浅析多重买卖的合同效力

马瑞

摘要：多重买卖是《民法》领域最为复杂的问题之一，不仅交织着物权变动效力和合同履行效力的冲突，还牵涉到对物权变动规则、债权平等原则和公共政策的认知。社会实践中，多重买卖现象时有发生，以至于成为一个经济问题、法律问题乃至于社会问题而引起广泛关注。

关键词：多重买卖；合同效力；所有权

在现代经济行为中，多重买卖无法根本杜绝。由于买卖合同成立（生效）与所有权变动存在时间差，出卖人往往追求利益的最大化，为多重买卖的发生提供了事实上的可能性。同时出卖人在订立多重买卖合同之时对标的物享有所有权，又为多重买卖的发生提供了法律上的支持。在我国现行法律体系中，最能调整多重买卖的法律规范是《商品房买卖合同司法解释》（法释[2003]7号）第10条、《合同法司法解释（二）》（法释[2009]5号）第15条以及《买卖合同司法解释》（法释[2012]7号）第9条、第10条。这些法律规范分别就不动产、普通动产和特殊动产的多重买卖进行了规制，但现实中，上述规则并未能完全起到作用。

一、多重买卖的概念

多重买卖是指出卖人就同一标的物与多个买受人分别签订有效的买卖合同，但是，因标的物的单一性只能向其中一个买受人履行的现象，出卖人为了谋取更高的价款而与另外的买受人就同一标的物以更高的价格签订买卖合同。

如果标的物是特定物，如何履行数个买卖合同，谁能取得所有权完成交易目的，谁能获得优先履行，受到法律的优先保护需要满足的条件是多重买卖的核心问题。要解决该问题，需要建立多重买卖规则，作为裁判的依据。建立合理、科学的多重买卖规则，需要深入研究法理，充分考虑各种要素。

二、多重买卖的发生原因

（一）物权变动与债权成立之间存在时间差

在实践中，任何一种物权变动模式都存在时间差，想杜绝多重买卖的现象是完全不可能的，这也是对我们来说最难以改变的问题。从中外物权法律来看，德国区分为物权行为和债权行为，实践中买卖双方进行物权行为与债权行为之间有足够的时间差，从而产生了多重买卖。我国的债权，虽不承认单独的物权变动合同的存在，但仍强调登记这一物权变动的事实行为。故容易在契约成立后登记前这段时间内产生多重买卖的现象。所以，物权变动与债权契约成立的时间差是多重买卖合同出现的根本原因。

（二）出卖者基于追逐利益最大化的目标

随着经济的发展，买卖行为频率增多，买卖类型不断丰富，多重买卖现象原本就是人们追逐利益的体现。在市场经济下，出卖人为追求利益最大化，会努力将标的物卖给出价最高的人，也会出于友情等其他方面考虑卖与特定人从而出现违约的情况。在多重买卖中一般都是因为违约所带来的损失远远小于违约所获得的利益。王泽鉴教授认为多重买卖多发生于价格波动时期，原因是出卖者对于最大利益化的追逐。也就是说是现代市场经济大环境下的投机性产物。虽说在道德上它有违诚实守信的美德，但从法律层面来分析，在当前的法律体系下也是无可厚非的。我国《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。可见法律上对于合同的有效性都予以了承认。

（三）债权无需公示

债券无需公示性是指债权是相对的，合同的效力仅在双方当事人之间发生，不具对外效力。合同当事人之间的债权、债务既可以是保密的，也可以是公开的，并不强制要求向社会进行公示。由于合同无需公示，第三人没有正常渠道可以得知合同是否真实存在，直接导致了第三人无法获知标的物上已经承担的债权。出卖人利用自己是所有人的身份优势，隐瞒了标的物上存在债务行为的事实，再行与其他不知情的第三人继续达成买卖契约，在这种信息明显不对称的情况下，多重买卖现象自然而然就会发生，这种无需公示性为多重买卖的发生提供了可能性。

三、合同效力与物权变动的关系

我国《物权法》第十五條规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”据此，物权的变动与作为物权变动原因的合同是区分开来的，物权有无变动原则上并不影响合同的效力。我国《合同法》第四十四条、《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（一）》第九条对此亦予以明确。

《效力》一文中，第一种观点认为第二份合同有效的结论是正确的，但该观点以第二份合同经过备案登记、该登记具有准物权登记的效力为依据，则明显不当。如前所述，认定合同无效的法律依据主要在于《合同法》第五十二条，至于买卖合同中标的物的物权有无变动，并不影响买卖合同的效力。因此，决不能将商品房买卖合同备案登记具有准物权的效力作为认定该合同有效的依据，反之亦然。

四、多重买卖合同的履行顺序

（一）学术界观点

在多重买卖行为中所订立的多个买卖合同均为有效的前提下，由于债权平等性，各买受人的债权无排他效力，数个债权不论发生先后，均以同等的地位并存。但是在多重买卖合同中，出卖人只能向其中一个买受人正常履行，因此就会产生了多个买受人请求权的优先效力问题，多重买卖合同的履行顺序是多重买卖合同制度中所需解决的核心问题。

目前，学术界和实务界对于多重买卖合同履行顺序的观点大致有以下几种：出卖人自主决定说、先行支付价款说、合同成立在先说、买受人先请求说。根据最高人民法院《买卖合同司法解释》（法释[2012]8号）第9条对普通动产多重买卖合同履行之规定，兼采用上述的“先行支付价款说”与“合同成立在先说”。将该条司法解释分为如下三种情形：①先行交付的买受人优先获得合同权利。其法律依据是《物权法》第二十三条关于动产所有权转移的规定。根据物权的优先性原则，无论物权成立于债权之前或之后，物权效力均优先于债权效力。②如果各买受人都没有交付，由先行支付价款的买受人优先获得合同权利。③各买受人均未交付，亦均未支付价款，则应由合同成立在先的买受人优先获得合同权利。

具体来说，在多重买卖的各个买卖合同均合法有效且均未获得履行的情况下，因为债权具有平等性，发生履行纠纷时，数个债权的履行顺序有以下几种方案：

1.出卖人选择说

出卖人选择说，将选择如何履行合同的权利交给出卖人。支持此观点的学者，认为合同是当事人意思自治的产物，各合同都有效的情况下，买受人的地位是平等的，向谁履行应该由出卖人决定，而且物本来在出卖人手里，由出卖人决定也很方便。

在纠纷尚未进入诉讼或仲裁程序之前，出卖人可以选择向哪个买受人履行合同，而对其他买受人承担违约责任。纠纷进入诉讼或仲裁程序之后，就不能再由出卖人选择履行顺序。

笔者认为，首先，多重买卖合同之所以成立，是因为出卖人一物数卖的行为，违背了诚实信用原则，侵犯了先买受人的利益，存在一定的主观恶意，由出卖人选择履行对象，容易催生出卖人的违约或者恶意串通行为的发生。第二，进入诉讼程序后，原告通常申请财产保全，此时，出卖人对标的物的处分权受到了限制。第三，就算原告没有申请保全措施，在纠纷进入诉讼或仲裁程序后，由出卖人私下单方决定如何履行，无疑是对法院或仲裁机构裁判的藐视。

2.先行支付价款说

先行支付价款说，该观点是借鉴了国外不动产买卖中的优先权制度，按照履行合同的顺序来确定物权归属。从维护正常交易秩序促进合同的善意履行以及维护当事人合法权益的角度出发，主张应由先行支付价款的买受人优先享有合同权利并最终取得标的物的所有权。此种主张已为《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第10条所采纳，以此为参照，《买卖合同司法解释》第9条第（2）项再次肯定了这一规则。

笔者认为，先行支付价款说，看上去符合市场行为先来后到的原则，从法律层面看，为什么不按照合同成立的先来后到？先行支付价款说看似鼓励买受人尽快支付价款完成交易，但是并没有考虑到买受人的利益。在有些合同的履行中，付款方式的约定种类有很多，有的要求先付款，有的要求货到付款，这些都是人为约定的结果。现在却以付款的先后决定履行的优先级，这样无疑限制了买受人选择付款时间的空间。从债权平等性的角度考虑，它们在性质上是平等的，因此该观点仍然是对出卖人有利，对受让人不利。而且，如何解释该规则，是需要支付全部价款，还是只需要支付少量定金即可，也是一个问题。

3.合同成立（生效）在先说

合同成立（生效）在先说，是指在多重买卖各个合同均有效且未履行的情况下，按照合同成立或生效时间的顺序来确定履行的优先级。笔者认为，多重买卖各个合同均有效的情况下，各个买受人享有的均是债权请求权，在法理上应该是平等的，每个人享有获得履行的利益是平等的，以合同成立的时間确定获得履行的优先级，是对债权平等原则的背离。

五、多重买卖合同履行顺序的建议

鉴于以上分析，笔者认为，应当兼顾买卖公平原则，在数个买卖合同均依法有效且均未履行的情况下，由法院主持各买受人自愿协商，对标的物进行竞价，竞得人所支付的价款优先按比例赔偿其他买受人的损失。若无法达成一致或者竞价失败的，法院将标的物拍卖，拍卖所得按比例赔偿给各买受人。买受人的损害得不到赔偿的，由出卖方承担赔偿责任。这一原则，各个合同买受人平等竞争，每个债权人的利益都得到了公平对待，符合债权平等原则。