从房屋租赁模式看我国房屋租赁市场的发展

李培培

[摘 要] 随着我国近两年房屋租赁市场利好政策的出台，房屋租赁市场前景大好。但是由于我国传统租赁模式主要提供信息发布功能，没有将租房与服务相结合，后续房屋的管理无法解决，房东的麻烦并没有减少。新模式基于物联网，以手机微信平台为依托，使房东从看房、维护、保洁中解放出来，使分散的、不规范的租赁市场变得更标准化、流程化和可复制化，从而提高房屋的周转率和使用率，繁荣房屋租赁市场。

[关键词] 租赁模式；租赁市场；标准化；发展

[中图分类号] F293 [文献标识码] A [文章编号] 1009-6043（2018）03-0114-02

一、我国房屋租赁市场发展现状

（一）房屋租赁市场规模庞大

衣食住行是老百姓基本生活需求，在房价高涨的今天，租房是刚踏进社会的年轻人解决住的主要方式，越来越多的人参与到房屋租赁中来。

某研究机构的研究数据表明，目前我国租赁人口约为1.9亿，主要由流动人口及高校毕业生构成，房屋租赁市场规模是1.1万亿。而随着城市化继续推进，持续增长的流动人口规模将为租赁人口提供基础。预计到2025年，中国租赁市场规模将增长到2.9万亿，到2030年国内租赁人口将达2.7亿，市场规模将会超过4.6万亿[1]。

（二）近两年我国房屋租赁利好政策

2016年6月3日，国务院发布《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，从发展住房租赁企业、鼓励房地产企业开展住房租赁业务、规范住房中介机构、完善住房租赁优惠政策、允许将商业用房改为租赁住房、给予税收优惠等方面给予了指导性意见，以建立购租并举的住房制度为主要方向，支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展。计划到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，从而推动实现城镇居民住有所居的目标[2]。

2017年7月，九部委确定首批12个重点城市开展住房租赁试点。目前，除了试点城市以外，各地也纷纷落地住房租赁政策。截至2017年10月30日，全国已经有超过12个省份50个以上城市发布了租赁政策，重点主要是保护租房者、维护租赁关系稳定、拓展房源供应等方面[3]。

2017年10月18日，在中国共产党第十九次全国代表大会开幕会上，习近平总书记明确提出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居[4]。”十九大再度予以重申，可见住房租赁业务在未来经济发展中将发挥重要作用。

（三）我国租赁市场现状

综上所述，我国房屋租赁市场既有庞大的需求，又有政府政策的支持，发展前景一片大好。然而目前与发达国家相比，无论从房屋租赁占比还是从租房人口占比，我国房屋租赁仍然存在规模不大、零散、不规范、不活跃、发展缓慢等问题。[5]

二、我国现有房屋租赁模式分析

我国房屋租赁市场不活跃的原因多种多样，主要从现有房屋租赁模式进行分析：

（一）传统租赁模式

传统租赁模式：即通过房产中介发布房源，承租方看到合适的房源，由中介联系出租方实地看房，双方满意后签租房合同，由承租方支付月租金的一半作为中介费，交易完成。这种模式长期以来一直是租赁市场的主导，由于没有标准统一的流程，租赁过程需要房东和房客协商，无法把租赁看成可复制的交易商品。所以其弊端显而易见：1.从承租方角度看，要想租到满意的房子，首先，要跑中介，约房东看房，有时由于信息的滞后，房东房子已租或不租了，白等一场，这期间就要浪费大量的时间和精力，让承租方身心俱疲。其次，由于租房看房耗时耗力，出租方往往不愿意短租，现在市面上的租房时间至少三个月，让一些有短租需求的承租方望而却步。第三，押金全额缴纳给房东，出租方常以不合理的理由提高房租或没收押金，全额收回押金很难保障，侵害了承租方的合法权益。遇到这种情况，承租方往往只能自认倒霉。第四，由于信息不对称，出租方的房屋质量参差不齐，本应该由出租方解决的问题，可往往由于推诿拖延，承租方不得不自掏腰包解决，造成了极大的不安全感。2.从出租方角度看，每次有人看房，需要带着看房，讨价还价，很多时候是白跑一趟，浪费时间精力。另外，出租方担心承租方对房屋不够爱惜，损坏房屋，影响以后出售或自用，所以对于装修较好的房子宁愿空置也不愿出租出去，导致出租房房源不足，质量不高。第三，出租房屋的日常保洁和維护不尽人意，往往在租房到期时都要花很大力气进行打扫和维护。3.从中介的角度看，首先由于中介提供的委托合同常常是格式合同，所以常常隐瞒一些潜在风险，促成租赁后若发生问题，中介将会以中介服务已完成为由推卸责任，由承租方和出租房自行解决。其次中介只承担发布房屋信息、联系双方的义务，并不履行核实房屋信息真实性的责任，缺乏诚信，甚至出现虚假房屋信息。

（二）第三方短租平台模式

在移动互联网技术、第三方支付技术、位置定位服务技术、云计算技术的迅速发展，为在线短租平台的发展提供了硬件、软件基础。在线短租最早起源于美国，借助由第三方创建的、以信息技术为基础的市场平台，为有闲置房源的房东和需要住宿的房客搭起了桥梁，房客可通过互联网或手机客户端搜索符合条件的房源并完成预定。自2008年美国Airbnb快速发展以来，国内2011年以来也雨后春笋般出现像小猪、蚂蚁、途家等短租平台。这些短租平台的出现，无疑是改变了传统的房屋租赁模式，去中介化，为房东和房客提供了极大的方便，提高了租房效率。具体表现如下：从房客角度来看，可以在第三方平台搜索所需要的房源，并可以进行个性化的选择；租期可以低于三个月，满足房客短租的需求，租房成本降低，节约成本；有了第三方平台作为担保，房源的可信性和押金的可退回性有了保证，保障了房客的权益。从房东角度来看，拓展了房屋信息的发布渠道，提高了房屋的出租率。

我们可以发现，现有的租赁平台弥补了传统租赁模式的不足，建立了房东与房客的直接联系，去中介化，增强了信息的真实性和透明性，节约了租房成本，但其主要是提供信息发布功能，没有将租房与服务相结合，后续房屋的管理，如转租看房、保洁、维护、打扫、安全仍然无法解决，房东并没有减少租房的麻烦，所以怎样使房东解放出来，愿意拿出更多优质房源活跃租房市场正是我们要解决的问题。

三、新型房屋租赁模式——房东管家平台

（一）房东管家平台简介

房东管家平台将立足私有房屋出租和短租公寓，使租房与服务结合，在租客和房东间搭建一个真实的信息和服务纽带，以期实现房源发布、房屋租赁、入住、退租、保洁、维护的全流程管理，使房东从看房、维护、保洁中解放出来，使房客享受更便捷更有效的入住服务，使分散的、不规范的租赁市场变得更标准化、流程化、可复制化，从而提高房屋的周转率和使用率，繁荣房屋租赁市场。本平台主要具有以下特点：1.不仅发布房源，更要参与到整个租赁交易过程；不仅在租赁交易中提供服务，更在后期租住期间提供服务。2.平台可与房东进行结算；可对房客进行信用和积分评级，使其享受平台优惠。3.平台可监管押金，可为房东、房客提供纠纷处理机制。

（二）房东管家平台系统构成

本平台包括软件系统和硬件房屋物联网设备。软件系统运行在PC和手机上，含房东端、房客端和平台端，可实现对房间、房东以及房客进行管理。房东端通过微信公众号在手机上进行操作，房东通过房东端可远程进行房客身份认证、远程授权看房、开房、自动催缴房费、房间取电管理、房间物品公证、租赁合同自动生成；房客端也是通过微信公众号在手机上操作，房客可通过房客端手机缴费、下单即可入住、自己设置开锁密码，入住期间设置免打扰模式。平台端则是对房东端、房客端的运转进行维护和管理。

除了软件系统，还需要与之相匹配的房屋物联网设备。房屋物联网包含智能网关、智能门锁、可视门铃、电器开关、智能遥控器、温湿度传感器、电量传感器。由智能网关做数据和控制中心。房客获得房屋入住授权后，可通过身份证取电、手机管理门锁、接入门铃、控制电器和遥控器、获知温湿度、可燃气体以及电量传感器值。设备采用开发的自组网技术，无需任何配置，自动配对，安装即用。

（三）房东管家平台功能

本系统将实现如下功能：

1.远程身份认证：身份证照片、个人照片、下单平台、电话等信息。身份信息会后台

推送到房东端。

2.远程看房：房东在房客身份确认情况下授权房客看房，房客可用身份证开门，并且房客会在手机预览待看房图片以及物品清单。

3.租赁合同远程签订：租赁双方在网上看到租住合同双方确认后由平台寄送签字生效。

4.房东授权租期：按合同签订的日期，由房东授权后，在授权期内房客有完全使用权，租期或租金到期后，自动提醒，逾期自动解除门锁授权，并自动切断供电。

5.物品公证：房客押金缴纳到平台，在租住合同前，由租住双方达成房间物品清单以及赔偿办法，退房时平台按约定办法退还押金。不存在房东单方面拒退押金。

6.免打扰模式：在房客有效授权期内，非房客请求，房东无法获得门锁授权，房客具有门锁的绝对控制权，房东可通过客户端向房东发送服务请求，房东才可获得授权。

7.远程缴费：房费可直接在平台支付，平台会出具详尽资金记录，平台结算并转账到房东账户，平台与房东以及平台与房客的财务结算按单记录。

8.保洁任务自动推送：如果需要保洁服务，平台会自动推送任务到平台保洁。

9.完善的房态管理：根据入住流程自动管理房态。

（四）房东管家平台优势

本平台与传统租赁方式、第三方短租平台相比，具有以下优势：1.提高房屋设备智能水平，保障房屋安全，房客可通过手机智能控制房屋设备，提高入住便利性；2.房东经平台授权，可远程查看房屋运行状态（无房客时），对房屋使用做一定的监督；3.房源发布、看房、簽约、入住、退租、维护、保洁等可通过平台解决，不需房东亲自参与，节约了房东时间，为房东提供便利；4.房客搜索到真实房源，可直接申请看房、网上下单，避免为虚假房源耗费精力，提高租住效率；5.房屋租赁押金由平台代持，平台提供纠纷仲裁，保障房客合法权益。

任何新事物的出现，都不是一帆风顺的，只要有需求就有市场。在使用中不断完善产品，解决存在的问题，相信随着房屋租赁新模式的使用和发展，我国房屋租赁市场将会更加活跃和繁荣。

[参考文献]

[1]国务院办公厅.国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见：国办发〔2016〕39号[A/OL].（2016-06-03）[2018-01-08].www.gov.cn.

[2]搜狐网.超50城出台房屋租赁政策龙湖冠寓落地14城补位租赁需求[EB/OL].（2017-11-20）[2018-01-08].http：//www.sohu.com/a/205388206_115124.

[3]习近平.习近平在中国共产党第十九次全国代表大会上的报告[R/OL].（2017-10-27）[2018-01-08].www.gov.cn.

[责任编辑：高萌]