房地产金融存在的风险及其对策

黄舒婷

房地产行业在我国经济发展的过程中占有非常重要的地位，因其城建的项目规模大、资金量大、回报丰厚，所以房地产金融发展的过程中对金融风险的抵抗对策则成为了研究人员不断探讨的问题。房地產金融在运营的过程中主要是通过贷款、资金运转等方式对项目进行开发，为了能够保障金融交易安全性，需要有效的对应房地产金融存在的风险，从而提高房地产交易环境的安全性。

一、房地产金融的特点

（一）隐蔽性

在房地产市场中，其金融体系存在严重的不平衡和不对称的情况，导致投资一方与融资一方之间的信息传递存在很大的误差，导致很多信息被屏蔽或是故意隐藏。而这样的问题则会严重的影响房地产金融的发展。所以因为房地产金融风险的隐蔽性，会导致市场中的金融机构很难真正了解到贷款人员的详细情况，并对贷款人员进行全方位有效的监督，从而出现了无法估量的风险和经济损失。

（二）传递性

因为在房地产交易的市场中，其交易体系非常的复杂，而房地产交易中需要利用资金才能够达到交易的目的，但是因为资金的数目都比较大，所以一般采用的是借贷的方式，从而便形成了巨大的债权网络。然而在其中存在的风险也不能够忽视，或是金融机构出现了问题，则整个的债权网络也会受到严重的影响，因为债权网络之间相互是连接的，问题越多其遇到的风险则会越大。

（三）周期性

在房地产市场运行的过程中，其供给关系也会直接影响整体金融市场的运行，所以房地产金融市场管理体制需要利用市场变化的周期性，调整市场的相关政策，以此改变市场的运行环境；再者，房地产金融市场的体系是在政府货币政策下运行的，所以为了可以提高市场的运行效率，针对金融风险的周期分析则是非常必要的环节。

二、房地产金融存在的风险

（一）商业银行面临的双重风险

随着房地产开发项目逐渐的增加，在房地产运行的过程中，需要大量的资金支持，才能够确保房地产企业和项目的顺利进行，在此过程中房地产企业都会向商业银行进行贷款，与此同时商业银行将会面临双重的风险。

首先，风险之一来自房地产开发商。因为房地产项目的规模一般都比较大，仅靠房地产开发商的资金无法让项目达到运转的目的，所以开发商会通过商业银行进行贷款，从而让项目的资金更加的充足，而商业银行从而也正面的成为了房地产开发商的金融风险承担者。很多商业银行因为市场发展以及自身的原因，将房地产抵押款证券进行转化的业务一直没有得到落实，这样就加重了商业银行的风险率，若是期间房地产企业或是投资人出现了信用风险，则会严重的影响商业银行的发展，也会让商业银行承担更多的金融市场的风险，以此引发银行的危机。

再者，是来自购房人员的风险。在2008年的金融危机发生以来，我国也会引以为鉴，从而敲响了国内金融市场情况的警钟。就目前的情况而言，我国在房地产金融市场发展中有很多地方都与美国的金融市场十分的相似，而人们在贷款买房的频率上也不断的上升，国内同比贷款率不断的提高，这样就加重了家庭的负债率。若是当购房人员因为金融市场的转变而无法进行按揭还款，则会对商业银行产生巨大的影响，而随着市场的变化和购房市场比率的增加，随着增加的也是商业银行的金融风险。

（二）房地产企业自身存在的风险

房地产在自身运营的过程中也存在很多的金融风险，其主要表现为以下几点：

首先，房地产企业在运营的过程中需要大量的资金进行运转，这样才能够确保企业可以在市场中顺利的运行，但是房地产自身在开发或是项目运作的过程中会出现资金严重短缺的情况，这样房地产企业就会特别的依赖商业银行的贷款，若是房地产自身的运行导致资金运转不周，这样会直接影响自身的信用，并造成商业银行的亏损。

再者，因为房地产企业在运营的过程中，通常会因为开发的项目过大而让项目分阶段进行施工和经营，而在经营的过程中，通常资金的运行模式是通过房地产上阶段的经营收入运行下阶段，这样的方式也会导致资金回笼特别慢，当房地产出现大量资金流动的时候，则非常容易产生资金的风险，从而造成房地产经营出现阻碍。

第三，房地产企业在经营的过程中，很多项目工程都是分阶段的对外承包，所以在施工过程中或是过后经常出现拖欠欠款的情况比较严重，这样的行为严重的影响了房地产市场的经营秩序，让项目开发出现虚假信息，从而不利于房地产市场的可持续性发展；还有很多房地产的开发商出现了携款潜逃的行为，这样就构成了金融犯罪，而严重的影响金融市场的秩序。

（三）政策和律法存在的风险

房地产企业在市场中不断建设项目，以此提高企业的建设规模，但是在城建的过程中，也需要有效的遵循国家的政治法规和法律，才能够让房地产金融市场更加健康的前行。但是，国家政策方针与律法的变化和更改，也会影响房地产金融市场的环境，同时也会引导房地产未来的发展趋势。可目前，国家针对房地产所制定的法律和政策，仅仅是针对整体的大方向而制定，主要是针对土地的使用、租赁、出售等方面的制约，也会针对房地产的房产售价有一定的约束，但是约束律法比较少，而针对房地产项目中其他的行为约束比较模糊，这样会让房地产金融业务存在运行的风险，同时也会直接影响房地产金融的整体运行环境。

三、防范房地产金融风险的对策

（一）商业银行需提升自身的管理强化风险防范能力

房地产企业在运行的过程中，需要大量的资金运转，才能够确保项目的正常运行，这样就需要房地产企业与商业银行合作，实现资金借贷业务，所以为了能够有效避免房地产金融市场的风险，商业银行自身也需要强化对金融风险的抵抗能力。其需要注意以下几点：

首先，各大商业银行应该有效的对房地产金融市场进行信息收集和分析，并做好数据信息的预警，以及相应的预警监测指标系统，成立完善的数据库，确保数据来源真是可靠，这样才能够保证房地产信息的准确性，从而保证房地产市场金融的稳定运行。而且，商业银行对金融市场的有效监督，可以协调房地产金融市场的信贷情况，从而调整商业银行自身的政策，以此有效防御房地产金融风险带给商业银行的风险。

再者，商业银行的员工理念也是会导致防御风险能力下降的原因之一。所以商业银行需要在运营的过程中，针对员工进行房地产金融意识的培训，并强化员工对信息的理解和风险防范意识，同时要求员工做好房地产信贷业务的业务前调查，这样就可以提高对房地产信贷业务的金融风险防范能力。

第三，商业银行应该强化对房地产住房贷款业务的信息审核力度，以及对贷款人员信息的核对和信用状况的了解，完善个人征信系统，改善商业银行的信贷业务运作能力，还能够降低商业银行的抗风险能力。

（二）完善房地产企业的金融政策

房地產金融市场在发展的过程中受到房地产企业自身的影响，所以针对房地产金融的政策需要不断的完善，才可以实现金融多元化发展，并强化房地产企业对金融市场风险的抵抗能力。房地产企业需要不断的完善自身的产品结构和服务，创新房地产金融体制，以此提高房地产的运行能力。同时，房地产企业也可以通过新产品开发自身的渠道，并吸收更多的投资商，和购买者，从而强化房地产企业的金融体系。

再者，通过宏观调控的方式提高房地产企业对金融风险的抵抗力。建议房地产企业在进行交易之前，对投资商或是购买者进行信息档案的建设，这样可以客观的评判交易者的信誉程度，以及个人的条件情况。还有就是，房地产企业的自律性比较差，很多房地产企业都会将自身的金融风险转接到银行身上，为此，房地产企业自身应该正确的看待市场的变化和信息的变化，通过对自身的调整让房地产企业可以适应市场的变化，从而提高自身对金融市场风险的抵抗能力。

（三）健全房地产律法以及法律法规体制

在房地产企业运营的过程中，需要利用国家的法制和法规对自身的行为和交易进行约束和规范，这样才可以创造更加优秀的交易环境，创造有序的竞争意识。一般在房地产项目开展的过程中，都是很多企业对项目进行投标竞争，这些企业都会将自身的信息资料上报，让银行和各个部门进行审核，能够通过审核的企业才能够允许进行项目施工；而小型的项目也需要提交信息，只有在国家相应部门同意的情况下，才能够经营。这样的方式能够制止违法行为的发生，避免垄断、避免不正当竞争行为的出现。

同时，在针对不够资格从事房地产事业的企业，需要进行严格的处置，避免扰乱金融市场的竞争环境，而产生不必要的金融风险。所以针对法律法规的建设需要注重以下几点：首先，在法律法规体系建设过程中，注重对众筹、融资、借贷等资金流通环节的监督，以此提高金融市场的运行能力，同时完善建设房地产贷款的体系建设，加大信贷业务投放能力，让信贷业务可以以法律为基础，缩减金融风险的发生率。再者，在管理房地产金融市场的过程中，需要依照律法办事，严格执法，对于在房地产项目进行中提供虚假信息、骗取款项等的人进行依法惩治，同时通过正当手段追讨相应的款项。

四、结语

综上所述，想要有效的防范房地产金融风险，就需要选择合理的法律法规，并利用有效的手段提高房地产企业抗风险的能力。（作者单位为厦门大学）