资，因此企业不能享受所得税的优惠政策。

（2）简述并购基金的结构设计及税收安排

为了成功的完成对目标公司的并购重组，地产公司和基金公司搭建以下收购平台来完成此次交易，该平台除解决融资需求外，还要考虑并购重组过程中的税收安排。

①产业基金、地产公司按60%、40%股权比例共同设立城市基金公司。

②由城市基金管理公司（GP1）和投资管理公司（GP2）发起xx地产项目基金，规模20亿元，其中优先级10 亿元、中间级5亿元、劣后级5亿元。

③xx地产项目基金出资设立收购平台公司，并约定将来通过信托贷款方式向收购平台公司提供20亿元借款，用于支付股权对价款和销售前支付利息。

④股权过户完成后，收购平台公司向目标公司提供借款，用于偿还目标公司原有债务等支出。

这样的结构设计，一方面规避了企业双重纳税；另一方面支付的利息部分可作为财务成本进行税务抵减。

四、结论与建议

为了保证充足的土地储备，房地产企业并购重组的活动日益频繁，从而并购重组活动的税务筹划的工作也越来越重要，同時也面临着巨大的挑战，因为目标公司出售的房地产在建工程，潜在的债务风险和历史遗留等问题比较突出。本文阐述了并购重组过程中，顺利实施税收筹划的前提条件，然后通过理论和案例对比分析股权并购和资产并购的税收差异，尤其是继续开发后，进行二次销售时的税负情况，不仅仅考虑并购阶段的税费负担，然后简单描述并购基金在并购重组中的税收安排。需要经过综合的测算和全面税收筹划，保证企业在并购重组过程中的综合税负最低。

参考文献：

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[3] 钱本成.论企业并购重组行为中的税务问题[J].中国乡镇企业会计，2017，86-87.endprint