住房金融政策的国际比较与借鉴

【摘要】随着我国经济体制改革的不断深化，我国经济市场难以遵循价值規律为所有的居民提供住房，住房也与养老保险及医保是相同的，住房保障也是中国社会保障制度的重要组成之一。构建健全完善的住房金融政策，不仅能够促进市场机制改革升级，同时也是我国实现社会主义政治社会的一项重要举措，是我国社会保障制度建设的重要环节。文中在对比分析几个发达国家住房金融政策模式的基础上，发掘我国政策性住房金融政策存在的问题，学习和借鉴这些国家解决家庭住房问题的方法和经验，提出满足我国住房金融政策发展需求的建议和策略。

【关键词】住房金融政策 国际经验 住房金融

一、引言

电商金融的兴起是我国电子商务金融发展历史上的重要组成部分，它有着众多优势，如成本低、大数据支持、高效等，并且能在广大群众中获得一个良好的口碑，电子商务金融的代表阿里巴巴集团，在上市之后于金融业内产生了巨大的影响。但是，电子商务金融属于现代信息化的产物，因为发展时间短，所以并没有一个可靠全面的理论体系，而小额信贷业务属于电子商务金融内部理论的一个分支，所以，需要进一步的发展、分析。本文针对对电商金融信贷业务的功能进行分析，并且对这种金融模式的优劣势和将要面临的风险进行深入探讨，对劣势提出一定的建议，对电商小额信贷公司今后的发展做出一个预测。通过对这个选题的分析，对我国有前途的金融活动进行总结，从而为我国的电商金融发展提出一些合理的建议。

二、发达国家住房金融政策模式分析

（一）金融政策模式的比较

英国以及欧洲多数国家的公共住房金融模式都是利用互助合作性组织或机构来筹集住房建设资金，最初这些互助合作性组织或机构都是有哪些有建房需求但缺少资金的居民自发组织形成，之后在经济发展的驱动下，部分投资者也加入其中，规模也就越来越大。这些组织或机构通常有建房合作社和接近金融机构的两种组织形式。尽管这两种组织形式在融资方面存在差异，然而都是通过互助合作的方式筹集资金，实现有效解决居民住房问题的目标，英国的建筑社就是这类组织和机构。

基金是新加坡住房金融政策模式的最主要的住房金融保障形式，而其最明显的不同在于中央公积金制度，中央公积金制度在当地经济发展中发挥着十分重要的作用，使该地区优越的社会制度得到更好的体现，同时中央公积金制度与住房抵押贷款政策的结合造就了自身独特的住房金融模式。利用自身独具特色的金融模式，新加坡有效解决本国大部分居民的住房问题，也因此获得其他诸多国家的赞赏，被誉为成功的典范。

日本的住房金融模式与完全的住房金融市场模式和以基金为支持的住房金融模式都存在差异，可以说是将两种模式的特征合为一体，其最突出的特点就是政府与民间的相互结合。在日本的住房金融市场上，私人金融机构的活跃度是很高的，与此同时，地方政府也对此进行干预且实施了相应的措施。最初日本建立了专管住房建设的住房局等官方或官民结合的组织机构，贯彻实施日本政府部门制定和出台的住房金融政策。接下来建立住房金融公库等住房金融政策的执行机构，住房金融公库行驶政府住房金融政策的职能，代政府部门对公共住房建设实行补贴。最后建立咨询机构，这类部门主要的职能就是为政府部门提供住房金融政策建议。在日本，民间金融机构和政府部门金融机构是并存的，体现了该国混合型的住房金融市场模式。

美国公共住房金融模式的核心是住房抵押贷款。美国的金融市场可以说是最发达的，该国的住房金融政策也是全世界最完善的。历经较长时期的发展，美国住房金融市场和多样化的金融衍生产品市场组成了网络，且通过政府部门的调控而产生了该国发达的住房金融市场。美国的住房抵押贷款主要是由各种规模的私人金融机构经营开发的，住房抵押贷款初级发放市场较为成熟，二级市场也非常的发达，刚发放的贷款在二级市场上能够转化为证券很快被卖出去，初级市场和二级市场互相衔接、互相促进形成了该国发达的住房金融市场，而大部分的国家都缺乏二级市场。美国政府部门在其发达的住房金融市场中的主要职能就是对市场进行调控，进一步健全市场运行机制，促使住房金融市场的稳健性和有效性得到有效的提升。

（二）融资模式的比较

国外一些发达国家主要是通过本国各类住房金融机构进行资金筹备，为建设和发展国内的保障性公共住房融集足够的资金，主要有3种基本融资模式：公共住房银行模式、强制住房储蓄模、商业资本市场模式。这3种融资模式的比较如表1所示，具体如下：

三、我国政策性住房金融政策存在的问题

从发达国家住房金融政策模式和解决本国居民住房困难问题的经验可以看出，住房市场的顺利构建和平稳发展都需要依靠国家及政府部门政策性住房金融体系的扶持和帮助。现阶段，我国已有的政策性住房金融模式还不成熟，我国主要的住房金融机构是住房公积金体系和住房储蓄银行。

（一）住房储蓄制度存在的问题

1987年，为满足住房制度改革的要求，我国中央银行特批在两个城市设立城市住房储蓄银行。设计和制定此制度最初是想法是让住房储蓄银行专门负责办理与住房制度改革相关的政策性金融业务，如住房基金筹集、住房信贷和结算等，地方企业和事业单位缴存的住房基金及居民的活期存款则是主要的资金来源。住房储蓄银行于1989年申请开办工商业企业贷款业务，逐渐向商业银行的经营模式转变，住房储蓄银行的住房融资职能之后就转交给了地方住房公积金管理中心。这种尝试之所以不成功，主要是因为住房储蓄银行的制度存在问题，市场定位和经营过程等都存在缺陷，同时，竞争优势匮乏，运行制度不完善也是导致尝试失败的重要原因。若是作为商业银行，业务经营范围就应该更加的广泛；若是作为政策性银行，那就需要配套相关的政府支持措施。

（二）住房公积金体系的问题

我国于1991年制定并实施住房公积金制度，近些年得到了较快的发展。据相关数据显示，到2014年年底，我国缴存住房公积金总额74900亿元，扣除提取金额余额为37000元，住房公积金在个人住房贷款中所占的比例接近20%。目前，我国住房公积金体系存在问题主要体现在以下几个方面：

1.公积金运用率出现较大的局部性特征。尽管我国2014年公积金个人住房贷款率高达68%以上，与商业银行存在的差距并不大，然而因为公积金统筹层次较低等原因，致使不同地区存在巨大的差距，以重庆和山西为例，重庆个人住房贷款率超过了93%，但同时期山西的却只有25%。

2.对低收入群体的租赁房的支持力度有待提高。2014年，我国有60%的住房公积金被提取，而其中仅有不到1.1%的金额是被用来支付房租，出现这种现象的根本原因在于，如果通过支付房租的方法提取公积金，办理手续十分的繁琐。

3.制度设计存在缺陷，产生了新的收入不公问题。因为高收入群体通常都需要缴纳更多的公积金，所以居民收入差直接被拉大，部分高收入者以此逃税漏税。对于在保障和市场以外的不具备购房能力的群体来说，在解决购房需求方面，住房公积金很难发挥较大的作用。

4.增值渠道单一，收益率偏低。2014年，我国37000億元的公积金缴存余额增值收益只有677亿元，尽管同比上一年有明显增长，然而收益率还是偏低。

四、发达国家政策性住房金融模式对我国的借鉴

（一）改革住房公积金制度，适时建立国家住房储蓄制度

1.机构设置。可以把住房公积金管理中心改造为政策性的国家住房储蓄银行。到2014年年底，我国共设立340多个公积金管理中心、2600多个业务网点，就业人数为36600，我国可以充分发挥这些现有资源的作用，建立住房储蓄银行的分支银行，国家设立总行对这些支行实施监督管理。

2.运行模式的选择。在运行模式的选择上可以借鉴德国的做法和中德住房储蓄银行的实践经验，在我国国内建立封闭式的专业住房储蓄银行，进而更好地满足保障和市场以外不具备购房能力人群的需要。

3.基本运行机制。购房者需要与银行签定合同，内容涉及期限、金额、额度、利率等多方面的要素。合同执行上应包括储蓄阶段（获得贷款资格前）、排队阶段（取得配贷资格前）和消费阶段（获得住房贷款）。

（二）规范住房公积金的缴存和使用

从制度覆盖的群体来看，我国需要扩大住房公积金制度的覆盖范围。目前，我国依然有相当多年的人急迫地需求被纳入住房公积金制度范围内，却因为某些原因而未纳入，如个体户、私营企业工人等等。刚好这些群体是最需要获得住房公积金的，所以，我国需要通过规范住房公积金的缴存和使用来扩大住房公积金的覆盖范围，进而让全部的就业人员都能够受益于住房公积金，具体体现在以下几个方面：第一，缴存数量方面，需要不断地完善住房公积金缴存额调整机制；第二，公积金提取方面，适度地放宽公积金使用范围；第三，公积金贷款方面，需要制定和构建科学合理的贷款机制；第四，公积金增值收益使用方面，不断地规范住房公积金增值收益使用范围；第五，沉淀公积金的使用方面，利用住房公积金贷款为保障性住房建设提供重要支持。

（三）考虑设立专门的住房保障金融机构

国家政府为完善住房金融政策便建立了政策性住房金融，政策性住房金融的基本特征就是非营利性；商业银行则属于企业的范畴，以营利作为主要的运营目标，保障房的盈利性很差，租赁性的保障房还存在利率、市场风险等问题，所以，对于盈利性差的保障住房建设，商业银行对其产生排斥似乎是无可厚非的，就算是承担这类相关业务，其目的还是为了获得更多的利益，并非为缺少购买住房能力的群体带来福利。为保障性住房提供金融服务是一项关乎千千万万家庭住房问题的工程，关系到社会公平正义和国计民生，融资额度非常大，对此我国应考虑设立专门的住房保障金融机构，通过专门的金融机构进行经营以提供必要的保障。现阶段，较为可行的办法就是，国家政府建立新的非营利性的政策性银行，专门负责住房金融业务。

五、结论

本文提出的几点建议的实现都必须依靠立法的支撑，通过立法明确居民住房的权利，让政府对不具备购买住房能力的群体引起更多的关注。与此同时，规定住房主管机构及其职能，制定和实施配套保障和融资政策，提高市场主体参与住房保障体系建设的积极性，将中、低收入群体纳人住房保障、资金支持及各级政府政绩考核等多个体系中，为促进我国住房金融政策的贯彻实施奠定坚实的基础。

参考文献

[1]邓郁松.国务院发展研究中心市场经济研究所.实行中性的住房金融政策建议[N].中国经济时报，2013-11-15（005）.

[2]王百欢.住房金融政策调整对楼市波动的影响力分析[J]. 科技视界，2013，（30）：145.

[3]郭敏，覃琪，秦义春.英国住房金融政策演变、现状及启示[J].区域金融研究，2013，（09）：60-66.

[4]王本丽.中国保障性住房制度问题研究[D].河南大学，2013.

[5]李佩珈.保障性住房金融制度：短期难题和长期挑战[J].国际金融，2013，（01）：75-80.

[6]倪琳.保障性住房供给的财税政策支持研究[J].税收经济研究，2012，17（04）：16-20+29.

[7]王晓梅，张新会.我国城镇住房保障制度金融政策的现状评析与改革建议[J].黑龙江科技信息，2012，（10）：139.

[8]徐小凤.保障性住房融资问题研究[D].西南财经大学，2012.

作者简介：李柯平（1996-），安徽巢湖人，安徽财经大学金融学院本科在读。