房地产开发项目前期成本控制研究

裴志涛

中铁二十五局集团房地产开发有限公司 天津 300000

正文：

随着我国社会的发展，房地产业在我国国民经济的发展中所发挥的作用越来越大，是我国经济发展的重要组成部分，受到了社会各界的关注。针对房地产业，国家直接或间接的出台了许多政策，为房地产业的发展带来了巨大的推动作用。受此影响，房地产企业有了发展的动力，但同时也面临着更多的挑战。特别是在当前各地对房价增长的抑制，以及各种房产限购政策的出现，对房地产开发企业的发展带来了影响。对房地产开发企业而言，要想在激励的市场竞争中生存、发展下去，就必须要重视对房地产开发项目前期的成本控制。

1、房地产开发项目的主要前期成本

1.1 土地成本

就土地成本来看，在上世纪九十年代初期，在房地产开发项目中，土地成本占比往往较低，通常为总成本的20%。但随着我国的迅速发展，土地成本不断提升，直至今天，土地成本在房地产开发项目的总成本中所占比例高达50%左右。造成这一现象出现原因，是我国土地政策的改革，经过一系列的改革，房地产企业在当前已无法对土地价格进行任何的控制。但是，在一些个体地块，房地产开发企业还是存在较大的余地。在进行对地块的选择时，不能盲目的跟风选择，这种错误的行为将会对企业发展造成严重影响，因为所选择的地块并不符合企业的实际情况，也就无法为企业带来最大利益。在实际选择时，有相当一部分的房地产开发企业盲目的跟风选择土地，在竞得土地后又随之放弃，这样的案例不在少数，在出现这种情况后，企业所受到的损失少几十万，多则上百万，这也是盲目跟风所带来的后果。

1.2 投资决策成本

一般而言，在对某块土地进行投资时，应考虑到该土地的投资定位，对该土地的投资轨面和财务策略进行全面的分析，而对于土地的容积率、绿化率以及建筑密度等指标，由于这些指标往往早已确定，基本不能在进行更改，因而要把这一因素考虑到位，把握投资的关键点。在房地产开发项目的前期投资决策阶段，一定要正确的开展各相关工作，从而确保项目后续的设计、施工、宣传等工作能够顺利进行。投资决策的成本对房地产开发项目有着极大的影响，决定了其最后盈利情况的好坏。

1.3 规划设计成本

在房地产开发项目中，要想做好对成本的有效控制，就必须要明确对项目的规划，重视项目规划设计阶段的作用。在开展项目规划设计阶段时，该阶段的成本控制对整个全面的成本有着密切的关联，影响着整个项目的单用面积、户型结构等各种新宿，也对施工图设计的经济、科学等因素有着巨大影响。所以，在对房地产开发项目进行规划设计时，必须要严格把控设计成本，防止出现成本浪费现象。

2、房地产开发项目的前期成本控制措施

2.1 土地成本的控制措施

如果想要对开发项目的土地成本有全面的控制，首先就是要对开发区周边的各种地块都有具体的了解。房地产开发企业在开发项目时，一定要结合实际项目区域，对土地性质以及用地指标等各种信息进行详实的了解，之后通过数据分析、对比，来确定地块的各种特点，从而分析出该地块的市场发展趋势。最后，还要结合企业自身情况，根据企业资源，确定目标地块和最合适的标价。

2.2 投资决策成本的控制措施

在开发项目时，房地产开发企业要针对目标区域，对周边的各种信息进行了解，对该区域的地理环境、交通情况、人文因素等各种信息进行分析，同时还要结合该区域的相关政策，来全面了解所开发项目的可行性。通过对以上信息的一系列分析、了解，来确定开发项目在市场上的发展前景，最终判断出该项目在市场上的可行性，对房地产开发企业有很大的帮助。在对可行性进行研究分析时，要注意市场的需求，并结合产品的定位，根据主要客户群体，来进行对项目的选址，针对性的来设计建筑方案，从而合理的进行估算、计划，实现企业的最大效益。

2.3 规划设计成本的控制

就房地产开发项目的规划设计阶段来看，在此阶段中，一定要重视对成本的控制，如果出现问题，就将使得项目整体的成本控制受到影响。为了实现对规划设计成本的有效控制，房地产开发企业应结合项目区域的自然地形信息，设计最佳的施工方案，最大程度的减少对土石方的开挖及外运。同时，还要最好对项目区域自然生态、水态的保护，实现对环境重建成本的降低。在对施工图进行设计时，要根据实际情况，科学的对图纸进行规划，各相关人员一定要要自信、反复的对项目设计进行优化。此外，在对比和选择最优设计方案时，房地产开发企业要及时并争取的完成预算，确保预算的准确性并最大程度的发挥出预算的作用。做好了这一系列前期成本控制工作，那么房地产开发项目在实际施工时也才会不拖泥带水的取得成功，这也是实现对后续建设成本有效控制的关键所在，能够有效防止意料之外的成本增加现象的出现。

3、结论

总而言之，在房地产行业取得突破性发展的今天，要想实现进一步的发展，就一定要做好对房地产开发项目的前期成本控制工作。但就目前来看，房地产开发项目的前期成本控制并不是随随便便就能够做好的，不但需要房地产开发企业管理者的高度重视，还需要有各种高素质、高水平的专业人才团队来进行实际操作才能实现。在今后的发展中，房地产开发企业一定要对项目的前期成本控制有足够的认识，通过对成本的严格控制，来实现经营效益的持续提升，为房地产开发企业的发展做出有力保障。