公允价值在投资性房地产中的应用研究

吴晔 沈薇 韩及华

【摘要】随着经济全球化的发展，我国与其他国家的经济贸易越来越频繁，加上“一带一路”建设的推进，进出口贸易金额增加，我国会计准则与国际会计准则的趋同化成为必然。2006年2月15日，我国新《企业会计准则》的颁布，将公允价值作为一种新的计量属性引入，推动了公允价值在我国会计上的进一步发展。房地产类上市公司中越来越多的公司将公允价值应用到投资性房地产的后续计量。因此明确公允价值的概念、投资性房地产的确认与后续计量十分重要。以华业地产为例，通过分析公允价值对资产、利润、财务指标等的影响，探究公允价值与成本计量模式相较的优势、劣势。公允价值因其特性，比较容易受到主观因素的影响，房地产行业又有变动性较大的特点，公允价值难以确定。这些问题都有待解决，所以笔者提出了一些不是很全面的建议以供参考。

【关键词】公允价值 投资性房地产 华业地产

公允价值的引入是《企业会计准则第3号——投资性房地产》的一大特色，但在2008年美国经济危机发生后，部分学者将其归咎于公允资产的使用。我国公允价值的发展经历了引入、回避和重新启用三大阶段。由回避到重新启用阶段的发展应归功于学者们对公允价值的研究，公允价值虽然存在弊端，但仍值得发展。我国由于市场体制的特殊性，以及市场竞争的不完善性，虽然其获得成本较高，但公允价值的优势较为明显，所以对公允价值在投资性房地产中的应用研究具有一定的现实意义。当前已有学者研究过公允价值在投资性房地产中的应用，但以房地产类上市公司为例的研究较少。从资产、利润、财务指标等多角度探究公允价值的影响，也是本文的特点。

笔者结合理论分析和实证分析，通过统计分析沪深A股2010年到2016年的年报，了解这段期间内我国上市公司对公允价值的运用情况，及公允价值在投资性房地产中的应用情况，进而结合华业地产变更年度的年报资料，探究公允价值在投资性房地产中应用的影响及存在问题。

本文余下结构为：第一部分，对投资性房地产的定义、界定范围、计量模式进行概述；文献综述；第二部分，对公允价值进行概述，并分析公允价值在投资性房地产中的应用情况；第三部分，案例分析；第四部分，结论。

一、投资性房地产概述

（一）投资性房地产的定义

投资性房地产在财政部2004年颁发的“关于执行《企业会计制度》和相关会计准则问题解答（四）”中有明确的定义，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。它的特点是能够单独计量和出售。

（二）投资性房地产的范围

主要涵盖的范围是：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。但有些项目不属于投资性房地产：自用或作为存货的房地产。如企业出租给本企业职工居住的房屋；企业拥有并自行经营的饭店；正在开发的商品房和土地等。如果一项房地产既包括用于赚取租金或资本增值部分，又包括自用或作为存货部分，需考虑能否单独计量和出售，若能单独计量，则应对该部分进行确认，反之，不进行确认。

（三）投资性房地产的计量属性及差别

在引入公允价值模式之前，企业大多使用成本模式进行计量。历史成本法是将过去获得该项资产的成本作为账面价值，在后续计量中账面价值不发生改变，强调某一时点的状态。而公允价值强调资产的动态变化过程。

二、公允价值理论研究

（一）公允价值的基本概念

在企业会计准则中公允价值的定义是：在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。在新准则中有了一定的调整，指在有序交易中出售某项资产收到的或者转移一项负债所需支付的价格，即脱手价格。

（二）公允价值的基本特征

1.可获得性。上市公司获取公允价值的主要来源和方法有：第三方调查报告、评估价格、市场类比法。在活跃的市场条件下，某项资产或负债的市场价格或者类似交易的市场价格是所有市场参与者权衡后达成的共识，是能够被获取的。

2.变动性。在市场活跃的条件下，买卖双方自愿进行资产交换的价格是在不断变化的。它随着时间的流动而产生动态变化，在每个时点都有所不同。

3.难以确定性。正如葛家澍教授所说：公允价值通常需要合理地估计，较难可靠计量。采用公允价值计量时，管理层的资产价值的判断和预测占了很大成分，使得估计出来的价值具有了较强的主观性，而存在操纵利润的嫌疑。同时对投资性房地产公允价值的确认需要有相关专业知识、综合能力较高的会计人员，而这些高水平人才目前较为缺乏。所以公允价值在有限的条件水平下具有一定的难以确定性。

（三）公允价值在投资性房地产中的应用状况

通过查阅沪深A股2010到2016年的年报，整理并统计得到2010年我国上市公司数为2129家，其中有833家拥有投资性房地产，833家公司中又有27家采用的公允价值模式计量，其余806家采用的成本模式。2011年與2010年相比，上市公司数量增加了164家，拥有投资性房地产的公司增加到905家，采用公允模式计量的公司比前一年增加了22.22%。随后几年，分别与前一年相比，各项统计量都有所增加，但总体来说采用公允价值模式的公司数在拥有投资性房地产的公司总数中所占比例较小。

三、案例分析

（一）公司简介

华业地产，全称为北京华业地产股份有限公司，于1998年成立，2000年在上海证券交易所上市，证券代码为600240。

作为中国首批成立的房地产开发企业之一，华业地产将房地产住宅中、高端市场作为目标市场，坚守“品质、关怀、责任”的企业核心理念，公司先后在深圳、北京开发建筑了十四个精品住宅，均受到市场及业内的高度赞誉。公司在所有上市公司排名为189/1710，在其所在的房地产开发行业排名为14/67。

（二）华业地产投资性房地产后续计量模式变更年度情况分析

華业资产在2013年之前对投资性房地产的计量采用的是成本模式。投资性房地产的账面价值为3.27亿，占总资产的3.22%。华业地产于2013年12月25日发布公告，自2013年12月24日起，投资性房地产的后续计量变更为公允价值模式，并在2011年、2012年度可比报表中进行追溯调整。

由华业地产2013年资产负债表及附注可知投资性房地产公允价值为56，512万元，比账面价值高出23，829万元，所以应确认的递延所得税负债金额为5，957.25万元，其余金额（17，871.75万元）已追溯调整期初留存收益。

2013年华业地产在对投资性房地产的公允价值实际调账中将3，549计入本期损益，华业地产最后确认的投资性房地产公允价值为60，061万元。

（三）政策变更年度财务分析

1.对资产的影响。华业地产在变更为公允价值模式后，更能反映资产的价值。计量模式的改变很大程度上对资产产生了影响。见表4-1：

由表可知，计量模式变更后，2013年的投资性房地产的账面价值由32，683万元变动到56，512，增涨了172.91%。根据表中的数据，能明显看出投资性房地产在净资产中占比的显著增长。其原因大概有两方面：一方面，计量模式的变更对资产的账面价值产生了显著影响；另一方面，变更计量模式后，对公允价值变动损益的确认会影响其占比。调整后投资性房地产在总资产及净资产中所占比例变化都比较平稳，平均分别为4.695%、19.665%。从中可以看出计量模式的改变对资产有较大的影响，但是变更存在一定的必要性。

2.对利润的影响。计量模式的变更会对企业的利润产生影响，一些企业为了吸引投资，而采用这种办法来粉饰报表。这一手段使得企业净利润虚增，将财务报表上的利润由负数转为正数，误导了信息使用者。华业地产计量模式的转换对利润产生的影响，详见表4-2：

由表可知，2013年华业地产公允价值变动损益超过了非经常性损益。2014年公允价值变动损益数额接近非经常性损益数额，在利润总额中占较大比重，在一定程度上改善了利润。计量模式的改变，带来了3，549万元的利润增长。

3.对财务指标的影响。华业地产调整了计量模式，其财务状况也一定会受到影响，通过整理华业地产调整前后的年报，得出以下表4-3：

由表可知，2013年基本每股收益较2012年有较大增幅，是2012年的两倍左右，所以信息使用者应结合其他财务信息、非财务信息等要素，使用该指标，不可片面、孤立地看待每股收益的变动。

4.对递延所得税负债的影响。

若采用成本模式，华业地产应对投资性房地产计提折旧，将计量模式转变为公允价值模式后不再计提折旧，因此产生626.58万元的应纳税暂时性差异。根据表中数据可计算出递延所得税负债为7001.145万元。华业地产递延所得税负债详情如下表4-5：

计入损益的投资性房地产公允价值变动占递延所得税负债的37.47%。改变计量模式对递延所得税负债产生影响的原因主要有两点：一是，投资性房地产公允价值比它的账面价值高而产生公允价值变动损益，但所增长或减少的值并没有实际流入（出）企业，因此账面价值与计税基础之间产生了差值，计入暂时性差异，进而形成递延所得税；二是，企业会计准则规定采用公允价值模式后不再计提折旧，而税法规定，资产的计税基础应为账面价值与已计提的折旧或累计摊销的余额的差值，综合两者可知递延所得税产生的原因。

（四）华业地产变更计量模式的原因分析

1.新会计准则的影响。新会计准则的颁布对企业采用公允价值模式计量起到了导向作用，从准则的实施到现在，将公允价值运用到投资性房地产的上市公司虽然总数不多，但增长速度较快，已从2010年的27家发展到如今的近百家。

2.公允价值可以获取。华业地产的投资性房地产项目大多在大城市，所处市场比较活跃，具备获取同相同项目或同类型商品的市场价格的条件。对公允价值进行估计的计价模型也较为完善，所以说华业地产可以获得公允价值，进而改变计量模式。

3.有利于决策。相较于基本固定不变的成本模式而言，公允价值模式与资产价值的相关性更高，能够更准地反映资产的价值变动。更为准确、真实的资产价值有利于决策者作出决策。随着华业地产发展规模的扩大，投资性房地产在总资产中的比重也在不断增加，公允价值模式的优势也愈加明显。

4.利于吸引投资。由上文的表格可知，公允价值模式资产、利润、财务指标皆有一定的影响。变更计量模式不仅增加了资产的账面价值、改善了利润，同时使得基本每股收益有了大幅增长，这些都有利于吸引投资。

（五）华业地产变更计量模式存在的问题

1.公允价值获取成本高。房地产的公允价值的影响因素有很多，如所处地段、周围环境、装修程度、采光等等，这些使得房地产的价格评估变得更为复杂。而评估房地产的公允价值主要有：计量当日的公平交易价格、活跃市场上的公开标价、采用计价模型估计这三种方法。使用这三种方法都存在一定的条件限制，而在满足条件的情况下进行估计还需要增加人力物力的投入，所以获取公允价值的成本较高。

2.增加了纳税压力。采用公允价值模式后，是将公允价值的变动计入损益，而不再计提折旧，因而递延所得税负债增加。计提折旧起到了一定的税盾作用，不再计提之后，相应的纳税压力也有一定的增加。

3.会计信息可比性降低。变更为公允价值模式的当年，资产、利润、财务指标都有一定的变动，增加了会计信息使用者的判断难度。一些投资者很难做到结合各项财务指标进行投资，所以某项指标的变动会影响投资者的决定。再加上一些上市公司为快速提高业绩，采用变更计量模式的方法对利润进行修饰，以吸引更多的投资者。因此，变更计量模式在一定程度上降低了会计信息的可比性。

（六）案例分析啟示及建议

由华业地产的案例可见，公允价值计量模式具有明显的优势，既符合会计准则的导向，又利于企业的长期发展。但并不是说公允价值模式就完美无缺，对于它所存在的问题，笔者有几点小小的建议。

1.完善内部监督机制。对投资性房地产的确认及后续计量应严格按照会计准则的要求，公司应完善内部监督机制，避免公允价值出现主观性的情况。良好的内部监督机制有利于规范管理者的行为，减少机会主义。

2.加强奖惩力度。对于滥用公允价值的会计人员应采取一定的惩罚措施，以防止会计信息失真的情况。若出现主观确定公允价值的现象，而没有及时予以处罚，会导致有些会计人员产生侥幸心理。不利于公司的整体运营。

3.聘用综合性人才、加强行业自律建设。聘用具有估价能力的会计人员。这在一定程度上能够保证公允价值的真实、可靠，并且能够相对降低公允价值的获取成本。公司在确定公允价值时，会计人员的合理估计必不可少。资产评估机构也要加强人才队伍建设，引入高端人才，提升资产评估师的社会地位。相关职能部门加大对资产评估机构监督力度及违规处罚，制定评估中介行业的市场准入制度，依法执行房地产评估中介行业的资格审查和从业人员的资格认证制度，对执业过程中的违规操作行为应追究其当事人的责任，并做出降低或取消资质的处分。除此之外，充分发挥资产评估师协会作用，积极组织从业人员的继续教育和培训工作，进一步加强行业自律建设。

四、结论

本文运用理论分析方法和实证分析方法，弥补对于公允价值的研究重概念性理论性，轻实证性的空缺。通过分析华业公司的年报，了解华业改用公允价值这种计量属性的原因：能够吸引更多的投资者；符合决策有用观。公允价值获取成本较高的问题可以通过聘用具有评估能力的会计人员、提高现值技术的可操作性、完善内部监督机制等方法解决。虽然准则现在允许上市公司采用公允价值进行后续计量，但公允价值是一把双刃剑，对于企业来说公允价值计量属性是利弊共存的。公允价值一方面更加真实的反映了企业的资产的价值，提高了企业利润和会计信息的及时性、相关性，优化了部分财务指标，满足了决策有用性的需求。另一方面，由于我国经济发展不稳定，房地产市场不够成熟，容易出现波动，影响公允价值，从而影响企业的利润和市场价值的稳定性。另外，公允价值的获取难度较大，企业获取公允价值需要提高自身的评估技术或者邀请专业评估机构进行评估，成本较高。就如笔者前面所讲，企业应该权衡好利益与成本，根据自身情况审慎的选择计量模式。加大奖惩力度、完善内部体制、加强人才队伍建设等方法能在一定程度上减少公允价值的弊端。

由于华业地产披露的会计信息有限、笔者搜集资料的能力也有限，得到的信息可能不够全面，但希望笔者的探究能为公允价值在投资性房地产中的应用研究尽一份绵薄之力。

参考文献

[1]王晶晶.公允价值计量在投资性房地产中的运用[J].合作经济与科技，2010，（09）：15-18.

[2]余礼鑫.上市公司内部控制信息披露影响因素探讨[J].中国证券期货，2012（2）.

[3]许江波，朱琳琳.上市公司内部控制信息披露影响因素实证研究——基于深市主板A股上市公司2009年数据分析[J].首都经济贸易大学报，2011，13（5）.

[4]刘琪.投资性房地产公允价值会计政策执行状况的分析研究西南财经大学硕士论文，25-30.

[5]苏心龙.漆传金上市公司会计政策选择分析——投资性房地产计量模式生产力研究，3：433-437.

[6]应华羚，张维宾.投资性房地产公允价值计量模式的国际比较及在我国的应用[J].会计之友，2009，（1）：18-23.

[7]贾莉莉，张鸣.投资性房地产确认、计量、转换及影响问题研究[N].上海财经大学年报，2009，（12）.

[8]熊平，叶建平.关于投资性房地产公允价值计量模式的思考——以深圳中航地产为例[J].财会月刊，2010，（6）：6-9.

[9]蒋舟，银杏.公允价值应用的制约因素及对策[J].会计之友，2012（07）.

[10]Aboody D，Barth ME，Kasznik R.Revaluations of fixed assets and future firm performance[J].Journal of Accounting and Economics.1999，（26）：25-26.

[11]Danbolt Jo，William Rees.Mark-to-market accounting and valuation：Evidence from UK real estate and investment companies[J].Working Paper，University of Glasgow.Scotland：2007，（15）：10-13.

[12]Quagli A，F.Avallone.Fair value or cost model Driversof choice for IAS 40 in the real estate industry[J].European Accounting Review，2010，19（3）：461-493.

作者简介：吴晔（1996-），女，汉族，江西鹰潭人，本科在读，江苏大学财经学院，研究方向：上市公司会计处理；沈薇（1997-），女，汉族，江苏南通人，本科在读，江苏大学财经学院，研究方向：公允价值会计；韩及华（1989-），男，汉族，江苏淮安人，硕士学历，江苏大学，研究方向：学生思政教育。