房地产开发项目管理与成本控制研究

高 卫 红

(山西建设发展有限公司，山西 太原 030002)

房地产开发项目的成本控制是在满足项目预期目标性能及工程质量、安全的前提下，在一定预算的约束下，尽可能达到降低工程造价的管理，是房地产项目管理的重要组成部分，也是房地产项目管理的核心。它是通过投资估算、施工图预算、招投标比选、签订合同、合同执行以及销售等一系列的管理过程。房地产开发的成本费用包括土地费用、建安费用、相关配套及设施设备费用、二类或间接等管理费用、资金成本及销售等费用。房地产项目成本控制贯穿于开发的全过程，无论是在投资决策阶段、规划方案与设计阶段、招投标阶段，还是在施工阶段都应把成本控制在预定的限额以内，出现超预算情况要随时分析原因，采取应对措施，保证所开发项目顺利实施，以达到预期目标。

房地产开发项目成本控制要遵循四大原则：

1)设置科学的成本控制目标；

2)设计和招投标阶段是投资成本控制的重点；

3)成本控制要将被动控制变为主动控制；

4)采取经济、技术与效益结合的成本控制手段。

房地产项目成本控制最佳阶段依次为：项目决策阶段、规划设计阶段、招投标阶段、项目建设阶段、销售阶段。项目决策阶段必须有成本管理的理念，也是制定成本控制管理的目标阶段。房地产开发项目竞价拍地是无法通过管理决定的，从取得土地证开始，成本控制管理就显得特别重要。房地产开发项目成本控制是一项综合性的投资决策和管理过程，要使项目收益最大化，需要对项目地块的开发进行多种方案比选和准确的定位，只有定位准确了，后续的成本控制管理才有效。项目收益最大化，其实就是一个盈利额与投入成本的比值，比值越大，利润率就越高。

房地产项目开发的定位是通过地块位置和周边的已开发楼盘的市场调研，各行业专业人士开会讨论，研究分析，具有一定前瞻性思维的决策过程。定位项目楼盘的档次、标准、成本，它需要一系列的数据来支撑。销售团队要通过市场调研，要做出至少三套不同档次楼盘的销售价格和可全部销售的概率。根据销售调研制定的楼盘开发方案，造价师应测算出各种方案对应的开发成本，然后需要各专业人士发表各自的意见，研究讨论项目的开发定位标准。比如A方案为70 m2～120 m2，普通低档楼盘标准，销售单价为5 000元/m2，销售时间为1年，可销售概率为95%，开发成本为4 000元/m2，半年后清盘，利润率为(5 000-4 000)÷4 000=25%;B方案为100 m2～150 m2，中档楼盘标准，销售时间为1年，可销售概率为80%，销售单价为6 000元/m2，1年后清盘，开发成本为4 500元/m2，1年后清盘，利润率为(6 000-4 500)÷4 500=33.3%;C方案为130 m2～180 m2，高档楼盘标准，销售时间为1年，销售单价为7 000元/m2，可销售概率为60%,2年后清盘，开发成本为5 000元/m2，利润率为(7 000-5 000)÷5 000=40%;市场调研和测算数据出来后，开发商就要根据自身的实力和资金成本，决策哪种方案最适合自己的预期目标，保守的实力差点的开发商就会选择短频快的A方案，实力雄厚追求高利润的开发商就会选择C方案，一般开发商会选择B方案。假设开发商选定了B方案，那么4 500元/m2的开发成本就是其成本控制的目标了。B方案不管销售单价最终为多少，只要不降低楼盘标准，成本控制在4 500元/m2以下，成本控制就是成功的。

项目楼盘标准确定后，就需要合理确定各项技术经济指标，它包括楼盘直接费用指标，楼盘的效果、户型比例、工程概算等；外网配套设施及园林环境造价指标，二类费用(间接费用)指标，销售费用指标，资金成本指标，不可预见费等指标。指标制定后，要落实到各个阶段对开发成本把控。

在选择设计单位方面，要优选技术实力雄厚，价格适中的设计单位，进行限额设计，将设计费和设计质量挂钩，设计费细化，一般可将设计费分为五部分：规划方案设计部分15%，施工图设计部分35%，限额设计挂钩20%(超过限额标准或设计质量不达标的计费办法)，设计优化20%，服务考核10%。

在规划方案阶段重点设计户型的比例、楼盘的布置，楼盘的效果，控制各个部分投资成本的比重，比如建安费用一共为2 500元/m2，项目的装饰及造型效果大概投资400，项目建安投资1 800元/m2，室外配套及园林绿化投资300元/m2，这些都需要在规划方案设计阶段有目的的考虑好，不能盲目的随意设计。目前大部分开发商开始注重设计质量，但是还没有做到指标性的限额设计，设计完成后进行施工图优化的环节还不多，设计质量与设计费进行挂钩的也不多见。在施工图设计阶段，重点要推敲优选地基处理方案，结构设计含钢量和混凝土含量，水、暖、电方面优选性价比最高的设备和工艺，装饰装修质量标准既要满足定位目标，又要做到价格可控。

设计完成后，首先，要进行施工图预算，检验设计的工程造价是否在限额范围之内，设计的标准是否达到预期设定的标准。其次，要聘请各专业的专家审核施工图并进行优化，检验施工图设计工艺是否先进合理，是否造成设计过于保守，设计浪费的情况，是否需要继续优化。最后要根据施工图预算和专家优化意见，要求设计单位按照意见重新修改施工图，按要求修改完成，这样的施工图才能为后续的成本控制打下良好的基础。规划方案和施工图设计阶段是房地产开发项目成本控制的最关键阶段。

招投标阶段是房地产开发降低成本的重要阶段，它是开发商主动制定计价规则，实现自我控制目标最有利的阶段，可将预期的工程造价目标和质量标准，通过拦标价、材料、设备暂估价、合同约束条款等一系列的指标都约束到招标文件内，通过招投标进行谈判比选，优选自己满意的施工单位。在招投标阶段，既要优选资金和技术实力雄厚又要优选合理低价的施工单位。招投标的成败决定着项目是否可以顺利实施，也是降低资金成本和工程造价的有利过程。工程垫资施工和降低进度款支付比例可以很大程度上降低项目开发的资金成本；施工单位为了竞标，降低工程利润也是降低项目开发成本最有利的过程。为了保证工程质量，可以约定工程主要材料的质量标准，主要装修材料的暂定价和不确定材料设备的暂估价，也可以预留暂列金，这都是开发商控制质量、成本的有利手段，工程项目招投标和合同签订后，整个项目管理成本控制已基本完成90%，项目的成本基本定性，招投标阶段对工程成本控制至关重要。

施工阶段成本控制的重点就是按招投标文件和合同严格执行的过程，要避免过多的设计变更和签证的发生，除非发生重大决策失误的情况，必须进行更改，否则不要轻易改动。在施工阶段一定要完善成本管理的流程和制度，建立健全成本控制体系，配备实力雄厚的成本控制机构或人员。实践证明项目过程造价跟踪服务，背靠背的造价审核办法和会议研究决策办法，是施工阶段最有效的成本控制管理。它既可以及时掌控工程成本动态及造价偏差，又可以避免造价人员的业务水平不足和责任心问题造成的损失，还可以通过集体智慧顺利解决遇到的各种问题，从而将工程成本控制到预期的目标。如果按照这样的过程成本控制方法执行，项目施工结束，工程结算就基本完成，施工阶段的成本控制是一项长期的、责任心强、复杂的、动态的控制管理过程。在施工阶段一定要避免为了控制造价而影响了工程的质量标准和工程进度的拖延，这样对后期维修返工会造成成本的加大和工期的拖延而造成索赔等损失。

房地产项目的资金成本控制也是非常重要的，项目手续的办理和销售的速度严重影响开发项目成本的控制，投资回收期对房地产公司运作是非常关键的管理指标，也是成本控制的重要因素之一。房地产开发项目在实施阶段还要根据项目的投资规模、手续办理和销售速度，选择项目是否需分期开发实施，这项决策也影响着项目的资金成本，分期开发会降低资金投入额，资金成本控制在房地产开发项目管理中也是不可忽视的，而且是非常关键的因素，好多实力差的开发商为了回笼资金，低价销售和使用高利息资金，亏损在资金成本上的屡见不鲜，资金成本控制也是非常有必要的。

房地产开发项目成本控制目标具有综合性，它与项目的定位、工程质量标准、工程进度、项目的总体安排、市场行情等因素息息相关。成本控制目标具有全面性，贯穿于房地产开发的全过程，包括建设过程和销售过程的全部费用，要防止一味地只控制建安工程费用，而忽视设备、装修和配套工程费用的控制，还需照顾到其他影响整体目标的因素。成本控制目标具有动态性，有一定的复杂性，不是定下来就一成不变的，是需要跟踪预控，在每个开发环节都要把经济、技术与收益结合起来。房地产开发项目管理中，成本控制至关重要，只有全面掌握房地产开发项目的成本费用，才能及时发现问题，针对问题制定出有效的对策，才能追求其利润最大化。房地产开发项目成本控制是需要具有知识渊博、前瞻性思维的领导，带领一个高素质的、有较强合作能力的专业团队来共同完成，需要开发企业引起足够的重视。