商务写字楼的发展

程芝香

《商务写字楼等级评价标准》的发布标志着商务写字楼协作由发展步入成熟阶段，对树立正确的商务写字楼开发运营理念，摒弃盲目追求奢华外观，从市场需求出发，引导开发企业投资运营机构对商务写字楼的建设和运营管理向国际化、市场化发展，具有行业的指导意义。

在标准发布以前，北京、上海的超甲级、甲级写字楼，标准肯定是不一样的。对于以前的各种说法，实际上是由于标准不统一造成了模糊的概念，混淆概念的情况下，可能会造成客户对于写字楼品质的认定不清晰，物业公司面临的租赁市场上的问题比较多，实践经验比较丰富。比如说在北京25元/平米/天也是超甲，在北京5元/平米/天可能也叫超甲，对超甲的指向是什么，没有一个清晰的说法。

一、我国写字楼发展现状

目前我们国家写字楼经济主要是针对于第三产业，第一产业、第二产业的办公地点和我们是不同的，现在城市经济的发展主要靠第三产业支撑，各种行业越来越发达，商务活动越来越频繁，所以写字楼作为第三产业的办公场所来讲有必须符合市场需求的特点。

根据中国的情况，二级科目下是城市功能分为四个等级：一是城市中央商务区，也就是所谓的CBD；二是商业核心区，也就是大中城市以商业服务为主的业态聚集地；三是城市信息区域，像北京地区、中关村地区这样非常明显的区域；四是交通便捷的区域。在大的区位城市设施里面的二级指标的道路交通设施方面，考虑到以不同交通形式到达的设施，临近城市高速公路、城市轨道交通等非常便捷的就可以得满分，如果不是特别方便会有8、7、6，不同的分数。公交线路考虑二次换乘所覆盖的面积，确定这些指标考虑是二次换乘面积的基数，比如说500米以内有5条公交线，是指二次换乘的公交线可覆盖城市50%左右的区域，5条线以下的换乘面积大概是30%。轨道交通上盖的项目在北京和其他大城市也越来越多，从结构体系、装修组织管理都非常复杂，轨道交通上盖的设施香港做的非常发达对物业的增值和整体的效益是非常好的。

二、写字楼品质的提升

总的来讲，在城市交通方面对于建筑在未来选址过程中，评价交通组织、公交、机动车交通、步行交通对于未来写字楼的出租和物业升级是非常重要的环节。在大的环境确定下来之后，在城市周围的环境设施和服务内容，评价标准中一类、二类服务设施，一类设施是指银行、酒店、商务餐饮等商务写字楼不可缺少的设施。二类设施是快餐店，室外活动场所、咖啡吧等。

在区域城市环境设施里面还有一点是希望鼓励以公交出行的绿色交通设施，公交出行包括有足够的自行车停车场，现在共享单车是新事物，对共享单车的停放和管理将来会成为写字楼的一部分内容，甚至更衣室、储物间、淋浴间，在写字楼里这种健身的风尚中国也会慢慢受到影响，如果有这样的设施会提升写字楼的吸引力。

对于写字楼的外观、内部装饰、内部文化气息的表现都会对使用人产生很大的影响。还有心理环境，在写字楼办公的人都需要有健康、舒适、宽松的内部环境，这种心理环境包括了人文关怀、软硬件设施的管理和运营，比如说在写字楼空间内部新风量足够，噪音污染减小，办公的场景更舒适，更有安全感。还有对于恢复再生产方式多样性的考虑，写字楼的配套服务有商务酒店、员工餐厅、便利店、休息空间、淋浴房的设置、卫生间的设置、残疾人通道的设置，这些都属于恢复再生产能力的情况下需要考量的因素。

写字楼内部出现的共生现象，主要是供应者的需要，一方面是企业的负责人的需要，另一方面是工作在企业内部员工的需要，要在写字楼的标准里面综合考虑。我们要保证基本配套和保障设施，比如我们要有员工餐厅的配置、垃圾清运和处理的配置，但是不能影响内部环境。一些老写字楼里会出现餐厅和大堂串味的问题，这个问题就需要在技术上引导去避免这种情况的出现。现在雾霾比较严重，怎么控制室内的雾霾对于员工健康造成的影响，这些都是写字楼标准制定过程中要考虑的问题。考虑这些问题的主导思想也是为了开发商提高写字楼的开发能力和品质，这样的话将来投入到市场以后，能够为市场上接受和拥戴提供可能性。写字楼的规模是确定或者说是影响写字楼品质的很重要的一项。商业写字楼是指非切割成小物业进行出售的，主要由一家物业机构来管理。

从建筑规划设计的角度来讲，总图设计是非常重要的单项专业，交通是一个非常核心的问题，人车分流，中国大量的人都是乘坐公共交通，而且在城市中心应该鼓励乘坐公共交通到达工作场所，人车分流在总图的设计是非常重要的，但是如何解决好这个问题。写字楼受地形的限制，主要入口写字楼的车行路一定是车停到位以后右手边是大楼，重要的客人下车都是在右手边，经验不足的设计师会设计成左手边是对着大堂的位置，这就很不合理国际上高标准的写字楼从实际使用都是这样。如何很有效的组织，减少交叉口、机动车和行人平交口很重要。

停车是比较大的问题，从写字楼的设置以及周边的配套设施，停车场的面积指标国家有標准，相对来说对于不同位置的写字楼，核心区、CBD、研发区，开车上班的比例和租户使用者的比例差别比较大。这个标准中按每平方米是0.6，每1万平米是600辆的停车位。新的技术应用也应该放进去，比如说智能化车位的控制，寻找车位就会比较方便。在北方地区，高档的写字楼除了防暴雨还要注意防滑，冬天防止结冰。有可能的话要设立出库设立VIP，在地库需要有VIP电梯，提升写字楼的品质。从停车库的档次来讲，除了交通组织之外，有一个比较细致的地方大家值得关注，机动车库下面通常要有清运、排水沟，早期的写字楼，或者是购物中心有很多是明沟，使用起来方便、清扫方便，但是品质比较差，也有很多国家规范，不注意的时候设计师就设计成了明沟，建成之后发现档次非常差，气味、视觉感受都很差。

绿地和景观是提升写字楼品质很重要的方面，如果有比较好的绿地环境可以提供小型的活动场所，对于写字楼的品质和感受都会很高。现在用地很紧张，不建议用中国传统式的园林，因为园林的尺度跟现在写字楼的尺度完全不是一个概念，而且大型建筑也是现代建筑风格，跟中国传统的小桥流水不搭。所以还是以现代的抽象、几何为主的构图方式，考虑到交通布局，有利于维护，同时考虑到乔木、灌木、草坪的搭配。

三、写字楼的管理与经营

除此之外，还要考虑管理的广度和深度的问题，写字楼的持续经营，一开始的开发建设就占了40—50%的投资比，更多的是在于写字楼未来的持续运营，不断地做升级改造，保证它应有的竞争力，提高业主的投资效益，降低投资风险。比如说对员工的茶水间、救护电梯、保洁员的休息室这些细节都做了进一步的标准设置，统一物业保障运营管理能达到一样的水准，现在写字楼都分散出售了，所以对于写字楼需要做统一评定，最基础的是要有一个统一的物业管理，这样才能让写字楼所有地方能够达到同一个标准水平。

四、倡导绿色低碳环保理念

倡导绿色低碳环保理念的时候不能主观臆断，国家政策是需要人人遵守，有责任承担。但是写字楼如果是纯绿色环保，白天大家不开空调，扇着扇子，租金价格怎么能上来？所谓的绿色低碳是相对的，在保证舒适的基础上要承担应有的社会责任，要把低碳节能运用到高端设备的运营管理中，这样的话相对来讲会减少对于城市的负荷，对城市的污染，又能够在写字楼里面的使用人有一个安全舒适的环境，这样的话投资才会被市场所接受。有些写字楼是分体式空调，空调设施不完备，电梯也不完备，这种情况在租赁市场上也不会得到很满意的效果。绿色环保并不是要孤立的看问题，比如说现在写字楼都是密闭的环境，在夏天的时候在外面就可以看到很多写字楼会开窗凡是开窗的就是说明新风系统不好，新风系统不好是是因为新风量不够大，或者说有但是和空调的配比没有达到更好的效能，所以才会造成这样的问题。实际上可以通过现代的技术进行不断地完善，给写字楼内部的员工提供比较安全舒适的环境，对员工也是保障，写字楼的租赁价格也会得到市场上的认同。

新開发一个项目，或者新评价一个项目，建筑造型方面在制定标准的时候业进行了比较多的讨论，修改了很多稿，开始的时候写的比较详细。如何评定征求了各方面的专家意见，最终定稿非常简单，是非常定性化的表述方式，给评审专家更多的空间，以及更适用于不同的地区。比如说北京、上海地区的写字楼和二线、三线城市的写字楼，同是高档，同是建筑品质，不能用一根线，或者一个标准的简单的横向比较，这样不具可比性，也不能满足市场的需求。最终的表述语言是比较宽泛的表述，主要是希望是简捷大方、有特色、有一定的文化内涵。建筑的材料与品质和写字楼的定位、使用空间特点相协调。

《商务写字楼等级评价标准》的发布将进一步促进写字楼市场的转型和升级，自此中国商业写字楼将有矩可循，等级评定乱象以及商务写字楼行业标准乱象将得到有效治理并终结，并成为建国以来中国写字楼行业第一部国家标准。（本文作者系中纺物业管理有限公司总经理助理）