房地产领域金融风险防范

■ 葛顺明

党的十九大报告明确提出，要坚决打好防范化解重大风险、精准脱贫、污染防治三大攻坚战。房地产领域金融风险的防控对支撑金融体系安全，促进房地产业健康发展具有十分重要的意义。

一、开展房地产领域涉嫌非法集资风险专项排查

受经济下行压力和房地产市场运行周期性波动影响，部分房地产企业资金链紧张，经营困难。房地产市场存在各类不规范民间融资和互联网融资介入房地产领域的风险，出现内部认购、违规预售、返本销售、售后包租、非法首付贷、过桥贷和挪用资金等风险点。以房地产交易为名非法集资，损害了广大群众的合法利益，极易引发大规模群体事件，后果极其严重。各级房地产主管部门、金融部门必须密切配合，

从维护金融秩序和社会和谐稳定的大局出发，做好房地产领域非法集资和互联网金融风险的防范、监测、预警及善后处置工作。加强房地产领域非法集资和互联网金融风险排查，督促开发企业和中介机构开展自查自纠。通过日常市场执法检查和受理投诉等方式，全面排查解房地产市场上存在的非法集资和互联网金融风险。通过开展专项治理工作，使非法集资风险得到有效化解，公众风险意识进一步增强。一是坚持打早化小。防打结合，以防为主，坚持风险早发现、早预警、早处置，在苗头时期、涉众范围较小时化解风险。以防范为主，依法打击为辅，通过加强日常监管、防范预警、警示教育、限期整理、整顿规范等方式，大力化解非法集资存量风险，控制增量风险，稳妥处置已暴露的案件。注意风险隔离，讲究政治策略，依法依规，有节有度，防范处置风险，守住不发生系统性区域性风险的底线。二是坚持疏堵结合。依法打击非法集资与保护合法投融资、鼓励正规创新活动相结合，对合法合规行为予以保护支持，对非法集资犯罪行为坚决予以打击。三是坚持标本兼治。在积极遏制当前非法集资事态的同时，应注意总结工作经验，不断完善制度和措施，强化事中事后监管、广告管理和宣传教育，加强非法集资风险防控和处置长效机制建设，从源头上防范和处置非法集资风险。以专项治理为契机，结合本地区实际，着力落实监管政策和措施，明确监管责任，严防监管真空。进一步完善监测预警、案件处置、宣传教育等工作机制，建立健全防打结合、打早打小、综合施策、标本兼治的综合治理长效机制。

二、加强房地产市场监管

房地产管理部门应强化房地产资质和电子项目手册管理，严格把控企业市场准入，按照资质要求从事房地产开发经营。严格执行商品房预（销）售制度，规范商品房预售行为、商品房预售合同备案、商品房预售资金监督管理。对新建商品房预售资金监管始终坚持“政府主导、专户专存、专款专用、分类监管”的原则，按照工程支付节点指导企业申请资金拨付，严把资金去向，确保拨付资金专款专用，保障工程建设有序推进，直至项目竣工办理房屋登记后方可解除资金监管。加强新建商品住房交付使用管理，避免房地产企业未组织竣工验收擅自交付使用的行为发生。房地产企业需取得建设工程竣工验收备案证明、房产测量报告等必备材料方可交付使用；未经竣工验收备案的，禁止交付使用。通过加强房地产信息网络公开、设立举报电话、销售现场巡查、开展专项检查等措施，规范房地产市场行为，加大对违法开发、违规销售、捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价、发布虚假广告信息、不及时公布销售信息、合同违约和签订霸王条款等违法违规行为的查处力度。对存在违法违规行为的企业，限期责令整改，并关闭网上备案系统；对拒不整改的，依法从严查处，并及时向社会公布。房地产企业自有资金持有比例多少对房地产项目的健康发展起到决定性作用。政府部门对参与城建土地招商的房地产客商，在拍卖土地前，应加强对购地资金来源进行审核，从而降低项目运转的风险，最终减少社会不稳定因素产生。必须封堵非法集资途径。推进房屋买卖合同在线签订、备案和交易资金监管全覆盖。加强商品房预售监管，依法严肃查处开发商内部认购、违规预售等行为；建立健全房屋买卖网签系统，实现房屋买卖合同在线签订和备案全覆盖，杜绝开发商或个人一房多卖、分割销售等违法行为。设立新建商品房资金监管专用账户，实现交易资金监管全覆盖。进一步加强新建商品房预售资金监管，防范开发商因挪用预售资金等原因造成资金链断裂、楼盘烂尾等风险。

三、扩大风险防范宣传教育覆盖面

房地产管理部门应加强对房地产市场的监测、分析和研判，定期发布统一、规范的房地产市场信息。正确解读房地产市场监管措施和调控政策，及时澄清不实消息，稳定市场预期，引导理性消费。对编造谣言、散布不实信息、扰乱市场秩序等行为，加大查处力度，依法依规予以严肃处理。针对房地产领域非法集资和互联网金融风险特点，有针对性地开展房地产交易政策及防范房地产领域非法集资和互联网金融风险宣传教育活动，扩大宣传教育覆盖面。一是健全常态化宣传教育工作机制，采取在公共场所设置宣传栏、张贴宣传画、发放宣传册页等方式，提高社会公众的风险意识。二是扩大宣传教育工作覆盖面，推动宣传教育活动进机关、进工厂、进学校、进家庭、进社区，实现宣传教育全覆盖。三是充分发挥媒体作用，运用电视、广播、报刊、网络等各类媒体，解读法律政策、剖析典型案例，提高宣传教育效能。同时，配合市场监管部门，加强房地产领域广告监测，严肃查处开发企业和中介机构的涉嫌违法广告行为。

四、规范房地产企业经营行为

房地产管理部门应指导各开发企业和中介机构学习、掌握并自觉遵守融资和互联网融资有关法律法规和政策规定，坚决抵制一切违法违规行为，远离非法集资和互联网金融风险。严禁违规吸收社会资金，严禁违规预售；未取得相关金融资质，不得违规开展房地产金融相关业务。从事房地产金融业务的企业应当遵守宏观调控政策和房地产金融相关规定。房地产企业应当在售楼处醒目位置放置销控表及开发所需的各类证件，明确标示与商品房价格密切相关的开发企业名称、预售许可证、土地性质、土地使用起止年限、项目名称、坐落位置、容积率、绿地率、车位比例等因素。房地产企业应加强商品房成本核算，合理确定商品房价格，在销售时实行“一价清”制度。商品房价格构成包括合理的开发建设成本、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、进户门、信报箱等建设费用，一律计入开发建设成本中，合同成交价以外不得收取其它费用。

五、严肃查处非法集资和互联网金融案件

房地产业非法集资和金融风险处置工作情况复杂、涉及面广、政策性强，关系到集资参与者的“钱袋子”和购房者的切身利益。各级房地产主管部门、金融部门必须积极配合司法部门依法开展房地产领域非法集资和互联网金融案件查处和涉案资产查封工作。同时，房地产主管部门应加强房地产市场监管，保障购房群众切身利益，将非法集资、互联网金融风险的影响降至最低。督促房地产企业牢记“农民工利益无小事”，依法按时足额支付农民工工资，不得拖欠或克扣。定期与施工方摸排付薪情况，确保在约定时限内支付到位。房地产企业应依法经营、诚信履约，凡违法违规经营的，一律依法查处并纳入企业信用档案。