论房地产泡沫与银行金融风险防范

白文祖　丁智洋

在城市化快速推进的今天，由于城市中各项基本设施，例如，医疗以及教育等均较为完善，所以也吸引了大批民众的涌入，并且对于城市来讲，其可用于房地产建设的用地本身就很有限，所以也在一定程度上助推了房价的上涨，致使房价出现一波又一波的增长。除此之外，对于国人来讲，房地产已经不仅仅具有居住的属性，同时也是投资理财的工具，从而也因此为房地产泡沫的形成增加了风险，致使银行金融风险大幅度的提高。所以，本文将着重对房地产泡沫与银行金融风险防范进行必要的讨论，以供参考。

目前，尽管我国政府出台了多项政策来抑制房价的上涨，但是政策的实施效果并不显著，甚至多个城市的房地产价格仍然显现出较快的上升态势，所以也为房地产泡沫的形成提供了机遇。与此同时，在对房地产泡沫出现的原因进行分析后发现，当今我国经济发展过热是导致泡沫在房地产中出现的主要诱因，同时在房地产价格持续上涨的过程中，我国银行对此提供了充足的动力支持，也因此增加了银行金融行业出现风险的概率，极大的威胁我国经济发展的可持续性。

一、分析房地产泡沫与银行金融风险之间的联系

通常来讲，房地产泡沫指的是随着我国经济发展速度的加快，我国民众对改善住房条件的愿望极为迫切，但是由于城市中可用于房地产建设的用地极为有限，所以导致房地产资源稀缺，从而引发房地产实际价值远低于其市场价格的情况，从而引發房地产泡沫情况的出现。现阶段，在我国绝大多数城市之中，当中的房地产市场仍然表现出蓬勃的发展态势，并且价格也是一涨再涨，所以对于房地产开发商来说，这无疑会为其带来丰厚的经济利益，从而也为房地产泡沫的出现带来极大的可能。对于民众来说，一房难求已经成为显著的社会问题，急需国家证词来予以调控。

同时，房地产行业的蓬勃发展，同样也对周边产业的发展带来了机遇，所以我国银行金融行业也因为房地产价格的持续增长而获得了丰厚的利润。然而，房地产泡沫如果在房地产行业显现出来，则对于我国银行金融行业来说，其无疑也会因此出现相当程度的经济损失，甚至导致整个金融体系出现瘫痪。另外，一旦戳破房地产泡沫，房地产的价值无疑会进入下跌区间，导致个人消费水平下降，这同样会显著影响我国银行金融行业的发展。总之，如不对房地产泡沫问题予以抑制，继续任其上涨，则必然会影响我国银行金融市场的稳定，从而引发相应金融风险的出现，对我国未来经济发展是极为不利的。

二、房地产泡沫对银行金融发展的影响

为了保障我国经济可以有条不紊的发展，对银行金融风险防范加以关注是极为重要的。然而，在现阶段，我国房地产价格持续走高，所以也因此导致泡沫在房地产市场中形成，所以如果未对此问题加以重视，则一旦房地产泡沫消失，势必会对我国银行金融行业的整体稳定性造成影响。另外，之所以银行会因为房地产泡沫而出现金融风险，主要是因为：

（一）信息获取存在不对称

现阶段，我国房地产市场仍未得到完整的建立，当中信息无法清楚的予以获得，并且分析系统也相对比不不完备。所以，为了可以准确的对房地产价格进行计算，需要借助于贴现比率、贬值预算以及预期通货膨胀等关键指标。然而，上述指标难以得到权威机构的认可，同时也无法准确的获得全部信息，即便房地产处于黄金发展机遇，作为银行来说，其也无法对房地产价值予以精准的计算，所以会导致抵押物高估情况的发生或者只是对房地产当时市场价值予以反应，而无法得到准确的变现价值，甚至与市场价值相比，房地产的变现价值与前者有着较大的偏差。因此，可以看出房地产泡沫的出现，将会使银行无法对房地产贷款风险予以有效、快速的应对，致使银行蒙受相应程度的金融风险

（二）风险短视问题

对于房地产本身来说，其贷款时间通常为20年以上，所以也因此容易导致短视问题的发生。现阶段，我国房地产业正处于蓬勃发展的时期，并且随着房地产价格的逐渐提高，银行对于房地产方面的贷款也更加积极，并且也因此获得了丰厚的回报。此外，鉴于房地产市场如此强势，民众也会认为房地产价值并不会出现显著下跌，所以不论是刚需购房者还是投机者，均争相开始了房地产的抢购，致使房地产价格持续攀升，从而也导致贷款额与价值比率的持续下降，进而引发房地产风险被低估情况的出现，相应的调控管理也更为放松。然而，如果贷款额小于抵押产品的情况，作为银行来讲，其也不会担心相应经济风险问题的出现，甚至部分银行管理者认为，我国经济结构较为完善，存在抵御大规模金融风险的能力，所以房地产泡沫不会对银行金融产生过大的冲击，正是对早期警告信号的忽略，所以也会因此导致金融风险在银行中的出现。

（三）监督管理存在疏漏

从宏观上来看，我国经济正处于高自由度的发展态势之中，所以作为银行管理部门来讲，其可能不会在市场中应用高风险的管理策略。此外，在市场经济体制下，高风险策略对于银行而言，可能会在短期为银行带来可观的利益，但是从长远来看，随着银行利益的不断提升，相应的风险也就转变为加快银行经济利益提升的主要动力，正式因为如此，银行的监督管理部门往往只注重经济利益，而开始放松对高风险策略的控制，致使部分疏漏在监督管理过程中出现，致使房地产泡沫越来越大，一旦某一天泡沫消失，则势必会对银行金融造成更大的经济损失。

三、防范房地产泡沫对银行金融造成风险的对策

对于银行金融来讲，房地产泡沫的出现，在短期内便会对银行形成较大的金融冲击，如无法对房地产泡沫予以有效的防范，则势必会引发更严重的金融风险问题，甚至会造成金融危机的出现。另外，从房地产泡沫与银行的关系可以看出，两者彼此制约，并且会导致一定循环关系的形成，两者不断交替的上升，因此，对房地产与银行安全管理体系予以不断完善，对银行金融风险的防范将会起到积极的帮助作用。

（一）建立完善的金融市场

为了确保房地产可以在我国健康、有序的发展，需要我国积极的对金融市场予以完善，从而有助于降低投机行为在房地产市场中出现的概率，对保证我国房地产行业的健康发展有着积极的帮助作用。另外，金融市场的不断完善，同样可以将风险危害予以逐步缓解，减轻银行因房地产泡沫而引发更加严重的负面影响。

（二）努力构建多种金融渠道

通过构建更多的金融渠道，可以有助于分散金融风险。另外，对于我国房地产行业来讲，主要的融资渠道存在两种方式，即：银行信贷与银行信托。其中，由于仅有上述两种融资渠道，所以也因此增加了银行出现金融风险的概率。因此，为了避免金融风险在银行中出现，便需要采取措施来积极的构建更多的金融渠道，使得金融风险可以由更多的渠道来承担，同时金融渠道的增多，可以吸纳更多的机构或者个人来参与房地产市场的投资，使其获得更多收益，对分散房地产市场中的风险大有帮助作用。

（三）增强政府的宏观调控作用

作为政府职能机构，为了避免房地产泡沫问题威胁到银行金融安全，其需要从宏观调控入手，建立并完善泡沫预警机制，从中对房地产的发展走势加以预测，并监控房地产市场中的主要指标，例如，房屋需求指标、房屋价格指标以及供给指标等，从中来分析房地产是否存在泡沫倾向，为房地产市场的调控提供依据，如发现房地产市场存在发展过热的情况，则有关职能部门便可准确的制定相應的调控预案，对预防房地产泡沫问题的出现有着积极的作用。

（四）预防投机行为在房地产市场中出现

一般来说，投机炒作也是助推房地产价格上升的主要因素，所以为了对房地产市场中的投机炒作行为加以限制，政府职能部门便要想方设法制定出有效的政策来抑制投机炒作行为，同时在法律的框架内，将投机炒作成本予以最大限度的提高，避免投机分子通过房地产来获取暴利。例如，国家可逐步对信贷标准予以完善，并在购房时，对购买面积、家庭成员数量等予以考虑，最大限度的满足刚性住房者的购房需求，防范金融风险的出现。此外，对于房地产贷款资金的使用情况，银行及政府职能部门要高度留意，合理的调整与控制贷款资金的限额、防范炒房现象的发生，杜绝投机行为在房地产市场中的出现。

（五）调整房产需求和供给结构

通过市场调节机制以及政府的能动作用，综合的对民众的住房需求予以详尽考虑，以此来增加房源的供给数量，并通过相应的需求程度来予以合理的优化和调整，最大限度的满足民众的购房愿望，合理的调整房地产价格，增加供地量，以此来满足不同民众的购房需求，对房地产企业以及民众而言均会为此得到更大的收益。

（六）合理的构建银行内部机制

对于房地产行业来讲，其不仅有着较高的收益，同样面临的风险也更大。因此，作为银行而言，其在处理房地产信贷业务过程中要对相应的尺度予以有效的控制，规范自身行为，努力构建出科学、合理的内部机制，并注意对银行的管理制度予以有效落实。此外，在个人信用制度方面，银行也需予以完善，并注意对贷款人的个人信用情况予以查询，详尽了解贷款人的自然情况，是否具备相应的还款能力，对降低银行金融风险有着积极的作用。此外，在房地产开发企业办理贷款业务时，同样要对其企业资质予以详尽的审查，调查贷款项目，并查验企业的信用记录与财务情况等。同时，对房地产企业与其借款人相关的交易情况也要予以关注，避免出现挪用贷款问题的发生，如企业经济实力有限，则要对贷款金额加以限制，有有助于防范金融风险的出现。

（七）完善银行监督管理机制

衔接，我国经济正处于良好的发展势头，但是随之而来的便是我国银行金融市场变得更加捉摸不透，管理方面的难度也因此有所提高。因此，面临复杂变化的金融市场，银行需要对其自身管理监督机制予以完善，并要根据当地的房地产市场情况来对其予以有效的调控，最大限度的保障房地产市场可以有条不紊的发展，并注意灵活的运用各种策略来防范金融风险的出现，抑制房地产泡沫问题的形成。

（八）完善和规范中介服务

在推动房地产市场发展的同时，还要主要建立起相应的中介服务诚信体系。其中，政府可下大力气来推动房地产评估体系、信用评级、地产保险以及信贷咨询等机构的建立，以便房地产信息更加透明、真实。另外，努力拓展更多的房地产金融渠道，并建立起完善的金融机制，可以有助于缓解房地产企业融资渠道单一的问题。与此同时，在市场经济体制下，注意将市场自身的调节作用发挥出来，如房地产市场出现发展过热的态势，则可运用限制贷款额度等手段来对市场的过热表现加以一致，以此来实现调控房地产市场的目的，避免房地产泡沫对银行金融造成过大的风险。

四、结束语

总之，房地产泡沫的出现，无疑会对银行金融造成一定的风险，所以我国要加大对房地产市场调控的力度，在避免房地产市场出现泡沫的同时，缓解其对银行金融所造成的风险，采取有效的防范措施来保证房地产市场以及银行金融可以健康、稳定的获得发展。（作者单位为辽宁对外经贸学院）